二線城市，最近兇猛得忘了自己的身份。
西安“搶人”的那股蠻勁兒，彪悍得已經讓人記不起陝北高原那秦腔的慵懶。
在小編的樓市模型裡，內地二線城市一直是矜持溫婉的，他們從不和一線比高低，最多自己劃個圈，統一一下區號，割一撥進城務工人員，然後繼續自顧自地自己玩。
對於這輪二線城市房價的無差別騷動，小編不說結論，只苦口婆心重申一下曾對組員說過的分析因素：人口淨流入趨勢，此項可少許參考人口政策；當地產業結構GDP佔比變化，是否有吸引更高收入人才流入的結構轉型趨勢；5到8年的月度均價曲線，這有點像看K線，從技術面去分析。
如果按投資週期，簡單地說：短期看貨幣政策、中期看供需比、長期看人口。一線城市，就看一條：政策。
再說政策大邏輯：我們要知道，所有觀察城市“搶人爭奪戰”的背後，都要從十九大“不充分不平衡發展和人民美好生活需要的矛盾”這個總綱入手。
其他切入點均不得要領。
小編不能把話說得太直白，但最後再嘮叨一句：投資要看數據，要做盡調，不要看新聞。
願你能躲過最長的坡，最厚的雪。
01
如果從90年代初北京亞運會算起，中國的城市化已高速發展了將近30年。剛開始，大家還沒有系統的城市化概念，對一、二線城市發展邏輯還都看不清楚。
2005年時，大連的平均房價和北京差不多；杭州的均價比上海還要高。
為什麼會這樣？
第一，當時中國城市化起步不久，房價絕對值比較低，各城市房價差距不大，不論幾線都在幾千塊錢左右。
第二，當時大家只看到房屋的居住屬性，房產作為投資的意義還沒有顯現出來。大連是足球城市、濱海之都；杭州是那個憑著西湖、可以和天堂媲美的地方。好地方房價自然貴。
第三，一線城市的相對競爭力還沒有那麼明顯。北京的地鐵只修了三條線，還是典型的城鄉二元結構。上海還在轉型開發期，現在迪斯尼樂園所在的浦東，大部分還處於基建階段的一片荒蠻。
如今呢，按2017年的數據來看，大連新房均價是北京的1/5，杭州是上海的1/3。
02
10多年來他們為何會拉開如此大的差距？
核心原因是一線城市的發展邏輯發生了深刻變化。
中國的城市光譜中，最頂端的自是京滬深這三城。
帝都地位自不必說。
上海是改革開放以來中國政治的最高地：從“日破雲濤萬里紅”的上海交大教授開始，除了中間落馬、曾任過老幹部局局長的陳先生，幾乎歷屆書記、市長都成了佛爺。
深圳則最為特殊：它的標杆意義明顯。前任總設計師的兩次視察和畫圈，使得它不是直轄勝似直轄，“春天的故事”永遠向前。
2008年的奧運和2010年的世博，使得京滬這兩顆“最閃耀的星”開始向超一線城市發起衝擊。2015年，從馬先生以省委副書記兼任深圳的市委書記（罕見的高配任命）那天起，深圳也開啟了新一輪的加速度。
因此，2015年那輪深圳引領、上海緊跟、北京墊後的房價輪漲也開啟了一條相當陡峭的弧線（北京上海房價漲幅均在50%以上，深圳基本翻倍）。
由此可見，京、滬、深這輪的超強發力，使得北京奧運後的這10年，這三城和其他二線城市的房價絕對值和漲幅比均逐漸拉大。
舉兩個例子。
先看杭州，2015年那輪瘋漲開始前，其房價比歷史最高點已經腰斬了近40%，均價僅在10000元左右。
再看蘇州，一位朋友2013年在金雞湖邊買房時，單價僅7500，彼時上海房價已經3萬＋。
03
身處任何時代，我們一定要看清發展的主旋律：接下來中國的城市化進程，最大的熱點就是強二線城市的一線化.
