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就如同吃麵的時候我們只關心油潑12塊，三合一14塊，卻很少關心一袋麵粉賣多錢；買房亦是如此，房價的話題總是火熱異常，但地價的波動卻鮮有提及；
一方面是因為距離我們太遠，二是看不懂，畢竟我們買的是房子，但房子是在什麼上面蓋的呢？都說地價是房價最好的影子，前者漲跌決定著後者的前途，這話沒有問題。
土地遊戲
房叔每週六都會業主辦下午茶的見面會，每次聊到區域發展時，聽到最多一句話就是，你看那某某地方位置多好，不蓋樓可惜了；
都說西安主城區沒地了，可明明卻看到很多，就是沒人開發，這其實是一個誤區；因為並不是所有的地都是可以開發的，同樣的並不是所有地都是能拿來蓋商品房的。
對於地產這個行業而言，最大的生產資料就是土地，再牛逼的開發商進入西安，沒有地都很尷尬。但是隻要談土地，18億畝的用地紅線是繞不開的話題，全國要保持這麼多的耕地，才能養活這14億人，大白話也叫口糧田；
因此這個土地是不能動的，除此之外剩下土地才包括居住用地（商品房開發）、公共設施用地、商業服務用地、工業用地、物流倉儲用地、道路設施用地、公用設施及綠化廣場用地等；
這個分攤給每個城市，其實真正能夠用於商品房開發商的地是有限的，只要有一塊土地出來，各家開發商一擁而上的競價，拍賣價是沒有最高，只有更高；
高價搶地
舉一個最近的例子，7月18日，灃西新城68畝住宅用地就拍出了6.3億的高價，摺合下來一畝單價915萬，光是樓面價（成本價）就達到6240塊一平；
同一天灃西另一塊110畝的住宅用地也拍出了10.4億的高價，摺合下來一畝單價939萬，樓面價6402塊一平；
這還是在灃西新城，很多人腦子裡很偏很遠的地方；記得當天同行歡呼雀躍，彷彿中彩票一般，房叔卻看著沉重，低價這麼高，房價不是要上天了。
地價和房價就是這麼一個關係，按理說，房子不夠賣價格上漲，最有效的辦法就是增加供應，但要蓋房得有地，大量增加供應土地會不值錢，比如前些年西安城改十年就是大量土地底價供應，房子非常多但沒人買，房價也上不去；少量增加供不應求，又會把土地價炒的太高，就像灃西新城這樣；
開發商願意掏這麼大的成本，一方面是現在市場行情好不愁虧本，另一方面以往那種通過私改規劃，變更土地性質拿地開發的路子也被堵死了，因為就在5月14號的時候，西安已經出臺規定所有非住宅類房地產項目均不得變更為住宅用地，但是鼓勵商品住宅用地變更為商業用地用於建設高品質特色酒店；
野路子行不通，走正規招拍掛拿地只能是高價了，很顯然高價地背後不就是高價房麼。這點很多人會疑惑，現在不是限價麼，即便土地價高開發商的房價也有物價局管著，但別忘了，羊毛出在羊身上，地價高房價低，中間能取捨的，要麼是開發商不賺錢了，要麼是房子品質縮水，兩種可能性我更相信第二個。
賣地遊戲
而對於城市而言，土地集中收儲後限量放出，最客觀的就是土地收入的增長，這就是所有人都知道的土地財政。
不僅西安如此，全國城市都是一樣，有數據統計，西安前五個月的累計出讓金總額為216.2億元，儘快在全國的40個城市裡只排名16位，但同比卻增長了同53%；
當然這200多億拍出來的土地最終蓋成房子後則會以幾倍的價格增長，分攤給每一個買房的人，這個過程本身就是房價上漲的一個遊戲，大概為：
老百姓存款把錢交給銀行--->銀行將錢貸款給開發商
--->開發商拿到錢後高價買地--->開發商蓋成房子高價賣給我們
--->賣房的過程積累更多的錢--->開發商拿到更多貸款
--->開發商拿錢去買更貴的土地--->土地變成房子以更高的房價賣出去；
地價在這個鏈條中扮演了最重要的角色，地價的不斷走高在催生著房價，而這些賣地的收入則會成為財政收入，二次分配後，去修地鐵，去修公園，去蓋醫院，去蓋學校，最終提升區域價值，這個過程中土地價也進一步提高，最終以高房價買單，理論上是這樣的；
