提起華豐造紙廠，老杭州人幾乎沒一個不知道。
我一個遠房親戚，數十前年在造紙廠做裁紙工。每次回家，都會引來不少關注的目光，這可是在真正的大型國有企業上班啊。
那種羨慕，就好像現在畢業的技術男，進了BAT。
杭州城裡甚至一度流傳這樣的說法，“找工作到華豐，找對象到杭棉“。
自去年4月停止生產後，多數廠房已開始拆遷騰房，按目前進度，華豐造紙廠所在區塊，下半年將全面開拆。
同時列入改造範圍的還有城北電腦城，按照計劃，將於2018年6月20日前完成簽約騰房工作。
它與對面的通訊市場一起，見證了杭州手機行業最火爆的年代。巔峰時候，全杭州70%以上的品牌手機從這兩個市場流出。
那是一個沒有蘋果的時代，人們的回憶裡只有諾基亞、愛立信和摩托羅拉。
PART 1
華豐造紙廠區塊，位置絕佳，與申花、橋西左右相鄰，還有一線河景。整個區塊拆遷面積，高達近千畝，是杭州集中拆遷面積最大之一。
以眼下市場行情看，完全可以相信，出讓的那天，必將全城矚目。
整個區塊位於申花單元和慶隆小河2個控規單元內，由莫干山路、登雲路、湖州街，及和睦路圍合而成，但並不是整個區域全拆。
根據此前公佈的城中村改造公告顯示，華豐區塊拆遷，分為李家橋村北片，和李家橋村南片。
北片範圍，東至和睦路、南至萍水路、西至莫干山路，北至湖州街，總用地面積466667㎡（約700畝）。其中，集體土地面積約55畝，涉及拆遷農戶100戶，其他住戶12戶。
南片範圍，東至和睦路，南至登雲路，西至和睦新村，北至萍水路，總用地面積186667㎡。其中，涉及拆遷農戶200戶，其他住戶6戶。
從實施範圍來看，和睦新村並不包含在內。
除了農戶和居民建築，更多的拆遷主體，是廠房、企業、和創意園等。如華豐造紙廠、輕華熱電廠、謝菲爾考克碳酸鈣廠、華工紙製品包裝材料廠、華源創意工廠等。
其中，最具代表性的華豐造紙廠，已於去年開始搬遷。前身是1922年成立的“武林造紙廠”，也是浙江省第一家機制紙企業。1931年正式更名為“華豐造紙廠”。
上世紀六七十年代，華豐廠就像個小社會。有幼兒園，學校，食堂，電影場，籃球場，宿舍。
歲月悠悠，華豐廠在民族造紙工業中，留下濃墨重彩的一筆，見證了杭州工業發展的，也見證了拱墅的轉型升級。
PART 2
從幾個維度看，華豐區塊的確很出色。
首先，區位優勢明顯。在杭州地產界，申花和橋西，是兩大公認熱門板塊。以致於常有人拋出話題：申花好，還是橋西好？
其實，申花和橋西，距離非常近。
東方福邸和運河宸園，最短直線距離，還不到2公里。2個板塊之所以涇渭分明，主要是因為中間有一個隔斷區域。而這個區域，正是華豐區塊。
也就是說，等華豐區塊改造完畢，東不過莫干山路的申花，西不過和睦路的橋西，將完全連成一片。
其次，區塊周邊配套十分完善。
藍孔雀綜合體、藍鑽天成、城西銀泰、大悅城、天陽D32時尚街區，遠洋樂堤港、小河直街等商業體，均在1.5公里範圍內。
交通配套方面，北側不到500米是汽車北站。沿萍水路的在建地鐵5號線，橫穿華豐區塊，並與規劃地鐵10號線（沿莫干山路），形成換乘。
第三，區塊周邊環境，更讓人驚豔。
東側緊鄰西塘河，等同於一線河景。而沿西塘河兩側，有一個集文化、體育、美食、休閒於一體，由西塘河公園、西塘河臺灣美食街、城北文體中心、運河大劇院、運河體育館等組成的運河中央公園。
公園總面積11.13公頃，其中一期已竣工，二期佔地8.62公頃，總建築面積7萬餘㎡，包括一個1.9萬㎡的劇院（預計2021年建成）。
