導讀
如果深圳出臺住宅限售3年、公寓5年、離婚買房貸款按二套算這些政策，對樓市有何具體影響？
壹地產獨家採訪了多為深圳樓市資深專家——媒體人、地產評論人朱羅紀，地產琅琊榜十大專家 圖騰鏡 ，地產火線創辦人 陸劍偉，海納置業會創辦人 海浪，深港兩地資深投資人 地主佬，深圳壹地產總編輯、文傑淘樓創辦人 陶文傑，櫻桃大房子創辦人 陳小瑛，下面來聽聽他們的具體分析。
媒體人、地產評論人朱羅紀
短期會有震盪
無法改變住宅市場的長期預期
我認為不會怎麼樣，短期會有震盪，成交量下滑，部分類型比如公寓會受到比較大的打擊，但僅靠打補丁無法改變住宅市場的長期預期。
這個時候，影響市場預期的不在房地產行業管控，而是貿易摩擦引發的長期擔憂
從這一點上需要提醒購房者注意現金流的穩定和負債率的控制，不要過於激進。
個人判斷：出臺這類限售政策可能性極高。
一方面，市場表現和政策預期不符，政府不會認為是政策錯了，而是認為政策力度還不夠大，政策的藝術性還不夠完美。所以要繼續加碼，要繼續修訂優化。
就像一位畫家畫一幅畫一樣，把鹿畫成了馬，可以撕掉再畫一張。但是這位畫家很驕傲，怕被人看輕，他覺得要不斷的修改，最終這個鹿是一定會改成馬的。
另一方面，不斷的打補丁，最終會出現什麼局面。我打個不恰當的比方，你在一個很深的游泳池裡游泳，你把籃球使勁的往池底按。
可能會有倆結果，要麼是你力氣不夠大或者藍球滑了，彈上來了，彈得老高。要麼是，你牛你力氣大，按到底了，但是藍球受不住壓力，按炸了，把游泳池炸崩了。怎麼能把籃球又能按下去又不至於按炸，我也不知道，只能走著看吧。
地產琅琊榜十大專家 圖騰鏡
會打擊槓桿買樓、抑制炒房客
對自由資金買房者打擊不大
如果深圳真的出臺這些限售政策，在一定程度上，會抑制房地產持有的流動性，從而打壓房產短期浮動性上揚。
深圳早就規定持有房產在2年內轉讓，需繳納高昂的稅收，但沒有禁止交易。
如果限售，會打擊一部分杆槓資金的買樓。銀行消費貸一般還貸年限為1-3年，正好與3-5年禁售有一定的衝突。
如遇持有房產期間，需要償還槓桿資金，那麼，持有者必須尋找過橋資金填補，會抬高槓槓炒房者的持有成本會，抑制了一部分炒房客。
但是，對自有資金持有房產者，不會構成太大的打擊。
如果限離婚買房，約等於打壓更多需求，給房價趨於平穩，打了一針鎮定劑，要降也是很難的。
地產火線創辦人 陸劍偉
對公寓打擊力度非常大
槓桿資金炒房客會驟減
第一，對公寓來說，如果限售五年打擊力度就非常大。
我做了一個統計，今年上半年深圳大宗交易大概是達到了一百五十億。本來以為這個今年公寓市場會風平浪靜的，但實際上大宗交易量還是不少，而且很大一部分是公寓成交所致。
還有一點，從去年到今年四月份，公寓的成交量中，有20%是由企業主買的，也就收到說公寓的成交，有一部分是企業裡面的資金槓桿在炒公寓。如果公寓限售5年，那這些槓桿資金炒房客會驟減。
第二，離婚買房算二套房，這個實際上我覺得力度還不算太大。如果說，比如離婚買房算全款或者禁止短期內離婚買房子，這種現象我認為打擊力度會更大一點。
海納置業會創辦人 海浪
住宅限售三年會影響投資投機者買入
房價會下降
如果住宅限售三年且追溯以往，這個殺傷力較大。
這樣會嚴重影響樓市接下來的預期 ，因為買入後3－5年（二手房三年、新房至少五年）才能賣，會影響一些投資者、投機者的買入。
像廈門，島內新房供應也非常少，也是以二手房交易為主，但廈門是第一個進行限售的城市。廈門實施限售一年多來，房價略有下降。
如果實行離婚兩年內，買房有房貸記錄者再申請房貸按第二套計算，這個政策力度不算太大。
