鄭州人買房很多時候比較偏執：認中心，認地段，認環線。乃至到了極端，比如，所謂的死不出三環！
可是，拆姐兒一位鄭州的土著朋友，16年在金城國際聊天的時候曾經指著樓下感慨：我爸曾經跟我說，鄭州過了這邊東風渠和中州大道就不是鄭州界了，我當時還嘲笑他落伍了，說當時的鄭州地界都發展到連霍高速了。
說這話的時候，他特別感慨：沒想到如今才幾年時間，連大河路的房價都破萬了！
我特別能夠理解這種感慨，因為鄭州的發展速度實在太快了。
15年前的東區還有很多魚塘麥田，10年前的惠濟區還是鄭州的後花園，8年前的高新區房價才是真正的窪地，5年前的港區才剛剛被國務院批准……
現實就是這麼殘酷，再倔強的偏執也終將被房價終結。
隨著地鐵公交，以及高速路的陸續修通，加上城市規劃的不斷調整，鄭州的多中心化在不斷形成，原先的環線概念早已被打破。
現在的鄭州，不知道橫掃白綠，殺進平原，豪賭南龍湖的人裡面有多少是曾經因為環線觀而錯失東區、高新和惠濟發展機會的人。
尤其是這次港區探盤歸來之後，我覺得很多人，尤其是急於上車的年輕朋友們，需要重新看待這個能與鄭州主城區平起平坐的新區了。
港區，早已大不同。
01：
一個區域，憑什麼？
再牛也是一個區，但是港區不一樣。
航空港區，為中國首個國家級航空港經濟綜合實驗區，規劃面積415平方公里，是集航空、高鐵、城際鐵路、地鐵、高速公路於一體的綜合樞紐。
▲鄭州市的總體規劃
拆姐兒查了下，一身頭銜也是亮瞎眼：定位於國際航空物流中心、以航空經濟為引領的現代產業基地、內陸地區對外開放重要門戶、現代航空都市、中原經濟區核心增長極。
這些都很重要，可是拆姐兒認為最主要的點有3個：
1、規劃
在2017年修訂的鄭州市城市總體規劃中，鄭州的城市佈局結構是"一主一城三區四組團"。航空港區即為那"一城"，也就是航空城，與主城區遙相呼應。
2、規模
大，所以才有了發展的縱深。總規劃面積415平方公里，比鄭州傳統意義上的老城區都要大，而且高標準建設，一步到位。
3、定位
正廳級單位。首個國家級航空港經濟綜合實驗區，綜合保稅區，自由貿易實驗區。
這3個點重要不重要？當然很重要，可是這只是第一步，因為拆姐兒一直強調：都是親兒子，跟誰親就看捨得在誰身上花時間花錢。
做不到這一點，嘴上說得再好也是白搭。
▲港北實拍
我們來看看這5年時間，鄭州，準確來說是河南都為港區做了什麼：
T2航站樓投入使用；
鄭州南站開建，16臺32線，建成後將成為全國第二大規模的高鐵場站；
河南自貿區獲批落地；
室內展覽面積將達40萬平方米的新會展中心落址開建；
18家專科醫院、9家中醫院、13家綜合性醫院，目前鄭州第一人民醫院港區醫院、河南省省立醫院、河南省兒童醫院等已投入使用；
規劃19座公園。綠地面積將是121平方公里，綠化率達29.1%。園博園、雙鶴湖、苑陵故城三大公園2017年開園；
地鐵2號線南延線已開通且港區走地下，11號線、17號線已經動工；
今年4月份，領事館片區南部294.5萬平方米區域規劃正式出爐，區域價值凸顯；
……
這些都是拿真金白銀砸出來的，都是在建和已經完工的，不是規劃，沒有虛的。
▲航空港區規劃
從某種意義上來說，港區早就已經不屬於鄭州了，而是屬於鄭州、開封和許昌經濟聯合體的總中心，甚至是屬於整個河南的。
這一盤棋很大，規劃很牛，標準很高，推動很快……
