文丨子木
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規劃不一定都是時運
《論語·為政》中孔子說過這麼一句話，"吾十有五，而志於學。三十而立，四十而不惑，五十而知天命。”
三十歲對於人這一輩子來說是分水嶺，意義非凡，大多可以決定其一生的格局和發展。
這個是時間。
然而有些人縱使奮鬥一生也難有作為，但有些人只要踏在風口浪尖上便可直上雲霄。
例如中國一朝改革開放，成就了一批下海的富庶商人；而92年鄧老南巡、房地產市場的崛起，成就了許家印、馮侖、王健林等一批地產大亨；如今的互聯網潮井噴，又成就了馬雲、馬化騰、劉強東等一批互聯網精英。
這個是運氣。
時間加運氣叫做時運，國有時運可富強崛起，城有時運便一騎絕塵，人有時運能一發沖天。
但是人的時運是毫無預兆的，這就是為什麼中國人特別愛算命，但是算來算去都算不明白何時才能真正發了財。
而這時候國家和城市的時運就顯得容易得多，因為大多都以白紙黑字的規劃文件昭告天下了。
但是所有的規劃都是利好可靠的嗎？
一定不是！不然就不會有那麼多購房者因此高位套牢，身陷囹圄之地。
例如環京固安，一直在炒作北京新機場規劃的概念。開發商在炒，中介在炒，老百姓在炒，2016年的時候房價一路飆到3萬多。這個規劃值這個價格嗎？
且不說與北京城的距離和非帝都城區屬性，橫向對比，擁有首都機場和地鐵的順義的房價也才3萬出頭。
遠郊升值在於交通和配套，更在於是否能直接引入居住人口。例如通州崛起有市政府的轉移，亦莊有京東帶著大量企業落戶。
所以無論是購房還是自身發展，你要明白“
規劃是時運，但不一定所有的規劃都是時運”。有的地方規劃文件一下來，房價直接就串上去了。所有人根本不去理性對比，不去思考是否過分透支了規劃，提前透支了規劃。中國有特區深圳、珠海、汕頭、廈門、海南，真正成功的卻只有深圳。國家新區有18個，成功的卻只有1992年成立的浦東新區。
而1994成立的天津濱海新區，雖2006年上升為國家戰略，具備與浦東和深圳一樣的港口優勢，而且有國家政策大力支持，本身已有發展的底子，20多年了，雖然發展還算不錯，但現在比深圳上海差一大截。那麼他們之間的房價、收入、生活水平也就相差許多。
所以今天子木就特開一篇文章，幫助大家解讀一下未來國家戰略下的佈局，幫你辨別一下哪些規劃是真的利好。如果能趕在國運下買入一個機遇城市的股票，也當是趕上了發展紅利，少奮鬥好多年。
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宏觀戰略背景下的規劃
大家都知道，自1978年改革開放以來，中國以埋頭苦幹的形象入世，以獨有的 資源優勢在大國紛爭中嶄露頭角，一路走來艱難坎坷。
其實縱觀這幾年，老大哥把美國用過的凱恩斯主義的“刺激內需”、馬歇爾計劃的“一帶一路”、時代前沿的互聯網+、里根的供給側改革甚至熔斷機制都用了一遍，最後又不得不重新回到房地產經濟拉動上。
但是上一輪房地產拉昇的高房價透支了人民太多的勞動力和消費力，日漸攀升的居民槓桿率已經達到了極度危險的水平。
所以你會看到目前全國進入了去槓桿週期，全行業市場縮盤整頓。這個可以參考子木之前的文章《中國頂層經濟設計》。
中國發展的道路就是這樣，一直在改革中前進，撐不住了就把房地產拉出來吸一口氧繼續走。
但是所有人都知道一味地靠房地產經濟拉動經濟並不能讓國家走向真正的富強。大喊刺激內需口號，也得首先讓大多數城鄉居民兜裡有錢，沒有後顧之憂才行，這樣他們才會對未來有信心，也才敢花錢，不然只是空談。
