商業地產在國內發展了20多年，由於城市核心區域土地資源有限，房地產行業正邁入“存量地產”時代。老建築如何煥新顏，成為城市政府相關部門、房地產商越來越關注的問題。
大家都知道，上海市中心的歷史建築特別多。近年來，有些老建築被重新規劃、改造，以文創街區、創意園區的形式再次出現。比如，上海新晉網紅泳池所在的上生･新所▼
老建築在改造時會受到諸多限制，打造文創街區的思路也與操盤傳統商業有所不同，這些並非iziRetail所熟悉的領域。
所以，本文小編們完全以“消費者”的身份，前往6個項目，打卡、體驗一番。
上海文創街區體驗地圖
我們分三天，前往6個項目打卡，發現他們雖然各具特色，但也有些共通之處：
儘量保留原有建築風格
此次所探訪的6個街區都有些歷史背景，有的是民國時期的政府機構，有的是老上海里弄、別墅。
運營商在保護建築原有風貌的同時，既便新建建築也保持原來風格，整體風格一致，成為市中心鋼筋叢林中的一個亮點。
體量集中在3萬平方米以內
除了上生·新所佔地面積較大以外，其他項目面積基本都在3萬平方米以內，非常迷你，這也是舊改項普遍面臨的問題。
不過，小有小的精緻，各棟建築之間狹窄的通道在綠色、花朵簇擁下，反而別有一番氛圍。
營造休閒&文藝氛圍
街區以低矮建築為主，綠植豐富，結合水景，以及餐廳、咖啡的外擺，休閒氣氛很不錯。
街區通常保留了一些歷史的痕跡，再加之藝術裝置、雕塑作品，營造出濃濃的文藝範兒，也成為消費者的打卡地標。
商業、文創、辦公多物業結合
創意辦公時下發展正盛，一些街區商業在高樓層或客流相對較少的區域用作辦公用途。街區將商業、藝術展館、辦公等多種功能串聯在一起，相輔相成。
品牌選擇獨闢蹊徑
在零售品牌方面，引入的基本都是設計師品牌；餐飲品牌方面，也幾乎都不是商場中常見的連鎖品牌，西式餐飲相對更多。
容納多業態的“生活館”、“概念店”在這類項目中比較常見，品牌會獨佔一棟建築，既有服飾、雜貨，樓上也有咖啡等衍生業態。
上生･新所
我們把首站選在5月25日剛對外開放的上生･新所，它原為哥倫比亞鄉村俱樂部，後來改為上海生物製品研究所，目前由萬科集團運營。
網紅泳池的前身
項目總佔地面積約4.8萬平方米，包括3處歷史建築、11棟工業改造建築、4棟當代建築。目前項目只開放了一部分，孫科別墅、哥倫比亞鄉村俱樂部等歷史建築仍在修復中，將會陸續開放。
就目前開放的部分，粗略一數，其中商業店鋪約20家、1家辦公空間：裸心社（正在裝修）。
一進到上生･新所有種豁然開然的感覺，項目內空間很大。紅毯廣場是進入項目的第一個大廣場，設有小型噴泉，廣場後面是“2018浪花治癒節”展的入口（該展聯合克羅地亞失戀博物館打造）。
中央節慶廣場是項目的另一個主要廣場，設有一些綠化和休息區。
中央節慶廣場的一側
“英制”露天泳池是上生･新所的一大亮點，我們也先到此地打卡。泳池四周主要是一些餐飲店鋪。週末一樓有現場音樂、二樓有“ELLEMEN睿士電影人肖像”展，現場熱鬧非凡，有自拍、有直播。
由於項目剛剛開放，仍有物業在籌備中，約有20來家商鋪營業，其中，餐飲超過10家，主要分佈在泳池邊。此外，還有複合型書店稻城書店、家居零售集合店集絲紡、V+ FITNESS健身等等。
游泳池四周的餐飲
稻城書店，主要售賣外文書籍，店內休息空間頗多。二層尚未開放，將是藝術展示區域。
集絲坊，主要售賣各種棉麻製品，店中還設有一處Café。
Seesaw
指示牌做的很特別，頂端是浮雕式的地圖。
武康庭
武康路是一條兩邊都是梧桐樹的小馬路，很安靜，位於舊上海的法租界內。
武康庭由武康路374號、376號、378號三條弄堂串聯而成，沿武康路的紅磚老洋房曾是民國時期外交官的宅邸，後面的白色樓宇是原上海儀表局的辦公樓，建於上世紀70年代。
目前由冠海資產管理(上海)有限公司運營，該公司還在上海的虹口、楊浦等地運營一些小型商業項目。
