这个7月，是合肥“史上最严”调控政策的第22个月。
有的拿地超过2年还没入市，有的楼盘“真火热”，有的还是“水深火热”。
今天，合肥7盘有大动作，有的涨价买房，有的打折加推。果然是同一个楼市，不同的结局。
NO.1
5盘集中加推开盘，某盘涨2000元/㎡卖房
进入7月以后，合肥楼市新房开盘的次数多了，二手房过户排队人数增加了，纯新盘入市的速度加快了。仅今天一天，合肥楼市就有5盘扎堆开盘。
先来看开盘情况：
1、庐阳区地王盘唐宁府今天上午首开，首开5#楼，共52套房源，但可售房源仅48套，备案均价25770元/㎡，装修费5032.21元/㎡。
唐宁府效果图
户型面积统一主打约158㎡的四室两厅两卫的精装跃层，但通过改造之后实得居住面积约200㎡，也就是说首开只需要选合适的楼层即可，不必纠结户型。
唐宁府整个项目一共只有326套，目标客户又是纯高端改善，对于这类楼盘走的一般是“佛系”路线，慢慢消化。庐阳3万+地王入市后，2万+成主场。
如果说唐宁府在庐阳最大的竞品可能就是还未入市的国贸天成，前期国贸防风价2.4万/㎡，预计首开76套跃层，面积约149平米，但目前还没有备案。如果真的备案价2.4万/㎡，同为改善跃层，将会和唐宁府直接竞争。
国贸天成沙盘图
2、高新区金茂湾今天加推7#、10#、12#3栋楼，共228套房源，主力户型有97㎡、126㎡、145㎡，均价在1.8万+/㎡。约97㎡的小户型只有40套，但客户多不好买，126㎡、145㎡可以正常入手。
金茂湾楼栋图
与5月的几次开盘折后价1.6万+/㎡，本次加推均价来到1.8万+/㎡，提价近2000元/㎡，拿最小的97㎡来说，同样面积的一套房时隔2个月再买，约多花了19.4万。
虽然对比1.6万的楼面价还是亏的，但是开发商以时间换取利润，后期涨大于跌。
3、新站区今天也有两盘加推，一是少荃湖板块的绿都少荃府。加推25#楼高层，主打户型约96㎡、100㎡户型，优惠过后，价格基本在1.3万+。
绿都少荃府25#楼位置图
绿都少荃府是新站首个毛坯、精装分开备案的楼盘，毛坯12129元/㎡，精装2000元/㎡，关于大家比较关心的精装部分能否贷款的问题，我特意咨询了售楼部，工作人员表示他们跟农行合作，精装部分可以贷款60期(5年)，不用担心毛坯、精装分开备案带来的首付提高问题。
还有一个今天也加推的楼盘是烈山路板块的华地紫悦府，加推2#楼高层，共76套房，户型面积约90㎡，104㎡，备案均价15847元/㎡。
华地紫悦府楼栋图
虽然与之前相比备案均价相比上调1049.2元/㎡。不过，估计开发商自己也知道如果按照1.5万/㎡的价格来买，绝对走死路，电话咨询售楼部工作人员也表示，实际成交价格和备案价是不一样的，会有一定优惠，和之前加推的价格并不会差太多。
如果算上瑶海龙湖天街地铁小复室的首开，今天一天就有5盘开盘加推，算是一个小高潮。
另外，新滨湖孔雀城今天是最后一天认筹，预计明天加推3.1期洋房，并明确表示上午10：00一次性付款的客户优先选房，下午2点按揭客户才能选房。
图片来自朋友圈截图
从楼盘的开盘情况基本可以看出合肥市场的轨迹，放在半年前3万+ 的唐宁府，1.8万+的金茂湾你会觉得“卖给鬼”，但当下已经逐渐被市场的所认同，价格已经不是唯一的抗性，市场走高的趋势正在蔓延。
NO.2
合肥楼市再添3大纯新盘
除了开盘加推的楼盘，今天肥东、肥西、长丰，各有一纯新盘展厅开放，合肥楼市再添3大纯新盘。
1、肥东纯新盘新城云樾观棠，今天上午城市展厅正式开放，现场人气爆棚。该项目位于店埠镇新安江路与虎山路交口，占地73.71亩，规划为纯居住。
新城云樾观棠沙盘图
紧邻新城吾悦广场，北边为长江东路主干道、南边为新安江路主干道，另外，距离地铁2号线延长线(规划中)的桥头集路站仅有几百米距离，出行方便。
今天我同事在活动现场了解到，项目整体规划为15层，18层和27层分布的中高层住宅，具体户型面积还没有最终确定，但是根据定位面积都不会太大，整体偏刚需，预计开盘时间要到10月份以后。