但是讓老百姓兜裡有錢談何容易？產業就這麼多，賺錢的產業都向上集結，跑到一二線城市去了。三四線城市說白了只能承接一二線轉移過來的製造業，但中國製造業又屬於中低端，而低端產業也被低成本的東南亞市場衝擊的體無完膚。
三四線產業的單一性可以從最近的鴻茅藥酒事件看出。你說一個企業佔了涼城縣一半的GDP，可以說成綁架地方經濟了。如果企業出事兒了，地方政府會幫忙嗎？警察成了"企業家丁"，是荒唐是悲劇卻又是無奈之舉。
所以對於中國目前的情形來講，要想實現國家富強，只能先打開外需。中國相對美國低端，但是相對東南亞多數發展中國家卻屬於高端。於是用一帶一路打開市場，把我們現有的技術和裝備輸送進去，大規模淘金補給中國老百姓才是正途，老美就是這樣做的。
換句話講，我國的核心戰略思想就是用“中國特色”的方式複製老美之前走過的路。
所以在此戰略下，有幾個城市的戰略位置顯得格外重要。分別是海南，雄安和大灣區。下面分別著重講一下。
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戰略下的要塞
1.海南
最近海南天大的利好消息規劃出爐，全國人民開始睡不著了，夢裡夢的都是在海南擁有一套海景房。
子木也曾在《海南樓市的前世今生》裡講過，海南房地產市場是中國唯一一個經歷了輝煌一世，轉而一地雞毛，而又能在悲傷世界中涅槃重生的個例。
這個緣於其稀缺的環境資源和獨特的地理區位。
而戰略規劃下“一帶一路”的海上絲綢之路的重要樞紐也在海南，所以它註定會成為一個擁有繁榮貿易產業的海濱城市。大國戰略下的規劃勝於之前一切的發展規劃。
但是沒想到的是，前段時間海南才出臺了史上最嚴苛的調控政策，而後卻又天降紅利。
本應樓市鎖盤迴調，卻轉而掉頭直上。一紙規劃直接撐起了所有房價泡沫，還把房價天花板拉昇了好幾個層次。
這個消息和當年雄安設立的規劃如出一轍，誰都不可能預測到。只能說，中央在雄安問題上吃了虧，所以這次只能提前鎖了海南樓市，就是為了防止戰略部署時，炒房客進來搗亂。
這個操作前所未有，大家不妨注意一下，未來如果有哪個城市被最嚴的政策鎖死了，很可能接下來就是上帝的寵兒，開個玩笑。
2.雄安
有人稱中國即將形成“北雄安、南海南”的雙核戰略局面。子木不這麼認為，雄安屬千年大計，戰略高度豈是其他城市所比肩的？
市場上唱衰雄安的專家不少，稱雄安的誕生非常奇葩，不具備交通區位優勢，也沒有發展基礎。它既不是港口城市，也沒有兩條大河交匯、空港、特殊礦藏，甚至連旅遊資源都不多。
更不像深圳，身邊有香港這個土豪鄰居，也不是上海浦東，擁有萬里大河的出海口。成為一個萬億級大都市幾乎是無法實現的願望。
但這一切重要嗎？不重要。因為它就是一個不符合正常經濟市場的政策寵兒。政策之下，一切都有可能。
其實用最通俗的話講，雄安的本質就是中國的第一試驗田。
而雄安之所以能成為第一試驗田，是因為它的底子很清白。宮廷劇大家都看過，大阿哥和二阿哥爭皇位，三阿哥卻登上了皇位，因為皇上喜歡底子很乾淨的人選，這樣對於治國治家不會被其他利益所左右。
同理，國家試驗田需要一個全新的地方，並不像北上廣深還有其他城市已經有歷史積澱，頑固的政治病痛。因為試驗的不僅是最新的經濟體制，還有社會治理，土地財政，生態環境等等。
所以大家也都看到了。雄安成為了中國第一個租城，模仿的是新加坡房地產模式，“租購同權，以租為主”。這樣炒房客根本無從下手，而城市居民也無需擔心日漸高漲的房價，只要安安穩穩賺錢，快樂的生活即可。
其次是科技試驗。雄安現在就已經實現了公交無人駕駛系統的運作，全城WI-FI覆蓋，銀行全部智能化管理，未來可能會把世界超一流的科技試用到線下場景中。
