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2018年上半年是很有意思的一段时期，地产市场既承继了2017年的火爆，也经历了央视带来的意外，以及现在开始呈现的降温。让威海地产人既有打了鸡血的一群人依然在摇旗呐喊，也有一批人趋于理性，不过更多的人还是比较迷茫。其实这些地产人无论是持有什么观点都有一个共同的特点就是对市场的判断都是没有太多依据支持或者思考问题的逻辑性存在问题，尤其是没有精确全面的数据作为支持。综合我们威海房地产大数据平台的数据、主要地产企业家、行业其他专家的观点，对2018年房地产行业形势的发展趋势，我们梳理分析如下：
1、威海房地产转型升级趋于完成
威海的房地产转型升级趋于完成，意味着威海的房地产从“黄金时代”进入“白银时代”。这一时期的地产特点和威海前十年的地产特征截然不同。具体的几个表现为：一是威海目前的房地产产品多元化，别墅、洋房、多层、小高层、高层都有供给，且有不同层次，价差区分比较明显。价格基本反应了产品价值、企业价值、地段价值和城市资源价值；二是客群市场更加分明、中高端客群以本地为主，中低端客群以外地为主。需求目的更加细分，本地居住和投资、外地是度假、养老和投资；三是新开的盘基本上都在6个月内，完成销售工作。开发主体完成规模的大小更替、业态新老更替，功能从单一走向多元、资源从个体走向整合。开发主体已经转变为上市公司、国资地产公司和本地实力公司。
2、
威海居民因为对2017年房地产发展的恐慌引发的透支消费，已经对日常生活、企业效益和社会发展造成了影响。
威海居民市民卡公交使用频次调查分析
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
威海居民出行市民卡频次的上升，表明威海居民消费支出的减少，这一数据直接反应了日常支出能力的降低。
威海高校事业单位工作人员银行存款数据分析
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
威海高校和事业单位工作人员银行存款的大幅下降反应了居民财富的透支情况以及未来应付危机的能力，这种存款的不足将会导致居民消费信心不足，影响社会整体发展，也侧面反应了威海本地居民在3-5年之内无能力购买住宅这种大宗商品。
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
2017 年威海居民消费价格指数分析
数据来源：威海统计局2017年统计年鉴
威海居民餐饮和出游次数反应了在社交和休闲娱乐方面的支出情况，威海本地居民减少了这两项支出，表明2017年的消费结构发生了重大改变，居住支出已经影响了居民的生活质量。
3、威海房地产外地客群需求强劲
山东省外部市场房价对威海依然有利好趋势。根据山东大学威海市场管理研究中心的研究发现威海的房地产和青岛、济南有很高的相关关系，当青岛房价与威海房价比为2.8，济南房价与威海房价比为1.8时，这两个城市的居民会来威海购房，且能形成规模化。目前这一条件已经具备：
威海与济南、青岛房价比分析表
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
新增市场可持续较好，外部市场乐观。2017-2018年4月，在套数分布上，外地客群购房比例超过本地客群，其中小户型外地客群占比为67%，大户型比例为28.1%。山东省成为威海外部市场最主要的省份，占比超过50%，其中济南、淄博和青岛成为前三位，但青岛增速最快；外部客群中，河北客群增长最快，购买区域主要集中在荣成和南海
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
山东省四纵四横铁路网，交通便利，将助力威海房地产外部市场。山东的四纵四横交通网的建设，极大缩短了威海与周边地区的距离，提升了威海房地产的竞争力和辐射范围
4、威海本地换房率高峰期已过，首改和中产改善客群大幅减少
