軍輝論房

其實，房價漲到今天這樣的水平，已經早就不是房價高低、房價漲跌的問題，而是居民的購買能力和心理承受能力問題。也就是說，無論是漲還是跌，尤其是大漲和大跌，都會帶來很多矛盾和問題，甚至影響社會穩定。

先來談漲，在經歷了連續十多年的快速上漲，絕大多數城市房價都漲了五倍以上，多的則在十倍以上。如此大的漲幅，顯然是與居民收入增長不相協調的，是脫離了居民的實際購買能力的。別看購買能力很強，供需矛盾尖銳，多數都是在“漲價”的壓力下被迫購買的，是以犧牲其他方面的幸福來滿足購房需求的。只要有一點可以容忍的，就不可能以這樣的方式來購房。畢竟，“房奴”不是好當的，當“房奴”的滋味也不是好受的。

也正因為如此，如果房價再繼續漲下去，尤其是以較快的速度漲下去，房地產問題就會成為一個大問題。所以，中央提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。也正是在這個定位下，房地產市場的調控才越來越精準、越來越符合市場實際、越來越有明顯效果。所以，未來的房價，繼續大漲的概率可以說是“零”。

那麼，會不會出現全面下跌、特別是大跌的現象呢？筆者的觀點是，下跌現象會出現，但決不會大跌。原因就在於，不僅從防風險的角度來看，房價不能出現大幅下跌，從居民心理承受能力的角度來看，也不能出現大幅下跌。殊不知，耗盡比重精力、窮盡所有財力、背上沉重負擔才購買的住房，如果出現大幅下跌，這些已經當上“房奴”或者已經被房子耗乾的人，心理能夠接受嗎？能夠眼睜睜地看著自己的勞動成果大幅貶值嗎？顯然是不能接受的。近兩年來，因為房價下跌，不是出現多次購房者要求開發商退錢的事件嗎？

這也意味著，從購房者的角度來看，房價出現小幅下跌，是可以接受的。但是，出現大幅下跌了，心理上就不能接受了，很多人就有可能會出現嚴重的心理反應，會給社會穩定帶來不得上影響。所以，房價不會出現全面下跌特別是大幅下跌現象。

對2018年乃至以後幾年來說，總體上應當是漲跌互現，小幅上漲的城市比小幅下跌的城市要多一些。

譚浩俊

如果以短週期來判斷，2018年基本上就是在這個時間點上，上一輪短週期是2015年結束，也是以2015年啟動新一輪。到今年差不多了。

如果以最近的一些現象來總結，2018年有點下跌的意思。

今年以來有這麼幾個大的變化：

1、一線城市二手房不及預期

具體表現為，成交量持續低迷，成交價格普遍有砍價，成交週期拉長，連環單居多，買房的人也在賣房，賣完房的人還得買房，老韭菜居多，新韭菜很少。

2、棚改熄火

這一點是今年最大的變數，直接影響到樓市情緒和開發商銷售計劃。今年1-6月份，全國300個城市土地成交額為1.95萬億，同比增加27%，其中三四線城市成交增速明顯快於平均值，說明不少城市開始“搶收”，

這是商品房銷售情況，中西部明顯快於東部。

為了遏制這種勢頭，現在中央不得不讓棚改貨幣化熄火了。靠刺激需求支撐的三四線樓市將難以為繼。

3、二線城市搖號現象大為緩解

今年上半年，二線城市人才戰略如火如荼，各地都有萬人搖號的現象，但經過一番整頓和加大供應，部分城市搖號中籤率已明顯提高。而相應的二手房掛牌量上升，出逃的人在增加。

總之，短期看金融，現在金融開始收緊，市場就已經顯露疲軟之勢，接下來的1年時間會非常關鍵，牛鬼蛇神，都得顯露原形。

我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注。

樓市微觀察

2018年不是！也不可能是房地產全面下跌之年。這中間肯定存在這某種誤會！

2018年是房地產的調控之年，是房地產長效機制的建立之年。今年從開年以來各種調控消息不絕於耳，總體的、局部的都有，而且方方面面都是具到的。比如：利率上浮、選購、限售、搖號、戶籍限制等都是今年的調控政策，種類繁多，覆蓋面廣是今年調控的一大特點。

很多人以為，在這樣強勢地位調控之下，樓市會面臨量價齊跌的局面。但是，夢想與現實總是有一定差距的。其他的不說，單說漲的好好的房價在一年之內跌下來，這就是不可能的。猶如讓一輛高速行駛的列車一下子剎住車這也是不可能的。所以說，在今年實現房地產行業方面的全面降價是根本就不可能的。

其實，不單2018年完成降價不可能，就連同今後的幾年做到房價的下跌也是不可能的。因為房價的支撐莫過於需求。而我們看看，需求絲毫沒有減弱。就拿今年三月份的全國樓市的成交面積來說，就比往年同期要高得多，並且已經和往年的銷量高位對等。這就足以說明房產市場的需求量還是很好的，否則怎會有如此暢銷的局面呢？

