每個人的眼中都有一個世界，或許大多數人看到的都是一個扭曲的世界，這或許是他心裡最願意看到的風景。
可惜的是，多元的邏輯推動多元的世界，不少人總是得非所願。
2016年年底開始房產調控，已經兩年有餘。調控前的利率九折，已經驚變為大行其道的1.3乃至1.35倍的基準利率。
一套按揭房子，原來月供4000，現在月供6000，且簽約房貸過程歷經波折。
舉例而言，管南鑫苑國際新城，2016年單價已經13500左右，最新單價14000左右，但是你的負擔已經加大了50%。兩年的等待中，你上車的門檻和難度實質上已經加大了。
刻舟求劍斷章取義總是無法參透大局，憤青屌絲也總是意淫白富美的天降餡餅。白日夢可以做，但是夢醒後你總要面對這個真實的世界。
或許你已經累的象一條狗，繁瑣疲憊已經榨乾了你的精力。
如果你心中還有一絲殘存的進取心和尊嚴，請真正地看待和思索這個世界。
人類一思考，上帝也害怕。
01
凜冬悄然已過
特別說明兩點：一是筆者觀點來自於大量信息後的獨立思考，僅供參照；二是某些論證過程過於專業化和枯燥燒腦，厭煩者可以直接跳過。
摸著石頭過河是什麼意思，或許就是在新情況下不斷調整不斷前行。
去槓桿、P2P暴雷，地方債務壓力、貿易戰，彷彿是一鍋亂燉，圍觀者無所適從。
大局都在掌控之中，穩定和良性發展依然是核心邏輯。
2018中期以來，貨幣和財政政策或許已經在悄然調整。
2018年7月以來，央行連續釋放寬鬆信號，首先是央行給予商業銀行定向降息的指導性信號，簡單說就是投放低利率的資金；其後央行支持商業銀行增配較低信用等級的債券，通俗而言，銀行可以憑1億元AA+信用債獲取1億元MLF、1億元AA信用債獲取5000萬MLF，而MLF就是商行的低利率融資；緊接著，央行提出如下指導信息，各商業銀行要加大投放力度，並且對小微企業定向降息。
一句話，目前而言，銀根最緊張的時期已經告一段落，後續連續將準也是題中應有之義。
一個邏輯或許如此，高速行進的列車或許不應該急剎車，而是在穩定的前提下恢復到合理的節奏。
央行悄然發佈寬鬆信號後，銀行股逆勢增強，或許就是這個信息的註腳。
貨幣定向寬鬆之後，有利於資產的定價，股市和優質房產或許可以從中收益。
很多信息，觀者應該有自己的判斷和定奪，而不是簡單的旁觀意淫。
央行和財政部“掐架”只是暫時的，二者只不過是資金使用的兩個籃子，其根本步調是一致的，暫時的互懟不改共同共同放鬆的趨勢。
M2增速已經達到一個新低，一是表內置換到表外的統計口徑不同；二是M2是彈性的，就業的壓力或許會倒逼M2的微調。
分析內容過於冗長，不必一一列舉了。
筆者的結論很簡單，凜冬悄然已過，銀根最緊張的時期或許已經暫時結束。
理論的邏輯如下：
急剎車不如慢剎車，急轉型不如慢升級，博弈的角度下，後者更易為各方接受。
貿易戰或許對經濟有一定影響，或許消費和投資會有所加強。
內在的邏輯如下：
作為強力的政府，其金融產業的調整能力巨大，足以穩定大局和良性發展。
二十年來，中國人享受了史上罕見的經濟奇蹟，不少人過上了其夢想的生活。二十年前你在地裡割麥子，現在你在洋房庭院裡喝咖啡。追求成功的夢想，足以讓人激發出巨大的能量。
最新的場景是，大多數人的繁忙程度，已經遠勝於父輩，無論是壓力還是動力，中國人已經成為全世界最勤快的人群之一。
偉大的時代，血脈噴張的理想，十二分的努力，足以成就時代紅利下的眾多傳奇。
身居鄭州，你到底對它瞭解幾分呢？
02
剛剛起步的鄭州
作為房產投資類的自媒體，必須瞭解鄭州的現在和未來。不妨從上到下做個比較。