因為對比成都、長沙，是離婚兩年內買房仍以之前家庭持有的房產套數時行限購，一個是能不能買，一個是能買只是貸款貸幾成的問題。很顯然深圳的較為人性化，你可以買，但貸款只能按第二套來，這樣大大的加深了離婚買房投資的難度。
商務公務限售五年，這個其實影響不大。我個人認為完全沒必要，商務公寓的流通性不來就不好，正常賣出要找接盤俠都不容易，又何必來一條限售五年呢？
深港兩地資深投資人 地主佬
商務公寓全面熄火
住宅片區分化嚴重，無量上漲
如果深圳實行這些限售的話，我預計深圳商務公寓全面熄火毀滅。
單證住宅方面，片區分化嚴重並且會呈現無量上漲的行情。
剛需屌絲買不起，買不到，買不了，那就直接變身租奴。
核心區域小產權呈現炎熱仲夏，渾水摸魚的格局。
深圳壹地產總編輯、文傑淘樓創辦人 陶文傑
短期有衝擊
中長期房價還會漲
如果深圳出臺住宅限售3年、公寓5年、離婚買房貸款按二套算這些政策，對深圳樓市有何影響？如果這麼調控，是松貨幣+緊樓市相互對沖，防止放水資金流入房地產，刺激房價上漲，但改變不了分化和結構行情。
短期肯定有衝擊，至少半年緩不過來。中長期房價還會漲，因為房價上漲的還是供求關係。深圳樓市最大基本面是長期供不應求。要解決這個問題，要麼增加供應，要麼減少需求由於供應依託於土地,深圳沒地，所以增加供應很難做到。只能從減少需求下手———這是深圳很多政策的打擊點
如果實行這些限售、限離婚買房政策，並沒有實質增加供應，相反，大幅減少了短期供應（過去三年成交的住房佔總數的23.7%，這一部分供應消失）同時，會封殺投機需求。
但是、但是、但是、支撐深圳房價上漲的，深圳住房需求的主流，並不是投機需求啊，是真實的剛需和改善、以及中長期投資需求。
尤其是現階段，投機需求其實已經大幅縮減，主流是自住、改善和中長期投資需求。大幅減少供應，需求主流又沒有縮減，人口流入、經濟發展，資金充裕又沒有得到改變。
所以中長期房價不但不會跌，而且會上漲。尤其對於優質物業，會更加稀缺！不過，政策設想可能是，鎖定交易5年，然後期間完成房地產稅落地，屆時短期行政政策交棒長效機制。
櫻桃大房子創辦人 陳小瑛
限售會把一部分短炒投機客烤焦
如果對企業限購，對高端豪宅盤，可能會有點小影響，因為有錢人很多沒有名額，畢竟是幾千萬的房子，也不敢輕易用不信任的人名義買，以前寧可註冊公司買，多交點稅都無所謂，如果不能買住宅了，那有錢也只能看著別人買了。
如果限離，會減少投機炒作，但也只是個小補丁，不構成對整個市場大的影響。
如果限售，會把一部分短炒的投機客烤焦，他們的槓桿比較高，有的人甚至是用消費貸週轉，這部分投資客比例在10%-20%，如果他們是2016年進場的，那虧損無疑。
就目前其他城市來說，房價還在上漲的，投資者似乎忘記了限售這一條，比如重慶、昆明、寧波、貴陽、武漢、杭州等，樓市還是按照既有的上漲節奏在走。
房價下跌的城市，比如北京，環京，商品房根本就沒有限售，主要是因為限購限貸太狠了，該跌照樣跌。
廈門房價也跌了，限購限貸的同時限售了，等於雪上加霜，所以原計劃短炒的投資客想割肉也不行，被套的動彈不得。
南京、廣州、成都、蘇州、鄭州這些限售的城市，現在也是處於橫盤狀態，沒有看到明顯的下跌。
所以深圳如果住宅真的限售了，會跟廈門一樣，從高位出現實質性下跌，還是跟其它限售城市一樣繼續橫盤呢？
廈門的房價全國第四，土地面積也很小，需求來自整個閩南，槓桿非常高，投機炒作盛行，跟深圳也有些類似，只不過深圳的經濟底子要比廈門還是強很多。
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