威海人均房屋拥有量已经突破国际最高标准和房地产泡沫最高警戒标准。国际上房地产泡沫的最高标准为人均1套房，但是考虑中国房地产收入比较高，加上是三四线城市，一般认为人均在0.8套房为最高警戒线，威海目前人均已经超过1套房，行业处在高风险运行阶段。
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
以高区为例，以首改和中产改善的客群已于2018年2月出现大幅下滑，换房客群在未来18个月内不会有大幅增长。
数据来源：山东大学威海房地产大数据平台整理
威海城镇化已经接近高峰，对房地产行业的主要推力已经过去。根据城镇化发展规律一般城镇化水平在55%-60%区间对房地产拉动作用较大，城镇化水平高的城市二手房和新房市场将走向成熟。
数据来源：威海统计局2017年统计年鉴
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威海近年来的房地产市场如何呢？
下面我分别列举2015-2018威海市房价变化，以下数据为威海市全市下辖区楼盘销售的均价，不是某地区某楼盘的价格，大家不要搞混，也不要偷换概念。
2015年，威海市全市房地产销售均价为5626元/㎡；
2016年，威海市全市房地产销售均价为6005元/㎡；
2017年，威海市全市房地产销售均价为8232元/㎡；
2018年5月，威海市全市房地产销售均价为9561元/㎡；
大家可以看到2015-2016威海市的房价上涨率几乎可以忽略不计，而过了2016年，2017、2018年威海市房价出现了猛涨。这两年威海发生了什么？
其实从2016年开始，全国的房地产开发商都纷纷改变了战略布局，将发展重点从一二线城市向三四线城市迁移，也就是从2016年开始很多三四线城市突然涌入了很多开发商，他们在房屋建筑规划、户型设计、园林绿化、物业服务等各方面提升和改善了本土开发商的楼盘品质。
威海市的房价会下落吗？
房价的上涨是过去几年城市发展的问题反映，而非当前的市场环境。
一座城市房价上涨的原因大致为两点：第一，之前该城市的房价处于低洼区；第二，城市人口不断增加。
城市房价长期出于低洼区，造成了房价的过度抑制，而人口的不断增长，是点燃房价的内因，再加上媒体的各种报道煽风点火，引起了购房者内心的恐慌，最终纷纷进入市场，这时国家和地方政府出台政策，不推出政策还好，一推出限购政策购房者更加恐慌，从而房价井喷式上涨。
大众的心理很有意思，那就是低价时无人问津，高价时纷纷抢住。2016年底，我的一位同事就在看房，当时房价8000多，他已经32岁，还没结婚跟父母住，月收入过万，问我该不该买。我说：别人可以不买，你这种情况应当考虑买房了。
结果呢？他听取了网友的建议：房价会将的不要买！他也就没买。
如今2018年，房价16000，涨了一倍，他坚持要买，呵呵不？8000时不买，16000时坚持要买，问题是他想买也不一定能买到，因为要摇号。
所以说，刚需购房者，不要上网去问什么“房价会不会掉？”“我该不该买房？”这样的问题，因为这样的问题跟你没关系，你是必须要买房的人群，你应该去问“买房应该注意什么？”这样的问题。别整天听网上那些要么是买不起房的，要么是名下很多房的人说什么“不要买房”“买房没用”，是的，对于他们来说，一个买不起房，一个不用买房，当然劝你不要买。但问题是，你是谁？你在干什么？你未来结不结婚？生不生孩子？孩子上不上学区？自己的事自己考虑清楚！
西一安鲜
如今威海房价明显偏高，未来有没有可能降下来，更多的取决于政策导向和决策者的决心，短期内下降的可能性不大。
威海是一座沿海开放城市，与青岛、烟台两座山东经济强市相邻，发展也是可圈可点。
这两年威海的房价直接从6000元的均价，上涨到2018年6月份的9785元/平方米，离海近的房子普遍在16000元上下，高位的甚至超过了20000元。并且这种势头没有丝毫减速的迹象，这是很不正常的。
一、威海房价上涨的原因：
1、受到全国房价普涨的影响，威海房价也风生水起的跟上，加之周边青岛、烟台等地楼市调控限购，有购房需求的人员外溢到烟台。
2、楼市乱象，前阵子威海楼市被点名，被央视经济半小时曝光，很能说明问题。
开发商捂盘惜售，中介、炒房客、投资客等炒房行为严重。
