深圳拟出台产业类和公共配套类历史违建处理办法：与楼市并无直接关联！
胡文
深圳对历史违建处理有了最新方案。
为有效解决产业发展空间不足、公共服务设施短板等城市发展突出问题，根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，深圳市拟修订出台《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》，该《处理办法》在尊重历史、实事求是、依法依规、分类分步、综合施策原则的基础上，对2009年6月2日前产生的农村城市化历史遗留违法建筑全面实施安全纳管，并以此为前提，依法拆除一批、没收一批、处理确认一批，以拓展产业发展空间，促进公共服务均等化。7月27日，深圳市规土委和深圳市法制办对该《处理办法》（征求意见稿）征求公众意见。
该《处理办法》中提出：
一、由政府组织开展房屋结构、消防、地质灾害等安全隐患排查、整改和日常监管。整改后仍无法满足安全使用要求的，不得出租、进行经营性活动，应当在显著位置悬挂安全警示标识。
二、依法拆除没收一批。规划土地审查过程中，对非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地、占用基本农田、占用一级水源保护区用地、压占原水管渠蓝线、不符合橙线管理要求、位于土地利用总体规划规定的禁止建设区以及占用规划高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地在内的七种情形的产业类和公共配套类历史违建，依法拆除或没收。
三是依法处理确认一批。不存在依法应拆除或没收情形的，按照分类处理、先易后难、区别主体、逐个推进思路，区别用途和主体，经建设时间核查、权属调查、分宗定界、规划土地审查、质检和消防检测、缴纳罚款和补缴地价等程序后，予以处理确认。
产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质。
为鼓励处理公共配套类历史违建，除免缴地价和罚款的政策优惠之外，《处理办法》对确认给原村集体和市、区政府或者其指定机构的公共配套类历史违建，还允许不扣减相应的非农建设用地指标，以吸引当事人申请处理；为确保相关建筑的公益属性，同时规定其仅能确认为非商品性质房地产。
产业类历史违建中的生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。
深圳对于历史违建的处理，一直为公众高度关注。但该《处理办法》并不涉及处理住宅类历史违建，因此，严格说来与住宅市场乃至所谓小产权房都没有直接关系。所谓的小产权房，因为深圳早在2004年已将农村集体土地转为国有，因此深圳并不存在小产权房的概念，其实质为违法建筑。因此，买卖违建也不被法律所保护，这已有许多案例。
对于这一处理办法的出台，首先体现了深圳决策层的责任和担当。历史违建的形成十分复杂，敢于直面触碰本身就是对城市负责、对市民负责、对城市和市民的未来负责。同时，这一处理又十分慎重，本着先易后难的原则，先对产业类和公共配套类历史违建进行处理，以此为深圳拓展产业发展空间，这是十分现实的举措。尤其是深圳产业发展空间严重不足，产业类历史违建产权不清晰，很难进行城市更新和存量盘活。另一方面，属于公共配套类的历史违建不能得到确权，学校教育等建设难有保证，严重妨碍了公共服务均等化。
不可否认，对产业类和公共配套类历史违建进行包括确权等处理，不可避免使一些人对住宅类历史违建的确权转正抱有预期。但是，鉴于住宅类历史违建尤其复杂，其处理必定需要相当的时间和过程。但是，总体而言，依法拆除没收一批，依法处理确认一批同样适用于住宅类历史违建。因此，产业类和公共配套类历史违建的处理经验必将为住宅类历史违建提供经验。但可以肯定的是，鉴于过去几年的查违高压态势，违建难以形成反弹之势。
另外，即便从投资角度来说，为博取违建转正而购买违法建筑也不合算。除了时间成本和不确定因素，所有的事实表明，违法建设的住宅在升值以及流动性方面，均远远不及拥有正规产权的住房。这一规律，已经一再被证实而成为规律。需要警惕的是，对于属于依法拆除没收一批的违建，购买本身就是用合法现金购入不良资产，反而会形成绑在自己身上的不定时炸弹，很可能落入财、产两空的境地，对此，必须保持十分理性的态度。
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