帝都魔都已經成為精英人士的薈萃之地，其房價水平已經形成了天然的壁壘。更現實的是，京滬的房價調控政策一直是最嚴厲的，維穩成為主基調。
深究其中，其內在的邏輯是抑制人口的天量流入，在新城代謝中不斷推升居者的素質。
伴隨其間，二線城市或許將成為下一階段人口淨流入的最大受益者。搶人大戰已經在充分地詮釋這個邏輯。
作為在一二三線城市都佈局房產的人士，筆者不敢苟同鄭州的某些輿論。
居於鄭州，你又黑鄭州，對你有什麼意義呢？
其實鄭州一直比你想象的好。
處於地方債務等因素的考慮，國家出臺了軌道交通的指導意見，斃掉了許多名不副實的城市。
有心者可以求證這些官方門檻，不要說包頭貴陽呼和浩特洛陽這些城市，就連西安也有一項關鍵指標不合格，而鄭州是全面達標無一短板的。
有些事實，更不必道聽途說。
筆者已經在上海生活多年，衣食住行的服務業而言，鄭州的一些服務態度和水平已經遠遠超過了上海。
更現實的是，國家中心城市、國家級航空港、自貿區都是實實在在的利好。
單單比較國家中心城市的競者，鄭州是其中最新的城市，也是房價最低的城市之一。
或許這裡有以下的幾個原因：
很多人津津樂道於“鄭縣”時，恰恰說明了他們殘存的小農思維，守成保守成為其基本思維特質。
房市調控以來，鄭州市場的房貸利率長期全國最高，原因省去一萬字，但是對於剛需為主的鄭州，這種影響還是不可小覷。
雖然坐擁一億人口，但是最新搶人大戰中，河南地市的實力人士，真正想到移民鄭州購置房產的人並不多。
鄭州城區的平均單價是13500到14000左右，其標準參照系是管南的地鐵盤。
仁者見仁智者見智。
管南標準的地鐵品牌大盤鑫苑國際新城，單價14000左右，和南京武漢杭州比較，你覺得這個房價有多大的水分。
棚改化信息也在悄然變動，河南地市單價超過8000的樓盤已經屢見不鮮。相形之下，南龍湖單價10000左右的地鐵盤、滎陽東單價9000左右的地鐵盤，你真的覺得貴嗎？
南京土地已經出現流拍現象，當地已經調整了競拍的要求，簡單說是放鬆了一些限制，有心者可以百度一下。
再看鄭州，每次土拍依然是競爭激烈，龍頭開發商往往一地難求，他們不會腦子進水吧。
一句話，鄭州的房子可以買，但是希望藉機暴富的時期已經暫時終止。
兩句話，你該在什麼區域買什麼樣的房子，成為一個更重要的問題。
03
什麼區域什麼房子？
以往的調控週期，通常是兩年後有一個漸次放鬆的過程。這次與眾不同，兩年後依然是調控維穩的基調。高槓杆賭徒心理的一夜暴富，或許將搬起石頭砸自己的腳。與此同時，置業者的心理預期也在悄然變化。
有的人，開始追求一種高品質的生活，房產增值倒成為其次。身價千萬乃至億萬級的新精英，已經不吝於千金買生活了。
有的人，開始了資產升級的過程，坐擁一堆老破小，既有房產稅以後的遠慮，更有相對貶值的近憂，少而精的房產成為先知先覺者的共識。
有的人，已經開始在鄭州站穩腳跟，首次在鄭州置業者，或許將影響你未來十年的投資收益和家庭便利。
不妨一一分析吧。
富豪級
頂級區域頂級房產成為富豪的首選，無論如何變幻，頂級房產永遠是最稀缺的。
茅臺投資者演繹了長期的投資神話，其背後邏輯很簡單，相對於塔尖人士的需求，茅臺一直是稀缺的。隨著社會的發展，高淨值人士會越來越多。
什麼區域？
北龍湖是完全寵愛集於一身的，其規劃的配套是最高級和最先落地的。
北龍湖規劃變更之後，一方面是配套更加成熟，其綜合用地當然是高端的商務配套；一方面是豪宅用地的減少，真正的豪宅將更加物以稀為貴。
北龍湖南岸那些單價最高的豪宅聚集地，將成為河南省的王者榮耀之地。
還能考慮什麼區域？
濱河國際新城成為其次的區域，主政者強力打造的區域，其後續紅利是連續不斷的。
