这两天，地产界最热属2018博鳌·21世纪房地产论坛，在三亚开始，为期4天。
这场论坛，围绕当前房地产状况，到未来房地产走势，地产界大佬进行了解读和预测。
针对租赁领域，贝壳杨现领、新城控股欧阳捷、保利方琳等均有解读。另外，现场还发布了《2018年中国住房租赁白皮书》，以此来说明现在及未来租赁市场的发展。
先看第一部分，租赁市场白皮书中的主要内容
一、未来租赁市场的十大展望
1、一个非常周期的现象供不应求，这是我们对几个主要城市未来5年租赁房源，包括需求量做的对比。除了上海和其他的城市，基本上都是供不应求的情况。这是整体的大趋势，从结构上来讲，租赁的房源当中，结构错配情况比较明显。根据我们的研究，针对白领公寓，相对供应量比较多一些，针对家庭的公寓，比如说一居卧和小两居是比较少的。
评：这个地方就说明，现在租赁市场的种类还没全打开，现在还比较传统。
2、由买转租的人数增加了，2013年到2014年租房的平均年龄下降了3岁左右，越来越多的年轻人进入租赁市场。房价的提升使更多的人进入租赁市场，租客年轻化的趋势，将来会持续下去。
评：年轻人的租赁市场，品质>租金，那么租金上涨一些，只要服务品质过的了关，就没问题。
3、全人群、全生命周期的需求开始爆发，今年上半年的时候，有一个新闻，万科有一个非常贵的租赁租房，我看过这个房子，真的是高租金，装修也非常的好，租金一交十年，对市场的影响非常大，出现这样的房子，大家不要意外，因为租赁的产品线上，属于高端租赁的一种。租赁贯穿各个阶段的需求，刚毕业有租赁的需求，刚成家、事业有成、安享晚年的时候，这个产品线非常的丰富，现在不是特别的明显，出现这样的房子，大家不要感觉到意外，项目是否得到市场的认可，要看市场行为。
评：看原文就能理解这段话的意思。
4、租金上涨，增幅没有那么快，我们可以看到根据统计的十个城市的租金指数，北京的租金上涨比较多，深圳、杭州在50%，其他的不到50%，跟同期的房价相比还是比较温和的，未来的趋势租金也处在上涨的趋势。增速没有那么快，原因是什么。市场的供应量相对逐渐的增加，之前介绍过了，租金的水平是CPI重要的组成部分，租金上涨过快的话，国家有可能会出手对市场进行调整。
评：又从国家与市场层面来说，CPI的指数变化和足迹你的关联，确实如此，如果CPI有波动，租金也过高，国家肯定会有所干涉，工资一般拿来付房租了，还有谁再去消费，这样市场经济就拉动不起来。
5、专业化机构崛起，集中式供应增长，这是非常容易理解。之前已经介绍过了，机构化房源的比重，相对没有那么高。集中式公寓的数量一定会增长，从运营的角度来讲，做集中式公寓，整体的管理成本和运营成本相对比较低，运营空间比较大。最近看到，不仅仅是机构也好，或者是房企成栋的拿房源。
评：集中式公寓和分散式公寓的区分。
6、供应结构存量为主，大概占到了80%，20%靠增量。
7、涉及到产业的细分，互联网+服务领域的细分，租赁也是互联网介入比较深的行业，从互联网服务上，我们可以看很多行业产生细分，部分细分领域诞生了龙头企业。
8、全产业链的细化，租赁是非常复杂的过程，房源获取到装修，日常的维护、营销、签约，都需要很多的机构，继续做下去，这个领域的细分是非常的明显。
9、行业正反两面，一方面政策红利越来越多，监管越来越苛刻，根据我们的统计，长租公寓的关店率是3.6%。
评：这片租赁红海里，也有死掉的鱼。
10、年轻人入场，90后、00后的入场，推动品质时代的到来，现在年轻人的观念不一样，他们愿意花更多的钱在租房上，对生活品质的要求更高一些，他们的想法更加的开放，推动租赁住房品质的发展。以上是我分享的第一部分内容，时间稍微会延迟一点。
