前幾天，市規劃國土發展研究中心總規劃師、深圳市城市規劃協會會長鄒兵的一次演講引發熱議，可以說解答了很多人對深圳未來發展的疑問。
不同於其他的專家，鄒兵多次直接參與深圳各種重大規劃，所在部門也是規土委下重要的規劃部門。
淘房君認為，此次演講解決了“東西之爭”：
1）
向西指的是連接珠江西岸，是大灣區背景下核心城市的融合。
2）
向東指的是東進戰略，是以深圳為核心區的外溢作用。
不同於一般人的理解，東進指的不僅僅是龍崗、坪山，而是要延伸至莞惠，建立起深圳+東莞+惠州的大都市圈。
深圳大都市圈早前也有人提及，但是在大灣區發表前，由深圳規劃部門的官員提出，有一定的權威性。
關於東進戰略，鄒兵做了較大篇幅的說明，因為深圳作為超大型城市，空間資源的短缺和發展需求的旺盛面臨巨大的矛盾，這個自身的困境急需方案解決。
而深圳面積遠遠小於北京、上海等地，人口和產業不能限制只能疏導。淘房君認為，東進才是解決深圳人口多成本高的唯一辦法。
鄒兵提供了2個重要參考數據：
1）
深圳+東莞+惠州面積是15800平方公里，與東京都市圈的面積驚人的相似，實際人口約3300萬，這可能是未來大的都市圈構想。
而深圳的面積、人口和東京都市圈的核心區東京都相似。
2）
深圳大都市圈如以50公里劃範圍，可以涵蓋東莞的全部，和惠州的部分地區，服務人口2500萬人，面積7000平方公里。和上海的面積、人口相似。
作為投資者，要改變以前的固有思維，深圳未來是一座沒有郊區的城市，
龍崗、坪山都是大深圳都市圈的核心。而東莞、惠州將成為大深圳都市圈的近郊區，中山、汕尾及至河源則是遠郊區。
而東部的唯一中心就是大運，東部700米地標+深港國際中心+唯一的產學研一體化重點建設片區+14號線+深莞惠合作試驗區的橋頭堡，大運核心地段的物業值得佈局！
深港中心8月可能開建
14號16號線全面施工！
7月12日，龍崗區召開2018年十大掛圖作戰重點項目推進情況彙報會，對上半年各項工作進行總結，並部署接下來工作。
十大重點項目中，大運片區建設是重中之重！
據瞭解，目前，高約700米的深港國際中心項目 已於今年3月舉行開工奠基儀式，目前正在按計劃推進中，有望在8月上旬實現開工建設。
根據設計方案，該項目的主塔將超過700米，海拔或達800米。由於工程量大，深港國際中心建設需要提前啟動相關的變電站配套建設，以保障項目供電。
同時，地鐵14號、16號線，地鐵集團全面進場施工。
地鐵14號線徵地拆遷工作共協調臨時用地10萬平方米，地鐵集團全面進場施工，項目完成簽約建築面積5813平方米；地鐵16號線徵地拆遷工作已完成臨時用地協調15萬平方米。
此外，大運片區項目還有深圳國際大學園院士科研中心、深圳國際博覽中心、大運中心地塊開發利用等。
其中，最重要的項目是世茂深港國際中心，它是一個超級綜合體，也是一個城市的工作生活核心。
根據總體規劃，該項目將建設成為集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、超五星級酒店、國際學校、智能辦公、大型商業、餐飲、公寓等於一體的綜合開發運營項目。
這裡的大型商業、餐飲、超五星酒店都是很值得期待的，龍崗其實依然缺乏一個高端的大型綜合體商業，如果建成，將能像磁石一樣吸引整個東部的居民。
大運片區原本就有大運中心體育館、羽毛球館、游泳館、龍崗體育中心、大運公園等配套，還規劃有圖書館美術館。加上世茂這個超級綜合體後，其配套的豐富程度，堪比深圳灣後海總部基地。
可以說，大運片區就是第二個深圳灣後海總部基地， 只是把海換成了山。大運中心對應春繭，世茂700米超級綜合體對應華潤春筍和華潤深圳灣綜合體。
再看看產業和教育，2013年7月，大運片區被納入深圳市重點區域，是全市唯一一個以國際高端教育引領、產學研一體化發展的重點區域。
作為深圳甚至粵港澳大灣區唯一的國際大學城，大運片區吸引了
香港中文大學（深圳）、北理莫斯科大學等一批國際一流名校與特色學院陸續進駐；引進一大批包括諾獎獲得者、圖靈獎獲得者在內全球高端人才及其實驗室和項目。大運的國際大學城堪比西麗大學城！
此外，大運片區目前已成東部高端產業聚集地，有天安數碼城、大運軟件小鎮、創投大廈等一批高端產業載體，併入駐了不少高新技術企業，其中不乏中廣核、柔宇等一批明星企業。
天安數碼城這一片就相當於南山科技園！
總的來說，大運片區從資源的豐富度來說堪比深圳灣，地鐵14號線開通會大大改善大運的交通，大運會真正的成為東部的中心。作為投資者，現在是最好的潛伏期。
深莞惠試驗區會大行其道
最重要的戰略點就在大運！
深圳要輻射莞惠，有個問題：行政壁壘無法打破。
最有可能的模式就是採取合作區的模式，如深汕合作區、深港科技創新特別合作區等。
上半年深圳、東莞、惠州幾個城市的領導在河源開了一個聯席會，在會上提議深圳和東莞、惠州可能也會學習深汕合作區的模式，做一個深莞惠的試驗區。這將是未來深圳向外拿地的主要模式！
