自從微博賬號被“上交國家”之後，大炮任志強無法像之前那麼活躍了，我們偶爾見到他的最新言論都是在一些會議或論壇上。在中國金融博物館書院第71期讀書會上，任志強分享“金融與房地產的穩定發展”的一些最新理念。這次看到他滿頭白髮，讓很多人感慨不已，不知道他是一夜白頭還是之前是染的黑髮。
這裡先提煉幾個他的觀點——
- 中國房地產沒有泡沫，“只要政府信譽沒出問題，你們就可以拼命地買房，因為政府信譽在給你們做擔保。”
- 誰膽大誰能賺錢，如果政府不改變信用和基礎條件的話，金融屬性是不會改變的。
- （房價）絕對不能用平均數，尤其不能單獨用市場價格去考慮。
- 要想實行房產稅，最少應該把從過去房地產稅中剝離出來的4-5種稅先取消，為什麼物業費不叫房地產稅，就是想回避過去從房地產稅中剝離出來的好幾個稅種。
- 大家不用關心房地產稅什麼時候出臺，只用關心那幾個從房地產稅中剝離出來的稅種什麼時候取消，那邊取消了這邊就要收了，那邊如果不取消，再怎麼吵吵房地產稅也出不了臺。
以下是任志強在讀書會上分享的核心觀點，由微信公眾號“每天學點經濟學”整理。
房地產沒有泡沫
日本出現房地產泡沫，是大部分銀行倒了，國家受到很大損失，很多老百姓房子還不起貸了，但是沒看到多少地產商倒了。
我們看看2008年之後美國出現的金融危機，很多銀行不行了，很多老百姓還不上貸款了，我看中國不會出現這種情況。
中國的情況比較特殊，因為美國、日本大部分屬於低首付或零首付，很多人買房子是因為可以衝抵個人所得稅。所以他們不在房子上投入實際本金部分，中國你們都說房地產泡沫可能出現，我們假定可能出現，會出現什麼情況呢？
銀行會因為個人信貸而垮臺嗎？我們個人住房用住房基金擔保，會說房子我們不要了嗎？
只要有政府信譽做擔保，拼命去買房吧
只要政府信譽沒出問題，你們就可以拼命地買房，因為政府信譽在給你們做擔保。
儘管政府信譽和市場條件之間做了一部分調整，但是從今年開始建共有產權房，多少年能建到百分之多少啊。
在現有住房這麼大比重範圍內，多少年才能完成在市場上佔有一定的統治地位或者是壟斷地位嗎？我估計5年達不到2％，10年達不到5％，你們不信試試看。
誰膽子大誰賺錢，房子金融屬性不變
新加坡人把數字搞得很清楚，但他是按新幣計算的，我們是按人民幣計算的，從現在來看，新加坡的房價每平米和廈門的房價相比，除了一個貨幣值以外，可能還是新加坡的貴一些。
新加坡的組屋可能和廈門現在的房價差不多，而不是說他的商品房價格和廈門差不多。
我覺得他們已經把金融和房地產的問題說得很清楚了，誰膽大誰能賺錢，如果政府不改變信用和基礎條件的話，金融屬性是不會改變的。
只要用平均數去估算市場都是錯的
你們剛才說了新加坡房價，紐約房價，和各地的房價，你們查過沒有，他們的房價用的中位數，只有中國用的是平均數。
也就是說，他們的政府只管中位數以下的房子，因為中位數以下的房子是和老百姓也就是以住為主的人相關的，中位數價格以上的房子和一般老百姓沒關係，那都是富人的奢侈品。
不能和窮人的住房擱在一起去平均，然後公佈一個平均數，這是一個錯誤的概念，只要你用平均數去做概念，基本上都是錯的。
剛才問了一圈租金，我告訴你，中國如果計算租金回報率，大概平均在200％-300％，你們聽了覺得很嚇人吧？
如果我們用平均房價和市場平均租金去計算，那麼你是用商品房的部分去計算的租金回報率，大概平均1.5％-3.5％，但是我為什麼說我們中國的租金回報率是200％-300％，是因為我們大約有60％的是自建房和福利住房，包括之前的房改房。
房改房平均價格在北京1430塊錢一平，再扣除工齡，大平均750塊錢一平，60平米的房子，42000塊錢一平，現在一個月租金6000塊錢。
也就是說一年的回報率高於所有的購房成本，所以如果把這些房改房和舊房的租賃價格回報率和商品房平均下來，平均回報率有200％-300％。
這也是因為有這部分低價的房屋提供低價的租金，才導致我們商品房價的高價房租，除了那些奢侈品消費以外，一般人給的租金很低。
絕對不能用平均數，尤其不能單獨用市場價格去考慮。大家都知道北京上海是最發達的城市之一，你們知道上海的戶均面積在全國排第幾嗎？平均66平，在全國排倒數第五。
反而那些村鎮，尤其是三四線城市的住房戶均面積遠遠大於國家標準，到了90-110平，美國平均247平，澳大利亞最大，戶均面積253平，上海和國際水平相差很遠。
你們不要以為看見中國高樓大廈都很好，還有很多破地方，上海大概還有500多萬套鴿子籠，沒有廚房、廁所，因此當你用平均數去討論問題的時候，通常會犯錯誤。
如果不取消這幾個稅種，再怎麼吵吵房產稅也不會出臺
美國的房地產稅最高的是紐約，大概6％，911之前大概2％不到，因為911提到了4％，後來又提到了6％，但是紐約房價也是美國最高的，從美國開始徵收房地產稅，如果房價指數為100的話，現在大概是312，房產稅對抑制房價沒有任何作用。
中國有沒有房產稅？有，1951年的時候，內政部下達了一個實行房產稅的命令，這個命令到文革以後，到1986年又重新做了一次修改，叫做我們現在執行的暫行條例。
這個暫行條例上，對居民住房免徵房產稅，而不是說中國沒有房地產稅，他們說的只是對住宅部分中國不用收。
但是中國的房價不光只是住房的房價，其他的房子也叫房價，因為你在土地拍賣的時候有工業土地，有綜合用地，有商業，有住宅，它都叫房價的部分。只是對住宅部分沒有收房地產稅，但是我們不承認他沒有收房地產稅，是因為從1951年的房產稅做了四次剝離。
第一次剝離大概是1954-1956年期間，有了工商稅，這個之前是沒有工商稅的，工商稅是從房地產稅中剝離出來的一種稅；
第二個剝離是教育附加和城市維護事業稅，也是從原有的房地產稅中剝離出來的；
第三個是我們後來增加的土地使用稅以及耕地佔用費，這兩項也是。
換句話說，要想實行房產稅，最少應該把從過去房地產稅中剝離出來的4-5種稅先取消，為什麼物業費不叫房地產稅，就是想回避過去從房地產稅中剝離出來的好幾個稅種。
因此，大家不用關心房地產稅什麼時候出臺，只用關心那幾個從房地產稅中剝離出來的稅種什麼時候取消，那邊取消了這邊就要收了，那邊如果不取消，再怎麼吵吵房地產稅也出不了臺。
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