房叔曾經提過一個美好的猜想，那就是我們以高房價為城市發展買單，希望城市有錢後，能以更好的配套，教育，交通，公共服務反哺業主，讓上學不再難，出門不在堵，看病不在貴，但在目前，好像只看到高房價純付出了，不知道是時機不到還是我們只是傻傻的在做夢。
土地財政
但可以肯定的是，城市對於這種土地財政的依賴是極深的，但究竟多深，房叔找到一組數據：
可以看出，西安雖然排在35城的22位，但53%的比例也不低了，一方面是各種最嚴的調控，但實際的賣地收入則是穩中上漲，羊毛出在羊身上，誰在羊，誰是薅羊毛的人大家都心知肚明。
我以前不太明白為什麼房地產是城市的支柱產業，現在從賣地給財政貢獻的資金來看，心裡已經明白了。
這世上從來沒有任何一樣東西能像房子一樣，能牢牢拴住每一個人，即便在怎麼意志堅定不買房，最終還是因為結婚，工作，上學，養老的本能需求，被綁在這條船上，不是有個段子說的好麼，人生最大的兩個悲劇，一是沒房，二是沒地，以前覺得是玩笑，現在看來就是現實。
這世上也從來沒有任何一樣東西能像土地一樣，挑動著每一個開發商的神經，畢竟這是生意的來源，再好的宣傳，再好的環境，再好的戶型，再好的物業，都得有一個地方來實現；
在現在開發商流水線式的產品下，當我們撇去同質化的東西外，剩下的核心賣點不就是地段麼，當然買房的人也最認這個；而這些好的地段自然是土地裡的稀缺資源，對於開發商是價高者得，對於業主就是高價買單。
誰在買單
固然土地定價，開發商搶地我們有不滿但無能為力，但在最終買單這件事上我們卻能有自己的判斷，開發商會將高價拍到的地包裝為好地段，但業主買不買單就是另外一回事了；
比如南三環龍湖紫宸這塊地，在開發商眼裡是稀缺的好地，主城區三環邊還是城南，面積也夠大，並且1082萬元/畝的價格也很美麗，但這是一個好地段嗎？爭議就很大了。
開發商看到的是主城區的稀缺，但業主在意的是周邊的城南客運站，加油站，南三環，城改盤，地裂縫的不利因素，這並不算業主眼中的好地，這本身就是一種認知偏差。
固然現在市場太火，買的人以能買到為第一目的，很多劣勢過耳不聞，但房叔相信市場不會一直火，而買房的人也不會一直是不差錢的主，迴歸冷靜後，好地段，好產品勢必是考量的第一，而業主的這種取向也會轉化為買房的需求，影響開發商拿地的方向。
同時因為拿地在前，蓋樓在後，我們也可以從拿地信息上去判斷一個項目的定位與優劣；
比如土地數據上最重要的幾項，容積率，建築密度，綠化率等，前兩項當然是越低，住著越舒服，房子少空地多，第三項綠化則是越高越好；
當然作為開發商而言，在容積率做滿利益最大化的前提下，自然容積率低的項目品質更高，樓間距更大，總的來說3以下算優質，4以下正常，5以下偏高，5以上基本筒子樓了，這個可以給大家一個參考。
房叔有話
說了這麼多，也猜得出很多人不願意聽，畢竟賣地，拿地，地價這些是開發商和政府的事情，反正也改變不了，就隨波逐流罷了；我不知道這叫一叫鹹魚思想，但諱疾忌醫是算的。
房叔深知我們眼睜睜看著房價越來越貴，反而房子越蓋越差，我們迷茫，驚慌又憤怒，但我們並不是無能為力，業主和開發商之前缺乏的是信任，而業主和業主之前缺乏的是團結，每一次房子出問題的時候，每個人都會覺得沒辦法，這世道就是這樣投訴無門，開發商我們鬥不過；
但仔細想想，開發商再強大也就是幾十號人，但一個小區業主動輒上千，職業涵蓋記者，律師，醫生，警察，個體戶，主持人，工人……這樣的力量團結起來是遠勝於開發商；
就如同今天刷遍中國人朋友圈的疫苗事件一樣，因為所有人的關注，評論，轉發，聲援最終引發全民關注，國務院徹查，這就是團結的力量；而對於問題疫苗這件事，房叔的看法就一句話：
是非對錯那是上帝的事情，我們要做的就是送這幫畜生去見上帝！
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