昨天，京東宣佈進軍房地產，但這已經不是這家電商平臺首次向房地產跨界。
早在2014年，京東就曾把橄欖枝伸向彼時同樣面臨緊縮調控的地產行業，京東的房產眾籌與淘寶的房產拍賣先後上線，都曾轟轟烈烈，喧囂一時，但最終一地雞毛，黯然收場。
這一次，京東挖到了地產行業的老炮Tiger，信心滿滿地宣佈進軍房地產，並針對住宅地產、商業地產、特色地產的問題分別給出了藥方。照方抓藥，能否表裡兼治，緩解沉痾？
1
定 位
互聯網+曾風行一時，彷彿插上了互聯網的翅膀，任何一個行業都能高高飛起。但與房地產的失敗嘗試，卻給互聯網行業當頭潑了一盆冷水。
相比高頻低價的互聯網，房地產的消費頻次雖然較低，但昂貴的客單價讓任何一個消費類平臺都只能望其項背。同樣，房地產的利潤率，也足以讓所有消費類平臺垂涎不已。
以京東為例，自2004年成立就一直處於虧損狀態，直至2016年Q2才開始實現盈利。今年上半年，京東淨收入為1684億，而昨天宣佈深度合作的房企碧桂園，同期銷售額是2889億，上半年京東淨利潤為18.2億，而萬科的同期淨利潤是73億。
所以，無論是從消費端，還是從企業的規模實力來看，互聯網與房地產的合作，房地產才應是主角，也就是房地產+互聯網。只有分清主次關係，才能理順商業模式。
本次京東的再進發，姿態放得很低，將自己定位為“大地產時代的服務平臺”。個人認為，這個定位，比較到位。
2
模 式
房地產與電商平臺的客群，儘管從消費習慣、行為模式來看涇渭分明，但是否存在重疊？答案是肯定的。那麼，描摹客戶畫像、信息傳遞、導流線下就是京東繞不開的三個關鍵點。
對於客戶畫像的描摹上，個人認為相比新聞類、社交類平臺，京東的優勢更為突出。
第一，京東掌握客戶的消費實力，這一點不用展開，都懂的；
第二，京東瞭解客戶的家庭結構、並洞悉其變化，這一點從消費者購買的商品上就可以準確體現出來；
第三，京東手握客戶一手的地址信息，無論是個人住址還是公司地址，由此可以界定客戶從事的行業，常用住址的變化也能從一個側面反映出客戶居住水平的升級。
有了這三點，一個個藏在訂單後客戶就變得立體鮮活起來。
他的快遞地址由大學改到了某小區，畢業工作了；他最近在採購婚慶用品，準備結婚了；他每月固定的消費金額由幾百增加到了數千，很可能是升職加薪了；他的地址換到了某高端項目而且在購買大宗家電，一定是買了新房子；他的訂單中老人常用的保健品越來越多，年邁的父母對健康的關注度提升了。
每一次改變的背後，都能衍生出對房地產的需求，無論是租賃、購房、文旅、養老、商業，在不同的人生階段，給客戶推薦適合他們的住房產品，確實有助於地產營銷。
之後京東需要考慮的，就是用什麼樣的方式把有效的信息傳遞給客戶，對於互聯網行業來說，這是一件太輕鬆的事兒，但京東還有一條線下通路，也就是快遞員，怎麼不讓客戶反感地用好這條通路，需要方法和技巧。
實現信息的精準到達之後，導流至線下還得要開發商的大力配合，這也是常規的營銷手法，碧桂園針對京東房產就推出了一批特惠房源。
這三點，京東能夠真正落實到位才能創造價值，如果僅僅是在京東首頁增加一個房產二級頁面，線上導流的常規手法就毫無意義了。
另外，京東房產究竟能獲得京東大平臺怎樣的支持？可整合調配哪些資源？目前並不清晰，這也為最終的落地執行劃上了一個大大的問號。
3
創 新
京東給出了幾種創新模式，但個人認為，對於地產行業來說，真想為開發商嫁接有效資源，金融是首選，但在目前緊張的調控形勢下，恐怕又會觸及紅線。而京東的這些所謂創新，至少就目前給出的資料還看不出對開發商有太多實際意義。
比如VR體驗只是非主流的營銷方式之一，幾百數千萬的一套房，客戶不可能僅通過線上體驗就產生實際購買，最終還是要導流到線下，才能最終達成交易。而線上到線下的過程，也不是僅靠一個VR看房就能實現的，還需要綜合性的推廣手段。
此外，京東提出的定製裝修、定製合作開發等，更是從自身角度出發的主觀想象，難以落地實施。而為開發商提供商業招商運營上的支持，也同樣存在著實操上的難度。
京東在通稿中寫道：“京東在過去的一年時間裡已經先後發展了160多家京東之家和京東專賣店、200多家京東母嬰體驗店以及5000多家京東家電專賣店……這些線上線下結合的產品將會逐步落地商業地產項目。”聽起來數量不少，但門店的面積有多大呢？京東舉出的例子是今年落戶在通州萬達廣場的京東之家，店面面積不過區區200㎡。
對電商平臺來說，壓縮店面面積、控制成本無可厚非，但對於動輒數萬、數十萬平米體量的商業項目來說，200平米的租賃需求，不管怎麼說也算不上多大的支持吧。
除了自營的線下門店，京東還號稱“京東海量的品牌、商家資源將為地產商招商提供支持。”
作為一個提供線上交易的電商平臺，能夠實時瞭解到上游商家開辦線下實體店選址需求，還能將這種需求轉給開發商，聽起來怎麼也算不上靠譜。
敢問，京東房產要組建一個多大的團隊來嫁接二者間的需求？盈利模式又是怎樣的呢？這兩個問題沒有明確的答案，這種所謂的支持無疑名不副實。作為一個電商平臺，京東房產能把客戶導流的事兒幹好，就算成功，至於“5年內成流量、線上交易量雙料冠軍”，鏈家聽完，呵呵了事。
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