文/易居（中国）企业集团分析师 黄锦良
CRIC广西南宁土拍战报：原计划在7月20日挂牌出让4幅地块，现场仅两幅含住宅用地出让，良庆区283亩工业地块和江南区33亩商务商业地块，均因无人竞买而流挂。而另2幅含住宅用地吸引华润、万科、平安不动产、美的置业、金地、中梁、联发、龙光、银河地产、石榴集团、盛天、振宁多家品牌房企积极竞拍，最终，老牌房企联发、盛天各有斩获，联发11.92亿拍下兴宁东低密纯住宅地块、盛天3.42亿再度落子江南。
“联发新项目容积率仅1.1，楼面地价6273元/㎡，将会打造怎样的产品？定价多少？”、“当年拿地很猛的盛天又回来了？这次项目不大，但近地铁站”……在土拍结束后，业内和购房者对于联发兴宁东新项目、盛天江南白沙大道新项目的热议还在继续(欢迎在文末留言区评论)
2018年7月20日土拍现场（图片来源朋友圈）
2018年7月20日土拍结果
今日土拍回顾
（2018.7.20）
01
联发12亿拍下兴宁259亩低密纯住地
GC2018-039地块，占地259.139亩，位于南宁市兴宁区北仑路以东（昆仑大道北，金桥农产品批发市场东北面），纯住宅用途，容积率＞1.0且≤1.1，地块内除二塘煤矿矿区范围内的建筑原则上限高为9米，其余为原则18米。我们可以推测这个项目或将打造6层以内的洋房（联排叠拼产品）。这也是继奥特莱斯综合体地块、碧桂园兴宁东综合体地块后，今年兴宁东又一副大地块出让，这也为兴宁区三塘-兴宁东板块增加新的物业类型产品。近三年，南宁市本级出让地块的容积率低于1.5的比较少，前两天的荣和火车东站南项目中的住宅部分的容积率就是低于1.5的，有的甚至低于1.0（文末扩展阅读可回顾那场土拍）。
▲地块附近的已建小区位置示意图（来源：南宁楼盘网）
▲地块航拍实景示意图（来源：南宁楼盘网）
该地块采用“限地价、竞现房销售比例、竞配建产权移交住房面积”的竞价方式（这也是南宁市一级土地市场首次采取竞现房销售）。地块起始价300万/亩（楼板价4091元/㎡），竞拍加价幅度为20万/亩，华润、重庆银河、金地、美的、联发、平安不动产等参与竞拍，仅9轮就定出胜负。 最终，18号竞买人南宁联发置业有限公司以总价119204.0205万元（约11.92亿元）拍下该地块，成交单价460万/亩，成交楼板价6273元/㎡。由于成交地块未达到限地价(750万/亩，楼板价10227.3元/㎡），即不用现房销售，也不用配建产权移交住房。这也是联发集团继联发尚筑、联发君悦后再度布局兴宁区。
▲18号竞买人联发集团举牌（来源：安居客南宁站）
房企档案
该企业官网资料显示，联发集团有限公司成立于1983年10月，是一家以房地产和物业租赁为核心业务的大型房地产运营商，开发区域已涵盖厦门、桂林、南昌、南宁、柳州、重庆、武汉、天津、扬州、鄂州、漳州和莆田等十多个城市。联发集团于2005年进驻南宁，成立南宁联发置业城市公司，相继布局青秀区、兴宁区、西乡塘区，独立开发了联发尚品、联发臻品、联发尚筑、联发君澜、联发君悦、联发西棠春晓，以及与融创合作开发青溪府、与招商蛇口、盛邦合作开发招商境界、与彰泰、盛邦合作开发西城1号等项目。
联发南宁部分项目效果图（最后一幅为实景图）
猜想：打造怎样的产品？定价多少？
花园洋房、叠拼院落？简约中国风or华丽欧式风？
联发天津部分项目效果图
（图中框红为打造低密住宅产品的）
天津联发·静湖1号效果图
联发此次拿地的总地价近12亿，不是个小数目，而且地块出让文件里提及缴纳土地出让金的期限，分2期缴清，即“竞得人自签订土地出让合同之日起，30 日内支付成交地价款的 50%，剩余 50%成交地价款须在 2018 年 12 月 20 日前付清。”
CRIC广西数据显示，2018年1-6月南宁市兴宁区兴宁东-三塘板块的商品住宅成交均价9793元/㎡；联发兴宁东地块成交楼面地价6273元/㎡，如果加上建安成本和各种税费，毛坯价至少9000元/㎡起；如果在建筑工艺、园林打造、产品设计等方面精益求精，成本也将随之增加，产品定价也不能单纯以算数而得，地块周边交通、环境资源、发展前景等客观因素，地块配套的附属价值，也将对房价有所影响。你觉得这个项目的产品定位和产品定价会是怎样的呢？文末评论区，给大伙大胆猜想、写留言。
分析师点评：
