來源 | 覓窩（ID：miwo18）
作者 | 地產密探
近來，成都很多新開的樓盤附近“小蜜蜂”突然多了，看房車現身各大路口、街角，逮到過路的行人要麼塞傳單，要麼直接往車上拉。
這說明了什麼？ 成都商品房市場正在“降溫”！
俗話說：“能買到住宅的，誰會買公寓？” 日前，成都明確將加大住宅供應，預售獲批加快。這時，主城區公寓產品也迎來”井噴“，個別售價卻高得嚇人。
★”西部華爾街“之尷尬 |被開發商熱炒★
覓窩君近日走訪發現，位於城東牛王廟附近的 新希望D10天府 ，地處東大街錦東路北側，目前正在挖基坑，號稱要建成 亞洲第十大、中國內陸第一高度 的豪宅，200多米高，野心不可小覷。
多位熟悉“新希望D10天府”項目的業內人士指出，能支撐其品相的主要是那個花瓣型“Casa Lotus藝展中心”，目前是作為售樓部使用。
開發商賣家秀和覓窩君買家秀
據說，新希望地產為此就砸下1個億的人民幣，其設計靈感曾參考法國巴黎LV基金會總部、德國漢堡易北愛樂廳等。
越是好奇，越想了解。
新希望D10天府雖未開盤，但確實抓住了市民們的獵奇慾望。覓窩君第一次造訪，在銷售顧問眼裡，似乎成了”不速之客“，對方表現得非常謹慎，其說必須預約才能品鑑。
既來之，銷售顧問也不能無禮地將人轟出去。據其介紹，花瓣型藝展中心是永久性建築。穿過兩層的旋轉樓梯是一個下沉式的很大空間，中間是一個吊起的精美別緻的水晶珠，然後就是進入洗腦環節。
這裡，猶如進入一個270°大空間的影院，持續在播放D10天府的核心賣點。
覓窩君總結了一下，第一說的是地處東大街，規劃定位是”西部華爾街“，世界500強企業聚集，未來的豪宅區；第二是周邊配套好，可直達IFS、九眼橋、蘭桂坊等，還有百年川大。
從諸多權威文獻資料來看，東大街喊出打造”西部華爾街“是在2009年，是順應省、市提出建設”西部金融中心“的新戰略而來，因這裡曾誕生世界最高的紙幣”交子“，還串起春熙路-鹽市口商圈。
目前，東大街聚集了平安財富中心、睿東中心、時代8號、明宇金融廣場等高端商辦樓宇，還有四川金交所財富中心，但前些年頻現P2P民間借貸跑路潮，直接影響到時代8號等。而位於城南高新區的金融城卻如火如荼，成更多財富人群工作、置業的聚集地。
一位不具名人士表示，東大街尤其是東延線，更多成了開發商們借”西部華爾街“之名最好的營銷賣點。
★靠一個盤就成撐起一片高端住區？★
目前，網上很多信息熱炒“新希望D10天府”就是上海的湯臣一品、曼哈頓ONE57，溢美之詞極盡吹捧，這讓此前被極度吹捧的蘭博基尼中心、阿瑪尼公寓、望江名門、銀泰中心等情何以堪？
外界暫時能看到的只是藝展中心及裝飾奢華的銷售中心、華麗的項目沙盤等。實際上，作為賣點的是藝展中心只是吸引高端客群的第一步。這個華麗點綴是否就能超凡脫俗，強力撐起東大街高端住區的榮耀，代言“真豪宅“？
就豪宅而言，業內對其的判斷標準主要基於三點，一是地段，主要是看是否稀缺，第二是建築的獨特性及其所賦予的特殊內涵，第二是國際頂級標準服務。
就建築和服務，新希望只要願意捨得砸錢相信都能搞定。就地段而言，“新希望D10天府”未必就能造就一個高端住區，這才是制約其發力高端的關鍵。
多位不具名的業內人士指出，相比東大路兩側的所謂攀成鋼高端集聚區，這個項目不具備強有力的地段優勢，更不具備什麼稀缺資源。
從現場看，“新希望D10天府”所在的錦東路南側還是大片待拆遷的老小區，環境很差，一公里範圍內大型商業體極度匱泛，距唯一拿的出手的陽光新業中心還很遠。
★搖擺的定價：對自己沒信心？★
前述銷售顧問第一次介紹時說，項目售價要超過阿瑪尼。覓窩君當場被嚇了一跳，多個第三方網絡平臺顯示阿瑪尼公寓成交均價40000元/㎡。
當第二次訪問前述銷售顧問時，其又介紹說預計售價35000元/㎡左右，這個價還沒把會員優惠算裡面，目前正在排卡入會（會員），等到開盤時優惠，一直強調入會早晚影響選房。
按照35000元的價格，“新希望D10天府”被業內指其故作高姿態，吸睛賺吆喝。就周邊二手房來說，比如時代豪庭成交均價33416元/㎡，西部國際金融中心成交均價31000元/㎡，吉寶凌雲峰閣成交均價33000元/㎡，綠地錦天府均價近28000元/㎡，伊泰天驕均價28300元/㎡
一般而言，同一個區域內，公寓產品售價會在周邊住宅均價基礎上打六到八折，會便宜一些，因為前者是40年商業產權。
鄰近九眼橋且正對陽光新業中心的茂業豪園1期獲批預售，近700套LOFT產品，據透明房產網顯示28㎡戶型的清水價逾100萬，粗略計算單價3.6萬元/㎡；35㎡戶型清水價近130萬，單價3.7萬元/㎡。
實際成交卻很慘淡，透明房產網顯示茂業豪園1期一共2棟，3月中旬至今4個月僅售出9套。跟預售備案價差距很大，實際成交價卻大幅打折，相關平臺統計顯示成交價僅29000元/㎡。一位業內人士透露，這似乎成了開發商秘而不宣的一個套路，因為不限價，所以備案價備的高高在上，如果銷售不暢，就大幅優惠，讓消費者感覺讓利很多，但市場供應持續加大之下，拼的還是產品力。
成都晉級準一線城市，確實需要很多高端公寓產品問世，但再多華麗辭藻堆砌就可以混淆公寓產品之間的檔次與高低，甚至還能逆襲？
日前，某一線著名房企被自己的口號（給你一個五星級的家）搞得狼狽不堪。浮躁的房地產業，最缺的是什麼？很多人會想到匠心。是否貨真價實，大家拭目以待。
策劃：覓窩新媒體
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