2、长丰北城办板块融侨天越临展厅开放，项目是融侨在合肥的第七子，昨天晚上刚举办产品发布会。
融侨天越区位图
该地块占地面积151.8875亩，规划为居住，容积率2.0，建筑密度居住≤18%。从临展厅现场曝光的图来看，项目共规划35栋楼，主打建筑面积约78-138㎡的精工小高层，从纯刚需到改善，都有可以选择的户型。
融侨天越规划图
继万科三盘之后，北城办板块再添一主力楼盘，后期还有金地自在城还未入市，预计下半年，北城办板块6盘在售+2纯新盘的格局完胜碾压北城其他区域。
3、肥西文一名门森林语，今天上午营销中心正式开放，从工作人员处了解到，项目整体规划为低密度洋房别墅住区，由16栋洋房+11栋庭院叠墅和沿街商业组成。
文一名门森林语沙盘图
洋房有101㎡、114㎡、125㎡等户型，叠墅有123㎡、139㎡、145㎡、162㎡等7种户型。对于“高层房荒”的肥西楼市来说，影响不大，再加上位于紫蓬山脚地理位置，决定了该盘是纯改善楼盘，客户针对群体为纯改善。
NO.3
24大高价盘待上市，2万+井喷期已来
回首当初，一大波高价拍地、疯狂抢驻市场的房企，现在都怎么样了呢？
统计了一下市区未上市的纯新盘，还有24个，其中有20个，楼面价在1万/㎡以上。而拿地超过一年还没有入市的项目，就有11个。
合肥市区未上市纯新盘一览
尤其是2016年拿的地，但因受限价等因素的影响，一直没有入市。比如高新区的皖新朗诗麓院、华邦蜀山别院，庐阳区的国贸天成、瑶海区的保利海上明悦、禹洲珑玥湾、禹洲郎溪上里、城建琥珀东华府、安建翰林天筑，以及滨湖区的正荣府等。
这类楼盘往往都是高价地王盘，走的是“以时间换空间”路线，等寻求合适的入市时机再入市。但除了瑶海的几个盘，其余楼盘的放风价基本是在2万+。
后期，即便是备案成功顺利上市，面对异军突起的楼市和激烈竞争，大部分楼盘的日子也不会太好过。
还有一些楼盘虽然楼面价不高，但是即便是备案价格不高，也不会好买。
比如说皖投万科产融中心、启迪科技城·水木园两个盘。一是因为区域房源比较少，而且还有部分楼盘不对外销售，自然
买的机会比较小。二是因为一旦入市价格低，不排除高首付、高要求买房的情况，仍然会把一大堆购房者挡在门外。
NO.4
买房还要不要再等一等？
昨天楼市有个重磅消息，就是合肥市房产局等九部门在房地产大厦召开大会，部署在全市开展“打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动”。打击楼市四大乱象，包括：价外加价；夸大宣传；搭配销售；中介违规。
昨天晚上，我就看到有人在购房群里讨论，说现在市场高首付、全款买房、号头费等有望被整治，过了这个风头再买房机会会大一点。
我只能说太天真，整治是好事，但是也需要一个过程，谁也不保证到时候你一定买到房，不要拿自己的命运赌市场的变化。
就目前来看，随着市场上低价盘的去化以及各种政策影响，高价盘接下来会迎来井喷期，纯新盘开始陆续入市。
不过对于房企，卖的火的不在少数，但即便当下楼市日渐回暖，在近2年的虐心调控下，按兵不动的房企也不在少数，就算勉强备案，也有部分依然处在
“有市无价”的水深火热之中。
对于大部分刚需购房者，可以买的房源，并不会因为新上市楼盘数量的增加而增加，且买且珍惜，珍惜眼下可以入手的。
NO.5丨结 语
如果到现在，观望的刚需还没上车，我只能说：
无药可救。如果到现在，投资客还在疯狂炒房，那我也只能说：自掘坟墓。楼市的红利期已过，买、卖都需谨慎。但是不管什么时候，购房者买房都要搞清楚两个问题：
1、 买还是不买？答案是一看预算，二看需求。预算够、有需求，果断出手。
2、 如何选择？答案是一选区域，二选品牌。从生活实际出发，选择一个或几个区域范围在这个范围里找符合需求和预算的品牌、品质房源就OK。
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