武康庭既有商業、畫廊，也有辦公，私人住所。從三條弄堂進去，在弄堂深處又是相互連通的，形成了一個小廣場。
三條弄堂入口
小廣場
武康庭雖然體量不大，道路交錯，卻聚集了不少的“網紅店”，有約20家店鋪，有餐廳、咖啡店、美容服務、服飾、配飾、花店、畫廊等。
Peet’s Coffee，被媒體戲稱為“星巴克的祖師爺”，沿武康路，店不大，佈置的很有氛圍。
%Arabica，這家是上海首家門店，在一個沒有指示導引肯定找不到的位置，店鋪極其小，然而週末一票時髦男女在店外排隊。
Chloe Chen Home Décor，以”家”為設計靈感的概念店，店內有服裝、家居等。
Arte，配飾品牌。
Rosa Gallica，一家佈置非常漂亮的花店，也成為周未顧客的打卡取景地。
辦公樓大堂雖狹小，不但佈置的很別緻。
幸福裡
位於番禺路和幸福路之間，建築面積1.5萬平方米，原為上海橡膠製品研究所。
建築基本為白色外牆，簡約大氣，其中有一棟建築點綴了垂直綠化牆，這也是立體停車庫所在處。
幸福裡整體動線簡單，為一條東西向動線，在動線兩端的番禺路和幸福路上分別設有出入口。
在通道上設有綠化和長條狀的水景，結合餐飲外擺，整體感覺悠閒舒適，體驗性較好。
街區內，商業店鋪超過20家，包括幸福極薈集合店、造作家居店，服務類店鋪2家（健身和理髮），其餘為餐飲，包含冰淇淋、飲品、西班牙菜、雲南菜等餐廳。與其他園區相比，幸福裡的品牌顯得更接地氣。
辦公方面，則是引入了共享辦公
U-CUBE。
與其他街區不同的是，由於建築本身的條件所致，幸福裡更容易分割小店鋪，因此規劃業態和品牌會更為靈活。
幸福極薈，店鋪共兩層，採用錯落的空間設計，店中包括設計師女裝URLAZH、書店、咖啡以及皮具、飾品、文具、家居等小商品的售賣。
造作，新銳設計師家居品牌，店鋪共兩層，一層以擺件為主，二層則是大型的家居展示。
衡山坊
衡山坊地處徐家彙核心商圈，緊鄰衡山路——復興路歷史文化風貌區，曾是上海灘極具知名度的高尚住宅區“樹德坊”。
衡山坊建築面積7300平方米，包括11幢花園洋房，2排新式里弄。目前由上海衡復投資發展有限公司規劃運營。
衡山坊除了有商業，還有1家服務式辦公，它的業態佈局基本可以概括如下圖：
>半開放式街區，休閒氛圍濃
衡山坊整體為半開放式街區，衡山路和天平路上有多個出入口，沿衡山路一側為兩排花園洋房。
空間設計頗有設計感，搭配園林式景觀、藝術雕塑、設計師店品牌櫥窗設計，整體富有創意且活潑。
>匯聚設計師品牌、文創、生活方式、餐飲
衡山坊囊括的品類豐富，有服飾、配飾、潮牌、設計師品牌、文創、生活方式等。
服飾方面有SPACE 5，以及女裝品牌HPLY、設計師品牌URLAZH HOUSE做的集合店等。
5 Space
衡山·和集，方所與雜誌編輯令狐磊合作，在衡山坊裡佔了四棟，每棟都涵蓋不同的品類，帶有自身的特色。
8號樓，衡山·和集Heather Grey Wall，以男性及偏中性的品牌為主，共三層，主要產品以T恤、運動鞋、包袋配件為主，是個潮牌風格的店，店中還設有投籃機。
9號樓，衡山·和集YMOYNOT，這棟集合了30多個設計師品牌，包括男女服飾、童裝、鞋類、傘、帽子、耳機、飾品、香氛等，內容較為豐富。
10號樓，衡山·和集書店，共三層，以書店為主，書的種類很多，更偏向人文藝術，每層都有休息區，下午人不多，很安靜，同時還有文具、家居擺件、咖啡。
12號樓，衡山·和集，一二層為服飾，二層比較多的是藝術品，稀奇藝術有一塊區域，三層為美食圖書館，都是來自國外的美食書籍，在靠牆的書架上，還有全套的廚房設備、操作檯。
生活方式方面，有美國單車店Electra和德國瓷器品牌MEISSEN體驗店。