北京的非首都功能疏解，已經代表超一線城市開始減肥瘦身、提質增效，未來通過世界級城市群和新一線城市的建設，最終形成：一線城市統領、二線城市引導、三線城市差異化、四線特色小鎮以及社會主義新農村的生動活潑新局面。
拋開行政級別不說（副省級、計劃單列市等），中國目前的二線城市大概有以下幾種：
第一種：核心競爭優勢明顯。例如杭州的電子商務和科技創新。
第二種：區域性中心城市。例如廈門依託臺海兩岸的資本聚集，重慶則是西部唯一的中央直轄。
第三種：省會城市。這一點，鄭州是對省內人口最具吸引力的城市。合肥，武漢，長沙也是類似。
當然，還有一些特殊的二線城市：環京滬深，以及海南島。
誰最有機會？
最有可能成為“新天王”的城市，是杭州和重慶。
杭州以前的定位是上海後花園。2016年G20峰會後，杭州大有成為“長三角副中心”之勢。
它的基本面甚好：民營經濟發達、市場化程度高，有阿里這座神獸和僅次於北京的獨角獸公司，還有施一公領銜的西湖大學，最近區塊鏈又搞得風生水起。
杭州的意義在於：分散上海壓力，帶動浙東南、輻射蘇皖贛。當然，更不能忽視，那裡可是大boss主政過的政治高地。
2016年，因為太忙沒能騰出手來去杭州一趟，朋友幫忙踩盤在西溪溼地邊上的融創濱江，那時單價才25000。G20火起來之後杭州迅速限購，失去了一次很好的機會。
再說重慶，它本就是直轄的戰略要地。西部崛起和一帶一路，意義重大。另外，由於地處蜀地縱深，地勢易守難攻，它的陪都地位也加分不少。
從大數據上看，全國近年來十分之一的投資額都鋪到了重慶。
如果說重慶直轄的前20年，是在補短板；新20年，則要加速衝刺。
2017年它近兩萬億的GDP已經快要趕上帝都。
一位朋友今年初在重慶渝北區9000均價入手了一套。春節去雲南旅遊時，和每一個司機都在聊一個問題：有沒有親朋好友去重慶發展？個人判斷，它的吸附力有加速的趨勢。
04
但這次新一線的競爭和以往又有所不同：環境的宜居性一下子排到了首位。
因為這些外來人口是被北京的霧霾嚇跑的，是被上海的堵車擠走的。以前大家看中機會，覺得北上廣機會最多。隨著意識的改變，人們開始發自內心地嚮往“綠水青山”。
燕郊、東莞呢？目前來看，這類環一線城市的特點是“燈下黑”。
限於行政壁壘，它們的一體化之路都走的非常艱難。
燕郊喊了多少年，還是下點雨就漫天灌溉、水排不開人走不動。他們很難享受到一線的福利，短期內還只能寂寞地做一座睡城。
海南島則太特殊了，永遠都在遊資的驅動下過山車。
1993年泡沫破裂後用了10年復甦，2010年提出國際旅遊島，18年加速開放開放後又全面限購。實際上17年全島4400億的GDP還不到北京的1/6（北京2.8萬億），目前來看投機意味濃厚。
其實，還有另外一個特殊的、值得觀察的二線城市：大連。
在東北整體衰退的形勢下，大連在過去兩年進行了一輪不小的補漲。
從政治高度來看，東三省的青壯年都跑到“東北第四省”海南也不是長久之際。接下來大概率要狠抓解決“投資不過山海關”的困局，另一方面也要“畢其力於一役”地重金打造大連，使其成為輻射內蒙及環渤海的新高地。
尤其是王先生“小目標”重拾大局意識，再次入主大連足球俱樂部，為家鄉的重新崛起出一份力，其象徵意義更為明顯。
05
說完投資機會，我們重新梳理一下頂層設計的發展邏輯。
從深圳蛇口掛上“時間就是金錢，效率就是生命”的那一刻起，中國就走上了先富帶動後富、最終共同富裕的不可逆道路。
個人如是，城市也是一樣。這一輪無差別騷動終究有人要裸奔，希望那時在坑裡的人不是你。
我們永遠不要指望城市能平均發展，越平均則越乏力。
“以核心城市帶動周邊、輻射大片”是歷史證明了的有效模式，波士頓、東京等世界級城市群的發展之路給了我們一個很有效的範例。
由此，破解“發展不充分不平衡”，就要全國一盤棋、先打造京滬深超一線，再培育5-8個新一線，以點帶面，最終轟轟烈烈地完成中國特色的城市化進程。
不論是成渝經濟區、中原經濟帶，還是海西經濟區、長江中下游經濟帶，重慶、杭州、廈門、武漢等強二線你追我敢，向中央要政策要紅利。目標只有一個：成為新一線！這對他們來說非常難得的歷史性機遇。
這個窗口期可能只有10-20年，一旦錯過，那就是你的宿命。
06
有人總是問我，你說的杭州廈門這麼好，但是他們都限購了呀！
沒錯。
在“房住不炒”的大背景下，我們不能僅僅功利地把房子看成是投資品，讓他們迴歸居住屬性本身就是正常邏輯的回調。
我們要把眼光放長遠：去二線城市奮鬥，和它們一同成長。
當然我們更不能浮躁地期望房價還會像過去那幾年暴漲，尤其不要加槓桿去炒房。
你應該有的人生信條就是：要優雅地賺錢。
那裡有著帝都給不了你的生活：
下班後徜徉在蘇東坡“淡妝濃抹總相宜”的西湖畔：踏青斷橋雷峰塔，近看依依楊柳新，而不是堵在京通快速上返回燕郊的930。
吃著重慶火鍋唱著歌，再來一瓶山城啤酒，而不是在天通苑的街邊吃一碗廉價的魚香肉絲蓋飯。
讓房子，迴歸它本來的樣子。
也讓你，迴歸愜意的生活。
不管你歡不歡喜，房子是我們這幾代人都躲不開的宿命，若能順勢而為，你或能成為“先富起來”的那一小戳群眾，若不能，你可能永遠繞不開那父輩們走過的路。
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