文章來源：21世紀經濟報道（ID：jjbd21）
鍾偉：當前房價還未見頂，北上深還有50%漲幅。愛情會失之交臂，房子不會，買房耐心拿6年，會有翻倍收益。
樊綱：什麼都可以限，就是不能限價
賈康：一味打壓的調控已經帶有荒唐意味。
聶梅生：調控當務之急是調整房價收入比。
樊綱：什麼都可以限，就是不能限價。
任志強：我不覺得房地產會崩盤。
楊現領：不聽任志強的話就對了。
以上是博鰲·21世紀房地產論壇上，大佬們的觀點和看法，你同意誰的呢？
“曾經有一套房屋擺在我面前，我沒有珍惜，等到失去之後才後悔莫及，這個說法沒有道理。”
7月23日，在博鰲•21世紀房地產論壇第十八屆年會上，經濟學家、北師大金融研究中心主任鍾偉就一些“樓市金句”闡述了自己的剖析與觀點。
他說，愛情會失之交臂，永遠不會再來。而在過去的20年中任何時點，都可以買入商品住宅，持有6年可以獲得100%以上的收益。現在買的房耐心拿6年，也會有翻倍的收益。
他還表示，以住房收入比的指標衡量從而得出“房價已經見頂”的結論實屬荒唐。
鍾偉指出，不考慮人口遷徙、人戶分離等因素，為達到政績指標而直接得出“城鎮居民自有住房率已超過了100%，人均住房面積達46.8平方米”的輝煌數據是可疑的。
他表示，隨著人口總量的增長，人口的遷徙，新生兒的出生，未來十年每年商品房需求量為1000—1500萬套，所以戶均住宅已經飽和且人民生活水平足夠的看法與常識相悖，他還對萬科董秘“未來10年，中國需要172億平方米的住宅”的說法表示贊同。”
“爺爺奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以後會有七套房。”鍾偉就此說法提出批判。該說法誤用時間尺度，假定房價複合增長4%的情況下，20年間的樓市變動是呈現乘數效應的，20年後的房價乃至社會制度均不可同日而語。
在實證中也不難發現，伴隨著供應量、人均收入的巨大增長，過去20年間商品和服務上漲幅度大多高於10倍。習慣使用新房價格而不採用特徵房價指數、以租售比、租金月供比為簡單衡量指標等錯誤行為，流傳得極其廣泛。
“日本房地產”泡沫常被國人拿來對比中國樓市，鍾偉對其不以為然。原因在於除日本外，難以找出第二個發生過類似現象的國度，作為孤本而盲目類比論證是不具說服力的。因此，“不能將日本的問題，類似於新加坡的祖屋制度放到中國變成普遍的制度”。
同時他表示，日本國土面積僅相當於江浙滬和廣東，三省一市的綜合，人口只佔其一半，但日本仍然是人均收入、預期壽命非常高的國家，中國相比發達國家的民生水平，仍有一定差距。
談及未來房價走勢，鍾偉否認了“沒有商品是隻漲不跌的，因此房價不久將見頂”。他認為住房收入比僅是一個折算的指標，並無太大實際參考意義。不同區域、不同消費水準、不同收入增長的人群難以一概而論。
從動態的角度來說，日本家庭部門的儲蓄率為零了，美國儲蓄率是7%到8%，中國是40%多。”從財富增長的角度來看，中國人均收入仍有持續穩定的漲幅，且中國可投資金融不動產是120萬億，論房價見頂為時尚早。
高價房、一二線城市房望塵莫及，民眾仍可以轉向中低價房、三四五線城市暢銷房。
“中國商業貸款是28多萬億，住房公積金大概是10萬億元左右，金融不動產是120萬億元，金融的槓桿和按揭槓桿是53%、54%，還是比較溫和的”，鍾偉認為僅在北京、上海出現了輕微的置業平均年齡延後現象，並不能武斷地說房價見頂了。
假定年收入增長8%的前提下，動態計算的結果顯示北上深一線的房價至少有50%的漲幅。他傾向“未來三年中國三四五線城市低於1.4萬/平米的房屋會消失”，開發商逐利而行，在住宅供應6800元/平方米的情況之下，1.4萬元—1.5萬元/平方米會成為主流。
還有其他大佬說了什麼？
01
樊綱：什麼都可以限，就是不能限價
中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱在演講中表示，贊同對樓市採取短期的調控政策，但不贊同採用限價的辦法來調整。
樊綱表示，為避免出現美國、日本等發達國家房地產市場崩盤的現象，我國可以採取短期的調控手段。其中，限購、限貸等政策都能夠起到相應的作用。
但他並不贊成採用限價的辦法。因為限價意味著徹底否定市場的定價機制，而限制其他因素，僅僅調整影響價格的參數而已。