Electra，位於21號樓，2017年6月開業，共兩層，亞洲最大的門店，來自美國，賣單車以及周邊商品。品牌主打的是舒適概念的城市單車，有多種系列，也有童車。
除了售賣，也提供租借服務，美觀、顏色豐富、坐墊十分舒適。很多明星都有用過這個品牌的單車拍照。上海還有一家世博源的店會開，只提供租借服務。
餐飲共6家，包括咖啡、麵包、披薩、私房菜等；辦公方面是一家服務式商務中心Oasis歐喜愛。
永平裡
位於徐匯衡復歷史文化風貌區的永平裡，北臨衡山路，南接永嘉路，交通便利，毗鄰1號線衡山路站。
2017年6月對外開業，項目由徐房集團和香港康世集團合作開發，面積約6000平方米，主要包括永嘉路698號、永嘉路692號、衡山路199號、衡山路191號共4塊區域。
樓宇間由道路和庭院形成整體貫通，建築外立面主要採用紅磚和白牆相結合的形式。
園區中綠化豐富，其中有一棵老榆樹，呈現S型曲線；街區設有不同的雕塑，以及牆面的裝飾，滿滿的歐式風格。
商業方面，約有20家，有一家花店，其餘基本為餐飲業態，有古巴、秘魯、土耳其、意大利、法國等各式餐廳。
兩家藝術展館，一家是杜夢堂，另一家是松茂窯（上海）陶瓷藝術中心。
Joyce Flower，位於衡山路199號的過道上，小小的店鋪將通道點綴的綠意盎然。
COLCA秘魯西班牙餐廳，人氣頗高的一家餐廳&酒吧，以皮斯可酒以及多種多樣的海鮮為特色，店中還有一處露天就餐平臺。
杜夢堂（Galerie DUMONTEIL），藝廊以現當代藝術為核心，近年來亦向設計領域拓展。目前正在舉辦Daniel Daviau“萬物有靈”雕塑展，街區中靠近衡山路一側馬的雕塑也是來源於杜夢堂的展品之一。
松茂窯（上海）陶瓷藝術中心，1995年誕生於景德鎮，以中國陶瓷泰斗張松茂大師名字命名，店中主要用以文化交流、瓷器作品展覽。
豐盛裡
豐盛裡位於茂名北路與南京西路交匯處，所處片區原為上海舊市裡弄張園，目前由上海張園建設投資有限公司運營，2017年4月對外試運營。
和以上項目不同的是，豐盛裡是地鐵12號線的上蓋，在靠近威海路口以及項目內分別有兩個出入站口，是2號線和12號線換乘的必經之路，項目地下一層有停車場。
總建築面積2.6萬平方米，沿茂名北路由北向南共有10棟建築組成，局部三層。復建1幢保留歷史建築，仿建9幢2-3層的建築，以老上海舊市裡弄的海派文化風格建築為主。
項目靠裡有一個小型廣場，會不定期舉辦一些活動。
靠近南京西路一側有一棟有中庭、室內公共空間的三層建築，目前只開到2層，3層還未開放。其他獨立單棟，大部分都已經運營。粗略數了一下，有近30家店，餐飲佔了絕大多數。
豐盛裡對外宣傳的感念是“豐盛享受，體貼在裡”，在筆者看來，主要體現在餐飲方面，項目的餐廳以西式為主，也有烘培、咖啡、精釀啤酒、酒吧。
每棟中間的弄堂都被餐廳設置成了外擺區域，氣氛很好。
豐盛裡引進的餐廳，不乏上海甚至全國的唯一門店，比如鵝島、Briant石窯麵包等。
Miss Mustache，主打各種西班牙Tapas的餐廳酒吧。
HEAT FRENCH ROTISSERIE & BISTRO，代表性產品是法式烤雞，採用法國紅標雞，牆上公雞PK鳳凰的壁畫奪人眼球。
鵝島精釀啤酒GOOSE ISLAND BREWHOUSE，鵝島本身就是一個精釀啤酒品牌，店內有大型裝啤酒的管道、酒桶，啤酒種類非常多。
EZ5，來自臺灣的音樂酒吧， EZ5是Easy Life的簡稱。
Briant石窯麵包，採用古法石窯烘烤的麵包，店內中間有一個圓形的巨大石窯。
上海類似的老建築改造項目還有很多，時間所限，我們選擇一些新近開業、靠近市心的街區，集中“拔草”。
希望以上流水賬式的分享，能夠起到拋磚引玉的作用，引發大家對舊改項目的討論，歡迎在評論區留言。
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