僅次於北龍湖限價的定位，就決定了濱河的高度。最新規劃變動，也僅僅改變了北龍湖和濱河，濱河享受同樣的邏輯。
濱河建設落地之後，單單3號線通車運營之後，濱河就會華麗升級。
鄭州媒體中，房東首次提出了鄭州房市的龍脈走向，北龍湖、CBD、東站、老經開、濱河、港區將是鄭州最重要的價值地帶。
比較之下，濱河是最乾淨的地塊，也佔了承前啟後的樞紐位置。
可以大膽推斷，濱河成形之後，其發揮模式和路徑將繼續沿龍脈複製。
白綠怎麼辦？
相對於東站和CBD的距離而言，白沙西真的是一步之遙。早期規劃的混亂，近期紅利的滯後，都制約了白沙的想象力。
相對於東區工作的精英而言，白沙西是有性價比優勢的，值得考慮。
定位於文化休閒的大區，綠博大區的規劃更加純粹，低密的容積率、大品牌開發商的比拼，是綠博宜居的優勢。
或許，對於有實力者，綠博成為第二乃至於第三居所，是一個更加穩妥的定位。
什麼產品？
別墅和洋房成為富豪者重點考慮的標的。
不妨從上往下推演。
大面積戶型比例越高，小區的門檻越高，居者的圈層越高，這是純粹性的根本基因。從這個維度而言，北龍湖正商、碧桂園、碧源等樓盤的貴族性或許要降低一些。
從居住舒適性而言，大平層優於疊拼，疊拼優於別墅。相對於別墅，疊拼每層的尺寸更為寬綽大氣。三層半的別墅，每層的尺寸都相對狹促。
相對於疊墅而言，大平層更為奢侈方正，其實居住其間，或許有時你真不想上樓，即使是一層的步梯。
如果單純從性價比而言，一樓帶院和地下室的豪宅還是太貴了。或許訂房之時，你有院內散步或者到地下室健身的夢想。居住之後，你一年也做不了幾次。
以上觀點，純屬筆者意淫。如果你是任性灑脫的富豪，完全可以一笑而過。
改善者
對於鄭州而言，無論是置換升級還是再行投資，都建議重點考慮新房。一是老破小的房產軟硬件已經明顯落伍，居者體驗不佳；二是新房在政策限價之後給予難得的紅利。
居者首先要弄明白一點，你的改善重點是什麼？環境、工作、還是教育？
什麼區域？
如果看重環境或樓盤品質的升級，不妨重點關注以下區域。
北龍湖近在咫尺的楊金片區、惠濟東北區、濱河新城的大戶型小區值得考慮。
碧桂園國控、康橋東麓園、建業富力尚悅居、正弘府，都是可以享受北龍湖紅利的。
濱河新城的樓盤面臨強大的競爭，會倒逼產品的不斷升級，對於居者是個好事。
康橋悅榕園、亞新海棠公館、康橋美羅灣，這些房子越建越好，再加上濱河干淨的佈局、規劃的紅利，都奠定了其改善區域的基因。
如果看重工作的便利，不妨繼續關注東站區域和金水大區。
海馬公園已經成為多年的神盤，雖然漲幅驚人。比照東站的商務前景，再加上先天的稀缺用地，東站區域依然魅力十足，其二手房租金的堅挺，就是最好的驗證。
如果東站區域伐善可選，老經開的品牌樓盤值得關注，就兩個標準，離東站越近越好，離地鐵越近越好，華潤紫雲府的熱銷是情理之中。
金水大區的核心優勢有兩個，一是傳統優質資源最集中；二是和東區熟化明星區域無縫相連。金水區的低容積率地鐵盤也是應者雲集。
雖然周圍暫時擁堵，萬科美景世玠依然熱銷。雖然容積率高企，融創金水府依然受到追捧。
金水區的魅力，還是勝於其它傳統城區的。
如果必須給出一個選擇，筆者還是傾向於在東區選擇改善盤，畢竟東站、濱河等區域代表著未來的發展方向。
如果你是教育的剛需，或許就需要特別的關注了。
名門翠園成為上半年最大的神盤，不僅源於地鐵和金水區的紅利，更有其教育強項的錦上添花。
中原區的學區房和學位房更有價格優勢，但是金水區的新盤和二手房更有市場號召力。
買房子考慮教育的同時也要兼顧發展的前景，從這個維度而言，金水區的學區房相對於中原區更有價值。