这也成为了威海楼市上涨的最大原因。
3、土地CZ，不延伸说了，大家心里都明白。
二、威海房价未来走势：
1、威海人口283万左右，2017年底3480.1亿元。
第三产业发展不错，贸易、对外经济发展都很好，又有中韩自贸区加特。
威海发展预期被看好，但这不足以成为房价高的借口。
2、随着“棚改货币化安置收紧”、住建部联合7部委针对30城整改，都表明了上边对各地楼市整顿的决心。
随着调控政策的加强，未来极有可能会延伸到三四线城市。
届时，威海这样人口不多，经济发展尚可的城市，将会受到很大波动。
3、所以，短期来看，威海房价还将保持现在的状态微涨上去，这样发展对城市健康发展有影响。
长远来看，随着政策和调控的深入，威海房价会被很好控制住的，这是可以预见的。
李阿冰
您好，我是张小白！热爱生活，爱好足球；昨晚一战，梅西、C罗双双无奈回家，梅西大力神杯梦就此结束，这是很多球迷不想看到场面。
山东威海，这座小城市，让我印象最深刻的就是海鲜美食；虽然靠海，但是海南不同，海鲜也别有一番风味，还是很令人向往的。
现在只要一谈到各地的房价走势，都是七嘴八舌，都有说不尽的话道不尽的苦啊。纵观全国市场，大中小城市房价均处于上涨或平稳期，甚至不少的县级别的地区房价都破万了，这个“看房价生活”的时代，真是不太好受啊。我们先看看威海目前的发展吧。
威海市是第一批中国沿海开放城市，目前是“中韩自贸区”先行示范区，2016被国务院列为第一批国家新型城镇化综合试点地区；2018年入选首批信用体系建设示范城市，2017年中国地级市全面小康指数排名第24位，2017年全市GDP创收3480亿元。先后获得不少荣誉称号，如“国家卫生城市”、“国家森林城市”、“国家文明城市”等。威海市整体经济有一定的基础，全省经济居中略靠后，经济发展速度适中，还是挺不错的城市。
目前威海市房价走势情况
从下图可以看出威海市近1年房价走势情况，整体是上浮趋势，而且年后个别城区涨幅还挺大，目前均价在10000元/平米左右，个别高楼盘已经突破2万/平米大关；现在好像但凡经济发展有点势头的城市，房价破万及2万好像都挺正常的，也是醉了。
从目前发展势头来看，房价没有下降的空间，而且周边的城市房价还在不断攀升，如烟台、青岛、大连等城市；周边城市上涨也会导致威海房价的波动。如果是刚需购房，目前楼市还不是火热季节，可以先看看。
结果至上
最起码暂时不会下跌，好的沿海城市比较稀缺，现在的人都追求养生，好的空气质量，好的气候环境毕竟少，看看威海荣成一年多的房价就知道了，现在荣成海边走走，看看全是全国各地来买房的。
龍飄四海
威海的房价被中介和开发商联手推高，其实根本没那些需求，你只要注意一下有多少本地人买房便知。都是忽悠外地人到威海炒房，炒来炒去，价格高了，但市场却没了、同样的潍坊2手房2年都卖不掉、没有人接盘、往后会更厉害
我们吧唧吧唧吧唧吧唧
虽然不能认定国开行已暂停所有分行的棚改项目审批权限，但中国棚户区改造的货币化显然将逐步退出，这意味着三年来全国房地产大规模去库存的运动，已经结束。怎么说呢？三四线城市的数百万套新房，以及随之而来的大规模房贷，将砸在这些购房人的手里。我预测这些城市的房价，2018年就是顶峰，最多持平1-2年，然后逐步下跌，连跌个数年不成问题。届时，三四线的二手房不仅供大于求，还将有房产税，简直太完美风暴了。那时，这些城市靠什么来喜迎新的年青人？卖户口？送补贴？争取6个钱包？想想都令人微微震撼。
宏图九州
威海的房价基数比较低！近一两年的上涨显得大了一点，但是与全国同类城市相比，仍然偏低。随着来自全国游客的增多，对威海美景的体验，在威海买房安居的人越来越多！房价也会顺理成章平稳上涨的。
手机用户71008793657
在半岛城市青岛、烟台的光环下，净流入人口不会有太大提升，可以想象房价很难有大的上涨空间。高房价并不能说明威海的发展如何了得，相反只能说是炒作的结果，对威海城市的发展豪无益处。
青青岛
威海房价在整个山东而且作为沿海城市来说不算高，我2014年在威海的时候价格才4200左右，现在也就6000多均价，这个可能是因为威海城市小，人口少的原因吧，但是威海空气好，环境好，安静，很适合养老。