最重要的還有社會資源的分配管理。大家都知道，真正的社會主義是不存在的，因為有很大的貧富差距，資源並不能按照“按勞分配”這個規則走，這個小地方的朋友可能深有體會。但是雄安會使用積分管理制度，意味著，對社會貢獻越多，可能被分配到的資源越多。創造了一個完全公平的競爭環境。
至於很多人說，人口怎麼引進，很簡單，政策一紙令下，所有高新產業響應建立分公司，國企員工遷移，有了高薪公司，那麼人口流入不是很簡單嗎？
其實，雄安的意義並不在於給中國老百姓帶來多大的利益價值，因為對於一般人來講，雄安的崛起也就是過去旅遊觀光，看一看這未來之城。
它的真實意義在於如果把一套新的模式和制度試驗成功，將是對全國的一場革命式洗牌。未來的制度，產業趨勢將會在這裡提前預示，對於很多人都是財富的機遇，別忘了，中國很多賺錢的企業都是從國外複製而來。
3.大灣區
粵港澳大灣區這個概念在今年兩會之後被炒的沸沸揚揚，其實在去年三月份就提過，此後被升級為國家戰略。
灣區經濟帶很重要，因為它幾乎是所有經濟發展的最高表現形式。據不完全統計，目前全球60%的經濟總量集中在入海口，75%的大城市、70%的工業資本和人口集中在距海岸100公里的海岸帶地區，灣區經濟已成為帶動全球經濟發展的重要增長極。
中國需要一個對標國際實力強悍的經濟帶，珠三角地區的綜合實力不落後於現有的國際大灣區，其條件正好滿足這個訴求。
但是大灣區是否會成功還要取決一個很重要的點。核心由誰來主導，這個並不是國家如何重視如何投入資源，而是政治體制如何運轉。
大家都知道，一山難容二虎，何況三虎？大灣區三個龍頭，香港、廣州、深圳經濟總量相差無幾，如果各打算盤各自為政，毫無疑問大灣區將只是一個空殼。
五六年前，中央制定的澳門珠海合作發展橫琴項目就是一個很好的例子，至今仍然沒有發展出什麼好東西來。原因很簡單，珠海寧願把土地荒廢，也不願把地借給澳門使用。
香港因制度和大陸不同，是不可能成為核心的。所以此次龍虎之爭的重點在於港口和金融，在於廣州和深圳之間。至於結果先不做預測，利益往來皆爾爾，因為按照中國人的秉性，從消息出來之後就開始爭了，有些話只能放在房產研習社說了。
但是子木更願意相信，三方互為犄角之勢差異化發展，協調合作，充分利用資源，打造灣區價值。至於很多人問周邊發展價值如何，肯定是利好，三方差異化發展，就肯定會造成產業向周邊外溢轉移，人口和經濟的增長又會帶來新的一波房價上漲。
按照慣例，對於購房者有兩點建議：
1.規劃是房價上漲的動因之一。大到國家戰略規劃，小至城市發展規劃。國家戰略規劃是長期使命，因為涉及到一個國家的未來，那麼有些城市作為戰略落腳點會趕上百年難遇的機會。例如天字號工程“一帶一路”下的兩個起點，海南和西安。海南如果沒有政策鎖住樓市，必然會迎來歷史上的第三波大漲，而西安為了能支撐起這個名號也在瘋狂攔人打基礎。
而城市發展規劃，目前來看就是所有城市的新區。而且是越小的城市，新區的房價相對越有潛力。因為城市化是任務，而改造舊城所花費的成本遠大於建一個新城，地方政府會把所有資源傾斜於新城的建設，沒有之一。
2.規劃利好都有波折性。因為大家不可能第一時間拿到一手信息，所以接收到信息的時候，也就迎來了哄搶的局面。但是哄搶之後發現人口沒跟得上來，炒房客找不到接盤俠撐不住經濟壓力，就會降價拋售房源，房價一旦下跌又會帶動非剛需購房者的下跌情緒，這叫做過分透支規劃。這時候不妨等大家過分透支規劃迎來“落空”再去上車。
例如通州，前兩年，規劃消息散佈，房價大漲，人口跟不上，房價下跌，人口不斷聚集，房價再次上漲。又例如環京燕郊樓市，規劃通州之期跟漲，現在又跌到低谷，所以這個時候正是上車的好時機。兩年之後燕郊樓市必漲無疑。投資反人性，養成買跌不買漲的心態。
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