樓盤新開張，開發商往往竭盡所能吸引買房人的注意，精緻漂亮的沙盤模型，動人的宣傳彩頁是必不可少的，人們也常常被這些廣告所吸引，甚至“心動不如行動”，馬上選房落定金。可是，開發商真的會將美好的描繪一一去實現嗎？買房人不會被忽悠嗎？
其實，一般情況下，法律並不保護因廣告產生的那些想象，只保護買房人和開發商最後簽訂的房屋買賣合同裡那些條款的內容。
正因為深知這點，開發商在製作精美的宣傳冊的時候，會狡猾地在宣傳冊的底部標註一行小字“本宣傳冊為要約邀請，以上內容旨在提供信息，僅供參考，最終以政府有關部門批准及雙方簽訂之購房合同為準”的文字，解釋出來的意思是：“現在說得都是廣告，一切以最後簽訂的正式合同為準。你現在看到的這些，只要沒有放在合同裡，你就不能來追究我的責任。”以此來規避法律風險。
如此一來，法律的天平便失去了平衡。對開發商而言，即使廣告天花亂墜，極盡誇張，只要不將廣告內容放入最後合同，買房人也無法追究其責任；而對買房人而言，下定決心買房，往往就是看中了廣告的某些具體承諾，比如綠地率達到50%，交房時間在今年國慶節前等等，最後開發商卻無法實現，自己大呼上當，還投訴無門。
其實也不用擔心，在這種失衡狀況下，法律將作出調整。法律認為，開發商在賣房廣告或宣傳資料中，如果作出的說明和允諾是具體的、明確的、對買房人的決定產生重大影響的，即使該內容沒有寫進最後簽訂的合同條款，也必須承擔責任，比如明確具體的交房標準、交房日期、設備品牌、外觀形象、確定的綠地面積、配套設施以及小孩就讀小學承諾等。當然，對於一些想象性描述，如“尊貴身份體現”、“樓王中的樓王”、“坐在陽臺釣魚”，等等，則不能當真了。
我們來看看2007年上海市第二中級人民法院一個關於判決開發商要為廣告承諾承擔責任的案例。
上海某開發商銷售“黃江小區”商品房樓盤，由於開發商投資建造了一間“新黃江實驗學校”，於是在各種媒體上登載了“業主子女享受免試入學、義務教育收費”廣告。業主趙先生由此買了“黃江小區”的一套房，但是，當趙先生的子女選擇就讀該校，辦理入學手續時，卻被告知必須按民辦小學的標準收費，趙先生頓時覺得上當受騙，在與開發商協商未果的情況下，便向法院提起訴訟，要求該開發商履行承諾，按照“義務教育學校收費標準”接納趙先生的子女進入該校就讀。
該案經過審理，法院認為：“儘管開發商作出的上述廣告未在與業主簽訂的商品房預售合同中載明，但基於該廣告內容中明確受益對象為黃江小區的業主，而無購房時間上的限制，參照上述規定，該廣告內容應視為合同內容，故該承諾對黃江小區購置商品房的業主均發生效力。黃江小區購房業主的子女應享有在上海市民辦新黃江實驗學校處就讀，並享受公辦義務教育的權利。”
據此，結合本案其他事實，法院最終判決某開發商應全面履行合同，由上海市民辦新黃江實驗學校按“義務教育學校收費標準”接納趙某的子女就讀。
【法條鏈接】《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
【律師點評】如果你是買房人，當你被精美的廣告冊吸引，同時又擔心被忽悠，請多留幾本開發商的宣傳冊或模型照片，總歸有好處。如果你是開發商，切忌廣告太誇張，特別是不要太具體！否則待無法實現時，要對買房人承擔法律責任。
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