而這個試驗區的地址大家有很多的猜想。但我們判斷，最核心範圍的應該就是圍繞大運片區這個板塊周邊的地方，尤其是東莞的鳳崗，甚至可能包括清溪、塘廈，以及惠州大亞灣。
至於未來會不會納入深圳的管理，現在還不確定。但是很核心一點，如果深圳要加強對深莞惠合作區的管理，把大灣區的潛力激發出來，需要依靠大運片區來做輻射。
將來如果要做深莞惠試驗區，大運片區會成為深圳輻射這個試驗區最重要的一個戰略點。這個戰略點從產業上會是一個什麼樣的方式？
現在深圳是很難有工廠的，因為成本太高了，很多工廠這些年都往東莞、惠州這些地方搬遷，以前龍崗很大程度上是一個製造業的區域，有很多工廠在這邊，包括傢俱等等各種各樣的工廠都在這邊。
但是現在龍崗也要依託香港中文大學、北理莫斯科大學，聽說北大光華管理學院也入駐了天安數碼城，其實就是要把大運片區這一塊打造為一個科研教育的高地，讓一些高科技的企業往這邊聚集。
高科技企業和金融企業是不一樣的，金融企業需要的辦公場地並不大，比如說一個金融公司可能400平米的辦公室，或者一層辦公室就夠了。
但是科研型的企業所需要的辦公場地，它的員工可能是要幾百人，它的辦公場地可能需要幾千平米甚至上萬平米，如果把這種企業留在南山、福田、前海，可能沒有那麼多的土地給他們，
所以將來可能會把一些新興的科技企業的研發基地放在大運片區這一片，製造環節可能會放在深莞惠的試驗區，一些後臺的大數據環節，甚至後臺服務的環節，可能會放在深汕合作區。
這個判斷意味著什麼？前幾年可能很多人並不太關心大運這一塊，目光全部往西部集中，我們認為大運片區這一片整個的城市地位會出現提升，它的整個產業會出現提升，它的人口會發生變化。
現在前海、華潤城這樣的項目，資金門檻高，搖號也很難買得到，大家要趁著這個時點佈局大運片區的優質物業。
佈局大運核心物業
推薦天安數碼城T4全時空間
我們從鏈家拿到了，最新的2018年上半年深圳新房市場報告，有一個明顯的趨勢：
深圳住宅供應越來越少，上半年只有1萬套出頭；而非住宅由於不限購、不限貸，近年兩年供應放量，也刺激了需求增長，去化週期亦有明顯的縮短。
我們認為，未來幾年深圳優質公寓類將迎來一波機會的重要判斷。
這一判斷的幾大核心邏輯如下：
1）
深圳核心區域住宅供應極度稀缺，購買力將向一批地段較好、居住舒適度較高的公寓類蔓延。
2）
通脹驅動將帶來一線城市優質資產的輪流式上漲。住宅之後是公寓類，公寓類之後是寫字樓商鋪。
3）
強勢限購下，將購買力逼向公寓類。
4）
租購同權大背景下，部分優質公寓類可能會適度配置學位等資源。
在大運片區，我們重點推薦——天安數碼城T4全時空間！
推薦理由：位於700米地標的核心地段；品質堪比深圳灣；價格僅3.6萬起。
項目資料：
目前，天安數碼城T4全時空間在售的是少量53平米、63平米的單位。3.2米層高的單元，價格僅僅3.6萬起；層高5.1米的單元，價格僅4.6萬起。產品品質堪比深圳灣，是全市高端稀缺資源。
據瞭解，天安數碼城是龍崗重點推進的重大項目之一，佔地面積約12萬㎡，建築面積約60萬㎡，分四期開發。
目前已進駐企業360餘家，引進人才20000餘人，實現年產值達150億元。
產品主力面積53-63㎡，8.5米開間+5.1米層高+2.4超低容積率，是全深圳獨一無二的高端稀缺產品！
（天安數碼城T4空間效果圖）
項目室內設計由頂級公司---梁志天和HBA擔綱，品質堪比深圳灣，而深圳灣的房價已經10萬了！
尤其值得關注的是：早在2014年，北大光華學院在華南選址時就看中了龍崗大運片區。
最終，在區政府支持下選擇天安數碼城作為北大光華管理學院EMBA華南總校區。
據瞭解，北京大學光華管理學院（簡稱光華學院）是亞太地區最為優秀的商學院之一，其在科研水平、師資建設、人才培養、國際合作等方面在國內位居前列。
未來龍崗天安數碼城包含800家企業，以及周邊產業園區近10000家企業，將有大批跨國公司、大型企業總部等進駐，商務往來、商業接待人群最青睞3、5天至月餘的高端商務公寓，滿足住宿需求。
深圳國際大學城建成後，在校師生總人數預計約有4萬人，其中不乏在此上學教書的來自發達國家的外籍人士，此類人群追求生活品質，也有消費能力，高端公寓是理想選擇。
北大光華管理學院住宿需求。北大光華管理學院將在龍崗天安數碼城進駐，前來學習深造的企業高管可就近作為宿舍使用。
T4全時空間：
T4全時空間項目主打國際大學城核心資產，建築面積約3.2萬㎡，主力面積53-63㎡超值產品，滿足從工作圈到生活圈的空間需求。
主體建築由兩棟退臺式建築組成，容積率低至2.4，3.2m和5.1m層高，構築超卓的私屬空間立場，釋放無止境生活想象。項目罕見的4.25-8.5m面寬，成為全市高端稀缺資源。
對於投資者而言，提前佈局大運中心，未來的投資回報或超乎你的想象。
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