新浪乐居讯 7月23日，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文度假酒店举办。年会以“潮平风正：美好住居新航海”为主题，涉及中美贸易战、长租公寓、产城融合、楼市调控等热门话题。现场，中国经济体制改革研究会副会长樊纲对于目前中国房地产市场的形势发表了看法。
楼市限价继续推行会出问题
樊纲表示，楼市限购、限贷、限买、限卖和限离婚都是改变供求后面的参数，而限价会导致短缺以及走后门的现象。限什么东西都有一定的道理，改变价格机制，市场化改革就要出问题了。
一味发展小城市的蠢事不能再做了
中国的城市化还远远没有结束，还有很长的路要走。现在的住房需要有很大一部分是迁移需求，小城市的人在买大城市的房子。继续发展的话需要各种市场的均衡发展，需要供求双方的供求关系。最近主要因为供给不足导致失调，调控政策短期来讲有用，因为泡沫太大。
现在需要出台供求策的长效机制，类似提高容积率/集体土地入市/宅基地可以出租等。城市化进程下，人们都往大城市走，一味地发展小城市的蠢事不能再做了。
不是货币多了，而是储蓄多了
为什么资金去了房地产市场，没有到偏远的农村，而是到大城市？樊纲认为，这基本是市场上供求关系失衡导致的。那么，货币是怎么影响价格和供求关系的呢？
“首先是因为贷款多了。不管是给谁贷、房贷或者是企业贷款，总是要贷款的。第二个需要关注的是钱是怎么贷出去的。我们是低收入国家，但是高财富国家。一定意义来说，不是货币多了，而是储蓄多了。储蓄多了，人们就投资于房地产。这些年一直压货币，还要去杠杆，大家密切关注资金减少的问题。”樊纲如是说。
房价高是供给侧的问题
樊纲表示，房价高的问题，可以从需求的角度解释，但是很多时候要从供给的角度考虑，这是供给侧的问题，因为供给不足导致价格上涨。过去十几年来，大城市住房供给严重短缺。有业内人士说如果让城市的人去农村买房，那么城市的房子就崩盘了，这是直接的反映，其实是不一定的。
要密切关注市场供给，只关注货币会导致误判
城市群是通过高速铁路，将周边的小城镇联系起来，让周边小城镇的住房成为大城镇住房的组成部分，相当于给大城镇增加一块供应土地。城乡建设部宣布增加大城镇用地，限制小城镇人口流出的增加。集体用地可以入市，农村宅基地的租赁关系可以用租的办法入市。樊纲认为，这些政策和新的举措需要三至五年时间才能充分显示作用，需要密切关注的是其对住房供求关系的改变以及导致的结果。
住房是合理的消费和居住的需求
樊纲认为住房是合理的消费和居住的需求。第一是刚性需求，人口增长，家庭迭代，占的比例不是很大。第二是改善需求，人的储蓄、财富增长，因此要买房和住好的房子。第三迁移性需求。在城镇化阶段，迁移是人们追求美好生活重要的组成部分。第四是投资性需求。如果是买了房子，也可以出租的话，也属于住的需求，不要一概否定投资性需求。第五是增资投机性需求。买了不出租，只是为了升值。原因也在于，住房市场对未来增长的预期太高了。樊纲表示，现在的住房市场，就目前来讲供给侧不充分，不均衡与美好生活需求之间的矛盾仍然是最大的矛盾。
同意短期的调控手段
樊纲表示，限购限贷都是属于行政手段，压制不是长期的办法，不是长效机制，而是扭曲经济，扭曲供求关系，所以要尽快用长效机制将代替它。他认为，没有房产税，会经常出现泡沫有了房产税不一定就出泡沫，比如美国。没有房地产税一定经常出泡沫，比如中国。
土地供给要以人口迁移作为参考
樊纲认为，人口迁移多的就要增加供给，人口迁徙出去多的地方，就要减少供给。
中国就要提高房地产容积率
对于如何化解中国房地产市场供需矛盾，樊纲认为，中国就要提高房地产容积率。中国人多，可居住的面积是世界的1/3，命中注定要住拥挤的房子，如果要大的房子，就去澳大利亚和加拿大，买看不见人的房子。中国就要提高容积率，才能满足供给侧的长效机制，租售比例关系才可以达到均衡的水平。
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