樊綱表示，當前房地產市場的問題主要出現在供給側。從需求來看，除剛性需求、改善型需求外，還有被忽略的部分——遷移性需求。這是由城市化進程推動的人口流動，並進而帶來的住房需求。
按照他的說法，當前我國的城市化率僅為55%，這部分遷移性需求還有大量釋放的空間。
此外，在投資性需求也不能被完全否定，如果這部分需求是用於出租的話，便是合理部分。
樊綱還表示，要在供給側進行長效機制的改革，比如說租售並舉，多渠道保障等。他提出兩個建議：
第一，土地供給要以人口遷移作為參考。人口遷移多的就要增加供給，人口遷徙出去多的地方，就要減少供給。
第二，提高容積率。
02
賈康：一味打壓的調控已經帶有荒唐意味
“顯然，做了這麼多年的房地產調控，沿用一味打壓的限購限貸和限價，已經帶有荒唐的意味。”華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康闡述了在當前經濟環境下中國房地產市場該如何發展的問題。
在賈康看來，一味限購限貸和限價的路子違背構建社會主義市場經濟基本規律，通過合理的增加供地和滿足社會成員需要的住房有效供給，促進供需的趨向平衡，才是促進社會和諧和化解矛盾，推進租售並舉，抑制炒作的有效路徑。
賈康認為，需求是客觀存在的，並且在升級地發展。他提出，真實的城市鎮化率不是官方公佈的常住人口，而應該是戶籍人口的數量。接近三億人居住在城市，但是不在戶籍中，這些人是”城鎮化欠賬人群”。
“人是往高處走的，社會成員認為自己的發展機會、人生價值和美好需求，最容易在中心城市、一線所代表的中心區域實現。這個人性是不可能硬對著來的，這個需求得到的供給是什麼？首先應當是住有所居，這是非常簡單的道理。”賈康認為，因城施策的情況下，戶籍管理有巨大壓力，住房供給有巨大的壓力，但這也代表著發展方向，在調整需求的同時，必須把增加供給作為主要的手段。
伴隨經濟體制的變遷、改革開放的推進、經濟社會的發展和政府職能的轉變，我國住房供應體系建設的思路，已從單一由政府承擔的“保障軌”，發展到依賴市場機制的“市場軌”，又進一步發展為“市場軌”與“保障軌”並存和統籌的“雙軌制”。
賈康表示，住房雙軌制在可以預見的很長時間內不可能改變，搞市場經濟必須健康地發展住房的市場軌。三類保障軌也應當健康運行：
一是公租房，具體的供給首先要對應最低層的低保人群，另外各個城市也需要根據市場特點定製不同的解決方案，政府要進行細緻特殊的匹配；
二是共有產權房，共有產權房協議是靈活的，符合消費升級趨勢和社會和諧的需要；
三是棚改房，棚改貨幣化安置不能誇張到解決一切問題，應當因城施策，儘可能地使人民群眾和社會成員得到實惠，化解社會矛盾。
賈康也提到，住有所居，必須要有供給覆蓋所有的需求，增加有效的投資就是其中應有之一。“投資要緊密配合住房改革，一定要強調雙軌制的思維，保障房託底，重慶的經驗是35%到40%是由保障房供給，我們可以學新加坡80%由政府供應房屋，不過沒那麼誇張，各個城市保障房可以是30%、40%、50%，都可以自己考慮。”
“投融資需要機制的創新，一定要緊密地結合PPP，住房產業基金等等，有政策支持，有財政資金為後盾，但是要健康可持續地運行，防止涉及尋租，儘可能地科學決策，接受多層監督。“賈康如是說。
另外，針對最近普遍關注的房地產稅立法問題，賈康認為，房地產稅勢在必行，一旦要啟動的話，“中國不能按照美國採取普遍徵收模式，必須扣除一個免徵額，不做這個中國的房地產稅不可能被社會接受的。如何從技術形式上確定第一單位的扣除，還需要探索和討論”。
關於房地產市場長效機制，賈康表示，“不同層次的需求，要匹配上必要的要素。優質服務能力的需求，儘可能的得到相對充分的有效供給，而且這個有效供給是需要新的投融資儘快形成，緩解目前房地產市場的不良局面，配合房地產市場由治標轉向標本兼治，深層次、基礎層面的改革，這才是健康發展的長效機制。”
03
聶梅生：調控當務之急是調整房價收入比
“中國目前的房地產市場發展了20年，降房價是不可能的。去年（調控）這麼高壓，房價都沒有下降，現在的問題是如何提高可支付力，因此要減稅。”全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會創會會長聶梅生在主題演講中表示。