總而言之拆姐兒就是一種感覺：有錢有政策，真好。
02：
一個項目，管窺豹！
拆姐兒文章的目的並不是說一個區域有多好，而是在於還有沒有機會。
空談誤國傷身，實幹買房買車！
我們將港區可以簡單地分為：港北、港中和港南，其中港北是目前發展最快，居住感最強的區域，距離市中心最近。
▲港區功能分佈圖
所以無論是投資還是自住，拆姐兒首推港北。
▲正弘中央公園10號地所處位置
拆姐兒和蒹葭港北跑了一圈，排除了各項沒房、沒有性價比的項目外，想重點推薦一個項目：正弘中央公園。
03：
為什麼是正弘？
說是正弘中央公園，其實準確來說應該是正弘中央公園10號地。
▲項目在港北的位置
與其拐彎抹角，不如直接說重點：
1、項目：項目大，配套全，開發商實力雄厚；
2、位置：東有南水北調運河而西360畝公園湖景；緊鄰城郊線康平湖站地鐵口，同時距離鄭機輕軌和在建的17號線地鐵較近；
3、戶型：87-143平三房四房主流戶型覆蓋，可選擇餘地大且部分戶型得房率高達80%；
4、價格：均價10600元/㎡左右；
拆姐兒對於購房原則的個人觀點依然不變，在未來通勤時間可控的範圍之內，對於年輕人來說，更好的環境和更實用的戶型是最具有性價比的選擇。
▲正弘中央公園內部公園實拍
更好的環境，是未來居住的最重要因素。我們要明確自身來到鄭州的奮鬥目的是什麼？不單單是工作，還有更好的生活，更優質的居住環境。
在未來，換房的成本會越來越高，而房票也會越來越貴。與其市中心的老破小，不如一步到位，避免未來的不可知風險。
04：
細說10號地！
拆姐兒認為，一個項目即使再好可是已經沒了房源，其實已經沒有了必要給大家說，沒用，除了吊胃口之外，不確定因素太大了。
▲10號地效果圖
而正弘中央公園的10號地則是屬於即將推出，體量還行，戶型分佈區間比較合理，配套也在整個港北數一數二，所以給大家做一個重點推薦。
1、區位
正弘中央公園項目地址位於太湖路雍州路交匯處，由正弘投資開發。項目總佔地1600畝，共14個地塊，規劃設計圍繞360畝自建公園為核心環5萬方大湖而建，公園與湖均實景呈現，是一個集文化、娛樂、居住、商業、辦公、酒店為一體的大型城市中心。也是航空港經濟綜合試驗區的首個公園城市綜合體項目。
▲正弘中央公園10號地規劃
我們放大來看，10號地位於整個項目的東部，總佔地近80畝，共規劃10棟樓，1棟13層和4棟18層小高層、以及5棟26層的高層組成，整體容積率2.99，綠化率35%。
2、環境
10號地項目西臨百米寬市政景觀長廊及一路之隔的360畝公園湖景，東臨南水北調運河公園，南邊規劃有近50米寬景觀綠軸，景觀資源三面環繞，實屬可遇而不可求，彌足珍貴。
▲項目周邊綠化
在整個優質環境綠化的環繞下，臨湖而居，加上逐步交房而帶動的人氣，拆姐兒覺得這一塊是目前和未來短時間內整個港北居住感和居住環境最好的區域，沒有之一。
3、戶型
鄭州的戶型目前很容易走入兩個極端：一個是極大，一個是極小。
極大地通常都是為了提高舒適度藉以彰顯品質，大多集中在北龍湖，東區和濱河等，總價極高；另一個是極小，主要是為了壓低總價而犧牲舒適度，從而提高單價。結果，反而是年輕朋友們最急缺的90-140平米的戶型最為急缺，不得不說是一種諷刺。
正弘中央公園10號院的戶型選擇比較實用，從87平實用三房，到143的寬敞四居，滿足了不同層次的需求，最主要的是規劃比較合理，部分戶型得房率高達80%實屬不易。