评：这和第二条意思一样，年轻人的入场，对租赁市场是好事。
综合来说，租赁市场前景很大，也已经变成红海，有死去的企业，未来的租客趋向年轻化，对租赁市场是好事。并且，国家也会成为这里面比较重要的一环。
除此以外，各位大佬又是怎么看的？
二、杨现领认为，房企转型租赁 仍是旧开发模式 但未来可期
他觉得，之前的大规模开发浪潮渐退，“快周转”理念失效，房价高速增长趋势不再，以“开发”为主导的行业生命周期已达到峰值，加速驶入下行阶段。
并领借以查尔斯·汉迪的“第二曲线”概念为基点概括市场与行业的现状，以及房企转型的根本思路。
他表示，发展都有极限，长盛不衰的秘密是寻找第二曲线；A点是最好的转型期，在自己最美的时候华丽转身；绝大部分企业往往到B点才转身，基本大势已去；两条曲线的交叉区域是混沌期，乱字当头，走出去就能柳暗花明。
那么如何发展“第二曲线”，什么时候是最佳时期？杨现领认为，未来存量趋势无疑正在倒逼房企转型，而在市场下行的历史拐点背景下，几乎所有的头部企业都在谋求转型。
“企业长盛不衰的奥秘是在冲顶峰值之前找到‘第二曲线’，转型的最好时机已到来，如果到下行不可逆转的时候再启动转型，无疑将加速企业死亡。”
存量时代房地产消费占主导，向居住生活服务转型是房企最根本的出路，发展租赁寻找新的业务增长点也是行之有效的选择。
对于租赁市场的盈利模式，杨现领坦言，目前仍然是靠租金和服务。
评：现在租赁模式还是吃老本，但日益前行的社会需求已经要盖过现在的普通租赁市场情况，还有未来的存量房时代，也在逼着放弃转型，最后拼的就是租金够低，服务够好。
三、新城控股欧阳捷、保利方琳均认为， 未来租赁市场很大，但租金上涨过快也会惹火上身。
①在欧阳捷看来，未来租购并举就是两个手举起来是差不多的，就是五五开。现在英国接近40%，美国35%，中国目前来讲只有21%。我们觉得未来一线城市的租赁市场占比会达到50%以上，二线城市会达到30%以上。
政府想推出租赁平台，舆情太过严厉，通过租赁平台，管制企业的租赁价格控制或者是平抑散户出租的价格和租金。
未来的租金管制平台，政府非常热衷打造这个事情。房租的上涨驱动力来自于何方，未来的租金上涨在一二线城市达到30%到50%，美国人用一半的收入交房租，中国未来在一、二线城市是否有可能，我们认为很有可能。
同时，很多年轻人希望租更好条件的房子，这个时候，我们希望消费升级，我们的收入增加了，我们希望租的房子更加的便利，而且我们希望房子能够租下来后无忧，不要三天两头被房东赶，我们愿意支付高的租金，因此租金的收益必然会上涨的。
但也不可忽视的事，租金过快上涨，舆论过大，国家肯定会进行一些管控，于是类似于限购限价的限租金出来了。
②再到保利方琳，她认为自持运营是未来住房租赁市场主流，对于目前市场出现的开发商自持、机构运营、二房东三种商业模式，方琳认为自持、运营是未来很重要的市场主流，前提是REITs和资产证券化成熟发展的模式；二房东模式，最大的挑战就是薄利，管理输出可能专业化，会精致，但是规模不会做到很大。
而如何做好自持，运营公司如果琢磨好了，就会回到杨现领说的第二曲线转折区，黑天鹅出现，也就代表租赁市场的真正方向就能确定了。但现在，大家还在混沌时期琢磨。
虽然各位大佬从不同层面来说明未来的租赁市场的发展，但最后都归结到，市场很大，想要吃的多，就要学会转变运营模式，并且现在都是混沌时期，如何走出来，才是各位公司应该拿出的看家本领。
或者切换一下我们普通人的视角，如果未来租赁市场并不好，不赚钱，也就不会有这么多的大佬费劲口舌来讨论它，无利不起早嘛，你说是吧。
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