这考验开发商资金实力和资金周转能力，对于总价高的地块，开发商不只注重眼前的拿地成本，更应从未来一到两年的销售市场预判和产品定位，去评定是否适合此时拿地。目前，联发在售住宅产品的项目不多，不到3个，而且多为清盘阶段，推售货量还是以商业、商铺为主，这时候高总价拿地，而且是要开发此前未在南宁开发的产品，更高端产品线，是机遇也是挑战，值得期待。
02
盛天再度布局江南区
GC2018-063地块，占地34.26亩，位于江南区白沙大道以北、金华路以西（白沙壮锦立交东侧，龙光普罗旺斯一路之隔），住宅、商业用途，容积率≥2.5且≤3.5（住宅≤3.0），建筑限高≤100米，地块临近地铁5号线（在建）白沙壮锦立交站，项目须采用装配式建筑建设，装配率≥30%。
▲地块附近的已建小区位置示意图（来源：南宁楼盘网）
地块起始价566万/亩，起始楼板价2425元/㎡（住宅2829元/㎡），竞拍加价幅度由于20万/亩调整为10万/亩，现场新希望、石榴、龙光、中梁、万科、振宁等参与竞拍。数轮后，地价被拍到限地价1000万/亩，不再继续加价，转为现场产权移交住房面积配建环节，仅两轮定出胜负，最终，盛天集团以总价34268.6100 万元（约3.43亿元）拍下该地块，成交单价1000万/亩，成交楼板价4286 元/㎡，产权移交住房面积1000㎡。该项目限房价，即项目住宅毛坯部分均价≤6626元/㎡（如果带装修交付，按A标3000元/㎡估算，实际销售均价≤9626元/㎡）。这也是盛天继盛天领域、盛天云中心、盛天新界、盛天领秀府（吴圩空港新区新盘）后，再度布局江南。
▲68号竞买人盛天集团举牌（来源：安居客南宁站）
房企档案
该企业官网资料显示，盛天集团来自福建，现已发展成为一家以房地产开发为主营业务，集混凝土生产销售、物业服务、商业运营管理等为一体的综合性企业集团，总部位于广西首府南宁市。2004年底，盛天集团响应“百企入桂”的号召，挥师南宁，目前，集团旗下拥有20家子公司，公司已开发建设总建筑面积超过350万平方米，项目包括盛天世家、盛天尚都、盛天茗城、盛天名都、盛天熙园、盛天国际、盛天龙湾（柳州）、盛天华府、盛天公馆、盛天果岭、盛天东郡、盛天源墅、盛天香墅、盛天领域、盛天新界、盛天云中心、盛天龙湾•南苑（柳州）、东郡·盛天地、盛天小世界、盛天时代、盛天青山郡等。
▲项目地块所处白沙大道（壮锦星光段）城市设计效果图（来源：南宁规划局）
CRIC广西数据显示，2018年1-6月南宁市江南区白沙星光板块的商品住宅成交均价10620元/㎡。盛天江南白沙大道新项目占地虽不大，仅34亩，或可规划5-6栋商住楼，建面近8万方，商业占比14%-15%，其余为住宅，江南置业将多一个选择。
项目近距地铁5号线（在建）白沙壮锦立交站约800多米，周边教育、医疗、商业、公园等配套较为完善。分析师点评
回顾盛天进驻广西南宁10余载，从2004年在西乡塘区老城区开山之作“金色盛天”、“盛天尚都”开始，2004-2010年间，陆续布局青秀区东盟商务区板块、兴宁区兴宁东板块，并且不乏高价拿地、大小地块“通吃”；2010-2014年间，盛天转战青秀柳沙板块、经开区板块、西乡塘区安吉板块；2016-2017年，开疆拓土高新区、武鸣区、
西乡塘区安吉板块、吴圩空港；再到如今再度布局江南区，盛天可谓南宁房地产市场的老牌房企，目前盛天在南宁尚未布局五象新区，下一个开拓的地方，是否会选址众多品牌房企扎堆的五象新区呢，你觉得呢？
8月中上旬南宁土拍预告
（2018.8.1-8.16）
8月中上旬，南宁市本级3幅商住地陆续揭牌，总出让面积合计约
130.23亩（计容总建面积合计约23.12万㎡）。地块分布在经开区吴圩空港新城板块、西乡塘区北湖北，地块明细表如下：
▲8月1日挂牌出让：经开区吴圩镇光明路西侧、友谊路北面57.738亩商住地块，起始单价156万/亩 、起始楼板价936元/㎡、起始总价 约0.90亿。
▲8月1日挂牌出让：经开区吴圩镇光明路西侧、友谊路北面30.015亩商住地块，起始单价154万/亩 、起始楼板价924元/㎡、起始总价约0.46亿。
▲8月16日挂牌出让：西乡塘区安园东路北侧42.479亩商住地块（旧城改造项目），起始单价497万/亩、起始楼板价 2485元/㎡、起始总价约2.11亿。
图片来源于：CRIC广西，南宁国土局招拍挂公示信息，现场图片（安居客、南宁楼盘网、朋友圈等），实景航拍图片来源南宁楼盘网、企业相关资料等。
閱讀更多 CricBigDataCQ 的文章