拆姐兒個人比較喜歡這個南向87三室設計，三臥朝南，保障了每個房間的採光，性價比很高。
143平的四房設計也相當不錯，餐客一體，足不出戶就能俯瞰整個公園景觀，居住感特別好。
4、交通
整個港北的交通，無論是現在還是未來都不是什麼大的問題。
10號地距離地鐵2號線南延線康平湖站不到1千米，周邊的11號線和17號線已經開始動工，甚至於要快於不少鄭州市區的推進速度。而且，機場輕軌已開通，位於10號地向西2千米左右的孟莊站已經建成。
▲項目周邊三條地鐵線
同時，項目毗鄰機西、商登、京港澳、機場等高速；四港聯動大道對接東四環，與金水路一線貫通，直達城區；下穿四港聯動大道及城際鐵路把京港澳高速雙湖大道出入口放到港區北部的地方，造價達到6.5億，目前建設中。
最牛的是今年5月11日，鄭州航空港區官網發佈批前公示，披露了華夏大道快速化建設方案細節。此次快速化建設路段主要位於港區北部、中部，北起洪澤湖大道，南至祥港路，全長約10km，以高架橋為主實現快速化，局部隧道和地面形式。
▲華夏大道設計
所以說們無論如何，港北都是整個港區與鄭州中心城區聯繫的橋頭堡，無論是發展規劃，還是推進速度，都是未來港區發展的重中之重，不會差。
5、內部規劃
整個10號地小區，在保證小區內部有大型集中綠化的同時，將小區的集中綠化與中央公園和綠軸步行街相互關聯，形成一體。同時採用"一主一輔、兩軸三區"的設計構的同時，將“海綿城市”的概念引入社區，更加彰顯了項目的人性化和實用性。
▲項目內部設計
據瞭解，項目還針對不同的年齡段設計了2個全齡活動場地，分別在南北兩個方位。同時在兩個地方還設置了成人健身器材，老人健身休閒的同時又能看護兒童。
而對於年輕人來說，引入夜跑地燈、智能開關設置的760米環形跑道可能更具吸引力，最貼心的是，跑道外部連接社區南側的城市綠軸，向西可達360畝中央公園，向東連接南水北調運河200米的生態綠廊，確實下了不少功夫。
▲項目樓棟及外立面效果圖
同時，在施工設計上。10號地產品入戶門採用隔音、防火安全係數高的品牌鋼木複合門，同時增加指紋密碼鎖設計，指紋、密碼、鑰匙三重防護。窗戶採用斷橋鋁合金中空隔熱三層玻璃，降低噪音，又節能環保。採暖系統也有別於港區其他項目，10號地採用地暖鋪裝入戶，室內不安裝暖氣片和管道，節省更多空間，方便裝修和傢俱佈置，減少衛生死角，同時地表溫度均勻，高效節能，使用壽命長。而且還創新採用地上、地下雙精裝入戶大堂的設計，細節品質確實把控的比較好。
6、商業
整個港北的商業目前都是欠缺的，但是發展的速度很快。
短時間來說，10號地向南2.5公里就是目前已經投入使用的錦榮廣場，吃喝玩樂看電影都沒問題。後期的話則還是主要依賴於正弘中央公園本身的商業配套。
▲項目內部商業規劃
整個項目，以雍州路為分界線的西側部分為總建築面積約20萬平方米的湖岸精品商業區，高規格星級酒店助力商務集聚。再有年輕時尚區、慢生活品味區等三大功能分區，並以城市綠化帶以及水岸娛樂區串聯各個主題板塊，未來必將是港區的商業活動中心，也是整個港區為數不多明確有大型商業配套的項目之一。
7、教育
教育，是年輕朋友買房必須考慮的重要因素之一。
項目周邊，有馮特國際中央公園幼兒園、marom·全美凱瑞航空港幼兒園、鄭州航空港區太湖路小學、鄭州航空港區實驗小學、鄭州華夏中學、英迪國際學校以及鄭州一二二中學等優質教育資源。