在寸土寸金的杭州市中心，能夠擁有集“河景+公園+美食+劇院”於一體的配套，並不多見。
PART 3
未來，這個區塊造什麼？
從政府規劃看，將會以商業商務用地為主，配置學校、醫療用地，依託出行交通要道，打造集文化休閒、商業商務、綜合配套、生態低碳等多功能於一體的杭州城北休閒商務中心（RBD）。
RBD當今國際中心城市推出的，與其商務中心功能相呼應的新興產業區，代表都市商業街區的一種發展趨勢，及城市生活方式的提升。
今後華豐區塊，具體怎麼做？
核心區塊中片區用地約500餘畝，由純商業辦公、商住混合及住宅等不同用地性質組成，致力於引入龍頭企業，優先打造優質商業區域和樹立良好形象。
南、北片區用地約400餘畝，以教育配套、社區服務用地為主。
整個區塊將形成花園商務區、文化娛樂區、高尚居住區、濱水休閒區四大功能區，其中，將
利用西塘河水景和華豐造紙廠工業文化底蘊，改建成一座園林化、生態型的休閒商務花園。核心項目，預計包括工業文化廊道、地鐵上蓋綜合體、商務辦公、商務公寓等。
儘管整個區塊，以商業商務用地為主，但從規劃看，仍會有一定體量的住宅用地。如果它們推向市場，會賣多貴？
申花和橋西，自然是最佳參照。
目前，申花最高地價40766元/㎡，區域新房售價近5萬，二手房掛價4萬5-6萬；橋西上一次推地久遠（金地大運河府、地價16842元/㎡），並不具備參考性。區域主流二手掛價，和申花類似。
換句話說，如果現在推地，宅地成交價，應該也是4萬+水準。如果是明年或者後年，那就要看那時的行情了。
PART 4
無獨有偶，拱墅區還有一片區塊，正在同時拆遷。
它就是已列入沈塘灣區塊城中村改造範圍的城北電腦城，按照計劃，將於2018年6月20日前完成簽約騰房工作。
城北電腦城始建於2007年，主營各類電子產品，包括手機、電腦等。對面就是杭州人很熟悉的錢江市場，體量很大，也是杭州最大小商品市場之一。
從某種角度看，位置比華豐區塊更好。
位於香積寺路和上塘高架交叉口，
往西不到800米即是京杭運河，直線距離西湖文化廣場不到3公里，更靠近市中心。
周邊2公里範圍內，還有遠洋樂堤港、水晶城購物中心，及城北體育公園。
附近的老小區，二手掛價4萬左右，遠洋公館則在6萬左右。等這塊地掛牌上市，估計又是一片腥風血雨。
其實，大家發現了沒！目前，市中心推出的土地，多數是由企業廠房學校等拆遷而來。
比如，武林廣場周邊的豪宅，皆是如此，武林壹號、武林外灘、武林國際、蘭園等樓盤，前身分別是杭汽發、東南面粉廠、杭汽輪及喜得寶賓館等。
還有剛掛牌的翠苑商住地（7月6日出讓），也屬此列，以前是杭師大美術學院。
這是有原因的？
企業廠房學校的業主方，數量較少，不少還隸屬於政府。且隨著城市功能發展的需要，有外遷、更新換代的使命，拆遷相對簡單些。
而傳統老小區（非農名房），因為業主人數眾多，眾口難調，且成本極高，拆遷難度太大。
但就算是企業廠房學校，能騰出的這類土地，也越來越少了。即使有，能做住宅用地的，也非常少。相對來說，政府更願意做公建配套。
就像華豐區塊，住宅只有少量，以商業商務為主，可以極大完善城區配套。
當然，它也可能會帶來一個更高的房價。
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文 ∣ 麥格
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