聶梅生提到，貸款買房，月供不應當佔到工資的60%，而目前的情況是月供完全大於60%，並且是三代人一起供一套房子。房價收入比合理的範圍是3—6倍，但目前北京是25.5倍，上海是23.5倍，房價和收入比之間的負擔，尤其在大城市是非常倒掛的，中小城市相對好一點。
聶認為，從目前的調控來看，房價下降不大可能，當務之急是調整房價收入比，因此需要提高居民的可支付力。但是可支付力不等於收入，應該要減少居民稅負負擔。她表示，特朗普的減稅政策確實對經濟以及個人和企業的可支付力起到了強大的支撐作用，這一點她是非常支持的。
6月29日，中國人大網公佈《中華人民共和國個人所得稅法修正案（草案）》全文，並向社會公開徵集意見，這是個稅法自1980年出臺以來第七次大修。草案中提到個稅起徵點由每月3500元提高至每月5000元（每年6萬元）；優化調整稅率結構，擴大較低檔稅率級距；首次增加子女教育支出、繼續教育支出、大病醫療支出、住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除。專家表示，此次個稅法的修改將大大減輕老百姓稅收負擔。
04
任志強：我不覺得房地產會崩盤
“我倒不覺得房地產市場會崩盤，或者會出現急速逆轉的情況，畢竟城市化的需求還存在，消費的慾望和改善性需求還大量存在。”原華遠地產股份有限公司董事長任志強在主題發言中表示。
不過，任志強表示，他去年就開始擔憂房地產發展情況。“今年房地產有大量的還債高峰，可能會導致一些企業的資金流出現問題，或者一些地區的開發增速會繼續下降，如果下半年現行政策不改的話，我個人認為銷售量和投資還是會保持持續下行的趨勢。”
但並不需要擔心房地產市場出現崩盤的情況。“這個市場還是巨大的，全世界都找不到這麼大一個房地產市場。”他認為，目前中國的獨居家庭大概在7500萬戶，占城市總人口的6%左右，但是在北歐這個數據已經接近40%，歐洲的數據為25%左右，中國在未來的發展過程中，這個數據可能也會達到20%或者更高的水平，意味著幾年以後，獨居家庭可能會達到2億用戶，住房的需求仍然是巨大的。
“所以，開發商要應對的實際上不是市場和需求在急劇減少，而是在政府調控之下的政策變化，你是不是能適應。比如說在融資問題上遇到困難時，如何保證現金流的穩定；比如說你拿地的地區是不是面臨著限購或者其他一些行政措施；比如說你所提供的樓盤或者戶型是不是滿足當地的居民需求；再比如說你是不是為了謀取高額利潤而不願意低價銷售。”
任志強認為，雖然政府在控制一些市場的情況，但開發商並非沒有生存的餘地，以上的這些舉例都是企業有能力決定的。房地產行業依然有利可圖，如何解決資金和盈利問題，這取決於企業自身的能力和對市場的把握以及對政府政策的應用。
“在一個非完全市場化的房地產市場的這個調控程度下，政府的政策可能會決定未來發展主導的方向。但是老百姓的消費慾望，實際上是在和政府政策之間取得博弈的一個過程。那麼，開發商更多的是旱天也要想方設法帶把傘。要放心大膽的往前走，雖然艱難，但可以前行。”任志強如是說。
05
楊現領：不聽任志強的話就對了
“經理人是市場中最好的先行指標，也不要聽任志強的，多聽經紀人。行業什麼時候是進步？不聽任志強的話就對了，這是邏輯思維極大的轉變。”貝殼研究院院長、貝殼找房首席經濟學家楊現領則在主題發言中如此表示。
楊現領表示，根據對鏈家三萬名職業經紀人的調研發現，經紀人對市場的整體判斷是悲觀的。二線城市市場正快速向下，如何完成從上行週期到下行週期的切換，應是市場人士考慮的問題。
楊現領還提出房地產市場“第二曲線”的概念。即行業滑過拋物線的頂點，面臨增長的極限，如果能順利度過“混沌期”，完成轉型，企業就會迎來下一個增長週期，即“第二曲線”。
他表示，經過連續三年的市場透支，交易量的週期性下降幾乎是不可避免的，這次下降也許不僅是週期拐點，也可能是歷史拐點。
從轉型的角度，樓市將從增量時代過渡到存量時代，房地產從開發製造業逐步變成居住生活服務業。隨著租購併舉的推進，住房租賃將開啟行業發展的第二曲線。
根據貝殼研究院的數據，2016年有9個城市的二手房交易量超過新房，成為滿足住房需求的主要渠道。2017年，有24個城市完成這個轉變。2018年，預計超過40個城市完成這個轉變。
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