特別提醒，改善房的客戶請重點關注一下物業的服務質量。景觀園林、立面裝飾，都沒有物業服務那麼實在。
一線房企的萬科，本地龍頭的永威，其樓盤的熱銷，很大程度上都是源於物業的服務水平。
再次補充，市場已經進入消費升級時代，89平的小三房是無奈之舉，改善者請更多考慮120平方左右的三房戶型。
剛需者
鄭州房市目前還是剛需為主體，但是剛需主流的思維誤差最大。
低總價絕對不是剛需考慮的第一要素，區域地鐵盤是剛需的首要因素。
筆者提出以下的觀點：
相對於西三環而言，常西湖新區的地鐵盤更值得考慮，市府落地決定了其行政定位，四大中心決定了其未來氣質，地鐵交匯決定了其便利程度。
相對於二七新區而言，管南區域更值得關注。管南樓盤單價13500到14000，二七新區單價12500到13000。管南地處東南，通達龍脈的核心點，再加上已經開通的2號線和即將開通的4號線，管南更有現實的便利性和未來的想象空間。
更現實的是，南龍湖的樓盤銷量火爆，正商智慧城和華南城的整體去化率驚人。筆者以為，相比南龍湖單價9000到10000，鄭州南區單價12000到13000左右的價格更有競爭力。
同樣的遠郊定位，滎陽東的樓盤要弱於南龍湖的樓盤，很容易推演其中的緣由。一是滎陽東畢竟是鄭州大區的西部，西區的引擎作用要明顯低於東區和南區；二是南龍湖畢竟通了城郊地鐵線路，且戰略上可以兼得港區和經開的紅利。
舉個現實的例子，對於剛需而言，你反而要固守城區，你反而要在意那些地鐵站800米範圍內的樓盤。
管南優於二七，城區優於南龍湖，南龍湖優於滎陽東，早交房優於晚交房，現地鐵盤優於準地鐵盤，準地鐵盤優於遠期地鐵盤。
對於剛需而言，區域和地鐵遠重於容積率景觀園林物業等項目。
總而言之，剛需的首套房，雖然你錢不多，但是一定要注意把錢花在刀刃上。
結 語
古今中外，在一個上升的區域買一套合適的好房子，從來都是一件困難的事情。
有兩個趨勢或許無法改變。
一， 安居樂業是人本能的要求。好的區域好的房子，可以從本質上改變一個人的生活。
迭代升級之後，有能力的人總是追求更好的生活。
筆者的博士生師弟說過一句話，如果他有一個億，他會優先考慮在北京上海深圳各買一套房子，然後再考慮合適的投資和創業。
馬雲馬化騰都在香港的豪宅區有自己的豪宅，或許是同樣的邏輯。
二、二十多年來，總有一部分人先富起來。經濟轉型之後，其中的不少者也黯然出局。
如果不追求超級的財富滾尋求，熱點城市熱點區域的好房子總是能比上通貨膨脹的速度。
不要小看這一點，打江山難，守江山更難。
對於有所成的第一代有產者而言，自己及子女輩的資產穩定性是一個特別焦灼的問題，而真正的好房子或許是智商最低、煩惱最少、穩定性最好的一種投資方式。
對於普通人而言，一套房子或許在平日裡不顯山不露水的存在，但是這種睡後的財富依然驚豔四射。
最新的信息顯示，美國舊金山的一所金領豪宅，每小時的增值在40美元左右，而當地的最低工資僅僅是每小時12美元左右，這或許就是優質資產的魅力。
回到鄭州，筆者的一位好友長期看空房產，其名下有萬科城三期的一套89平和金水區的一套小公寓。
2016年，2017年，他一直說鄭州房價水分高，萬科城三期根本不值錢，賣不出去也租不出去。
2018年，他們夫妻離婚，無數個感情細節破裂之後，雙方的焦點就在萬科城那套他無心插柳柳成蔭的房產上。
他很認真地瞭解了中介的行情，原來那套房產的二手單價已經可以達到15000的高度。
這或許就是房產的價值和人性的悲哀。
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