▲英迪國際學校
而且，大型社區在配套上的天然優勢拆姐兒已經說了很多次了，不再過多解釋。
一個項目是否值得買，就是要在考慮其價格的基礎上，認真考量其每一項細節，雖然說沒有完美的項目，但是我們還是希望買到的項目更具性價比，無論是自住還是投資，這都是年輕朋友們進入房產市場的第一課。
05：
一個人群，要學會抬頭生活！
年輕人在鄭州買房從來就沒有容易過。
最悲催的是，在未來很有可能會越來越難。因為你的競爭對手已經從原來抬頭不見低頭見的同事和競爭對手，變成了那些北上廣深的精英和地市的土豪。
以前的你只要收入比周邊的人高一些就行了，但是目前面對那些北上廣深年薪十幾萬的同學和地市不差錢的土豪，會不會有一種心力憔悴感。
你的同學，一線城市三四萬一平的房子他們買不起，退一步回了鄭州，是個保障；你的土豪老鄉，發現縣市的房價都八九千了，不如多花點來鄭州進可攻退可守大不了給兒子留著收租金，是個選擇。
而你呢？
未來的港北還會流入更多的人口，因為土地比較純粹，大多的集中安置也都是位於港南，所以人口會以高素質人群為主。
這個時候，鄭州的年輕人就要學會考慮兩件事：
1、鄭州要不要留？
2、如果留，留在那裡？
我們來到鄭州這個城市，奮鬥的初衷就是為了更好的生活。如果在可接受範圍通勤時間內，港北確實是一個不錯的選擇。這個時候，有兩個原則送給大家：
1、大社區。配套才全，更有保障；
2、經濟型戶型。房票不易，學會珍惜，既不委屈自己又要方便出手。
年輕人最大的資本就是未來有無限可能，所以我們除了埋頭工作還要學會抬頭看天。世事一直在變，老的觀念一定要學會轉變，不用固守所謂的環線概念。
社會很殘酷，但是我們只能選擇面對。即使目前逃避，未來的你，或者你的孩子還要再來一遍，一樣的流程只會更難。
06：
最後的總結
1、同等價格拼區域。在平原新區，滎陽，南龍湖的房價都紛紛破萬的當下，港區的區域價值毫無疑問具有無可比擬的優勢，無論是配套還是交通。
2、同等區域看品質。最成熟的港北，如果只讓我推薦一個樓盤，拆姐兒毫不猶豫的推薦正弘中央公園，無論是整體實力還是區位配套，優勢十分明顯。
3、戶型戶型還是戶型。 好的戶型，節省的不僅僅是裝修費用，還有後期每日的居住體驗。
▲項目周邊實拍
4、口袋決定屁股。年輕人買房最怕的是好高騖遠，因為我們最大的優勢就是有時間有精力，對於品質有追求。與其坐在三環裡唉聲嘆氣，不如到正弘中央公園看看這裡是不是自己的菜。
5、沒有最好的項目，只有最合適的項目。作為一個年輕人，購房問題不擰巴也是一種智慧。
6、港區是不是鄭州親生的看看花了多少錢一目瞭然，正弘的這個項目靠譜與否，建議你們也跟拆姐一樣去看看，自然一目瞭然。
7、剛需剛改的朋友們，說實話你們應該感謝一下目前房住不炒的政策。政策的手敲打了漲價，按住了捆綁，即使利率有所上浮也處於歷史低位，你們還想等什麼？
8、7月23號港南片區6個地塊土拍，建業招商等拿地，樓面價已經突破六千，加上建安成本，房價會有多少估計大家心裡有數，更不要說位置更佳成熟度更高的港北；再加上鄭州利率繼續上浮，央行7月份向市場灌水1.4萬億，下半年的樓市，拆姐兒還能說什麼！
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