长租公寓融资如火如荼，金融创新层出不穷！
昨日，长租公寓领导品牌自如成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS产品——“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划“，该计划将于近期在上海证券交易所挂牌。
该单ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构，期限两年，首期发行规模5亿元，本专项计划优先级票面利率5.39%，其中优先级获得AAA信用评级，占比90%。参与本次发行的主要中介机构包括外贸信托、中诚信评级、大成律师事务所、立信会计师事务所、中证信用等。
专业金融人士杰夫认为，长租公寓处于成长初期，公开市场财务透明度有待提升，通过发行租金受益权ABS融资，有助于拓宽融资渠道。自如在做租房分期的债权，从下端租客应付账款入手，其实把租房分期构成一个债权的形势，做成类似信用卡分期的形势，进行资产证券化。
而就在今年1月，魔方公寓发布了长租公寓第一个ABS产品—魔方公寓信托受益权资产支持专项计划，募集资金3.5亿。
同样是ABS，这两家发行的产品到底有什么差异？
第一，底层资产不同。魔方是租赁收益权，自如是租金分期应收款。魔方的租赁收益权只是预期收益权，从会计上无法对应为应收账款，如果期间发生大规模的租客变动，会最终影响到最终收益权。魔方ABS打包了4014间房源，占了总房源的20%，可以推算出魔方公寓2016年的租金收入在7-8亿元之间，自如2016年的租金收入高达90亿人民币。自如1号ABS产品打包5亿资金，这笔融资仅仅占租金收入比只有5%，说明自如还有潜力可以挖掘。5亿元的信贷资产包对应的是超过2万笔小额信托贷款，租客使用自如分期时是签订两个合同的，一个是租房合同，一个是分期合同。资产包是动态变化的，每天会有还款，也可能有人提前还款或退出，自如会动态监测并严格按照合格标准循环放款。
第二，风险率不同。仅仅凭一份租赁合同做ABS，还是存在一定风险，所有租约未必都是真实的。自如的租金分期是三个月，在贷款额度和底层资产池分布上呈现小额分散特点，非常符合资产证券化业务对于基础资产的要求，该类资产违约率极低、安全性较高。此次自如还具备众多创新亮点，诸如独特的消费分期场景、精确高效的风控措施、双SPV循环结构等。
第三，融资成本差异。魔方优先级平均利率年化为5%，自如优先级平均利率年化为5.39%，从表面看，自如略高于魔方，但实际上，魔方是邀请了中航信托和中合担保机构，期间增加了融资成本，综合融资成本接近10%，而自如实际融资成本在6.5左右。融资成本和资产定价、风险率都是紧密挂钩的。
再看下ABS市场，在近期发行的小米小贷ABS，一年期优先A档票面利率是5.49%，蚂蚁金融借呗，1年期的优先级票面利率是5.47%,已经让业内惊讶，自如5.39%的利率的确是体现出市场标杆的地位！
综合比较，自如在总资产规模、品牌溢价能力、融资成本上明显略胜一筹。
笔者认为，租金支付是城市青年十分重要且频次稳定的持续性日常消费，当公寓运作和财务规范后，市场认知度高，更容易得到资本和专业机构的青睐，从而获取更多且更便宜的资金，从长远来看，依托于租房形成的消费信贷资产必将成为交易所ABS市场备受关注且潜力巨大的金融产品。
长租公寓租金受益权ABS，即将成为新的热点，我们将从基础资产、主题信用、产品条款三个维度展开，欢迎大家一起讨论，敬请关注下周一的房东东公众号文章。
作者全雳，房东东公寓培训机构创始人，长租公寓投资人，10多年致力于国内外租赁领域研究，成功投资多家品牌公寓和产业链上下游。
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