代收代付水費是物業管理公司的一項基本服務，那麼物業公司代收代付水費業務是否需要繳稅呢？如果需要繳稅，到底要繳什麼稅？如何繳稅？
智慧源·地產財稅轉專家 ID：szzhihuiyuan
作者丨翟巨順
作者系智慧源（深圳）管理顧問股份公司高級諮詢師
首先，自來水作為一種實物形式的貨物，銷售自來水，需要繳納增值稅和企業所得稅。
一般情況下，銷售自來水適用增值稅率10%。
但是根據財稅[2009]9號和財稅[2014]57號文規定，一般納稅人銷售自產的自來水，可選擇按照簡易辦法依照3%徵收率計算繳納增值稅；對屬於一般納稅人的自來水公司銷售自來水按簡易辦法依照3%徵收率徵收增值稅，不得抵扣其購進自來水取得增值稅扣稅憑證上註明的增值稅稅款。
很明顯，對於自來水公司來說，銷售自來水選擇增值稅簡易計稅可以降低增值稅負。所以目前自來水公司銷售自來水一般都是選擇增值稅簡易計稅，對外開具的增值稅專用發票的稅率也是3%。也就是說，購買自來水只能取得3%可以抵扣的進項稅額。
在營改增以前，物業公司代收代付水費，稅務處理上有兩種選擇。
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一是徵收營業稅，稅率為5%。
根據國稅發[1998]217號和財稅[2003]16號文規定，從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款後的餘額為營業額。即物業公司代有關部門收取水費，電費，燃（煤）氣費，維修基金，房租的行為，屬於營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，因此，對物業公司代有關部門收取的水費，電費，燃（煤）氣費，維修基金，房租不計徵營業稅，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當按照稅率5%徵收營業稅。
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二是徵收增值稅，一般納稅人適用稅率10%，取得3%的進項稅額可以抵扣銷項稅額；小規模納稅人簡易計稅按照徵收率3%，以代收的全部水費作為銷售額計繳增值稅。
在上述兩種選擇中，多數物業公司選擇稅負較低的第一種，即對代收代付水費的手續費收入繳納5%的營業稅。
營改增後，營業稅退出了歷史舞臺，物業公司代收代付水費不能選擇計繳營業稅了，只能選擇計繳增值稅了。此時，如果物業公司屬於增值稅小規模納稅人，按照簡易計稅，相對於營改增之前的營業稅，實際稅負可能稍有提高。如果物業公司屬於增值稅一般納稅人，對代收代付水費按照一般計稅，則由於取得可抵扣的進項稅率較低僅為3%，而銷項稅率為10%，導致實際稅負比營改增前的營業稅有大幅度提高。
面對這樣的稅務問題，也許您會問，那接下來怎麼應付呢？
有人提出，多成立幾個物業公司，分拆業務，避免物業公司銷售額達到一般納稅人的標準，爭取按照簡易計稅計繳增值稅。
確實這也可以解決問題，但是多成立物業公司會增加管理工作，特別是財稅管理工作。
那麼有沒有更有效的方案呢？或者代扣代繳稅費可以不交增值稅呢？
專注於房地產財稅的智慧源告訴您，有可能。
根據國家稅務總局2016年54號公告，提供物業管理服務的納稅人，向服務接收方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費後的餘額為銷售額，按照簡易計稅辦法依3%的徵收率計算繳納增值稅。即物業公司代收代付水費可以按照差額簡易計繳增值稅，此時，物業公司代收代付水費的稅負不但沒有提高，反而比營改增以前的營業稅降低了。
根據國家稅務總局2018年28號公告，企業租用（包括企業作為單一承租方租用）辦公、生產用房等資產發生的水、電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網絡等費用，出租方作為應稅項目開具發票的，企業以發票作為稅前扣除憑證；出租方採取分攤方式的，企業以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。
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