再舉個例子，對普通購房者來說，龍頭房企的房子普遍高於均價不少。應該是少部分人的選擇。但是事實偏偏相反，三大龍頭房企的銷量卻遠遠高於其他房企，並且攫取了大部分的利潤。兩月破千億年內完成6000億的歷史新高銷量不是夢！

這是為什麼？這就是需求！當你還以為高房價沒有人買的時候，其實樓市早已在你做夢的時候活躍了起來。很多你身邊的人都是默默買著房做著投資的。要不然這麼大的房產庫存量真的就是剛需消化掉的嗎？

因此，我們對於房價的漲跌還是應該理性的判斷，真的不是房價高漲或者房價暴跌。而是因為房子這個東西一直有著需求，怎麼降呢！

房產老J

全面下跌應該不會這麼悲觀，2017年國家調控力度比較強勁，堅持“房子是用來住的不是用來炒的”，對炒房的打擊力度也比較大，這使得一二線城市的房地產市場遭到重創，在2018年這一原則將繼續堅持，不會改變，國家打擊炒房的決心也不會減弱，這是大環境大趨勢。因為在前幾年投機者炒房的時候，一二線城市商品房為主流，房價呈一種過熱的趨勢急速上升，所以當國家調控手段實施後，大家就會覺得房地產行業蕭條了，下跌了，其實可以換一個角度講，房地產只是朝著一個更加健康的方向發展。不過對於炒房者來說，他們追求短期快速進錢，對炒房的打擊肯定影響了他們的收益。一二線的調控將使炒房者的目光投向三四線城市，三四線城市的政策環境目前還比較寬鬆，並且在棚戶改造貨幣化支持下，樓市將有所回暖，不過長遠來看，如果三四線城市如果也擠滿炒房者的話，一旦進行調控，這些炒房者手中的房子就不太會好出手，三四線城市人口較少，收入水平也較低，對新拋售出的房子消化能力大大不如一二線城市。並且隨著房地產內生性增長趨勢的減緩，銷量可能會在未來幾年有所回落。

所以2018年，應該不是房地產全面下跌之年，但是如果三四線炒房沒有得到很好的控制的話，出現全面下跌將會是很快的事情。

大貓財經

朋友，在我看來，2018年並非房地產全面下跌之年。

我為何這麼說？一則，別看各級政府出臺了各種的樓市調控政策，調控風聲也一浪高過一流，一、二線大城市房價有所企穩回落，但只並不能代表全國房價的全面下降，一二城市的調控外溢效應傳導給三、四線城市，三、四線城市的房價大漲就是比較好的證明，我所在的城市1年前樓市每平米均價不過4千元，現在卻漲到了每平米6千多元，有的地段甚至起到7千多元。這也說明了我國各地經濟狀況千差萬別，不同城市在房價升降上也會不一致，有升有降，房價不可能全面下降，房地產也不可能全面下跌。

二則，無論如何調控，也無論住房歸為哪一種屬性，價格都不可能偏離價值太多，畢竟開發商開發房地產的成本也在不斷上漲，而房價如果全面下降，開商發沒有任何利潤可圖之時，誰還願意去做虧本買賣？所以為了確保房地產業穩健發展，不可能讓房價全面下降。而且，房價一味下降或大幅下降都不是各級政府調控的目的，政府調控的目標只是為了遏制樓市價格短期內過快、過高地上漲，也即抑制短期內暴漲，讓房價保持有節奏的緩慢上漲幅度，且這種上漲幅度與居民收入增長水平相一致，與民眾經濟承受能力或實際購買力相一致。

三則，支撐房地產價格的不單純是開發商為追求利潤而盲目提高價格，而是房價體現著綜合經濟因素的平穩，也就是房價與鋼鐵、水泥等建築材料價格的穩定應始終保值在一個均衡水平上；如果沒有房價的上漲或房價處於下行通道，則與房地產有關的相關產業都缺少利潤，甚至還將形成較大的產能過剩，這樣對整個經濟都會帶來不利。所以在當前面臨中美貿易戰加劇的情形下，確保經濟企穩回升，也在很大程度上不容許房價大幅度和全面下降， 同樣亦不允許房地產全面下跌。

四則，房地產作為我國經濟支柱產業，還牽涉到財政收入、各種基礎設施投入及民生保障工程支等諸多內容；也關係到銀行信貸資產的安全。而目前在短期內這種格局還難以改觀，因而確保房地產業健康穩定發展，確保房價的基本穩定，既是房地產開發商的願望，也是保金融穩定、保民生、保社會安定的需要。

所以，儘管在樓市調控過程中出現了北京通州房價的腰折，使通州房價由原來的每平米4萬多元下降至2萬多元，以至出現不少炒房者要求向開發商退房的鬧劇，這可能讓不少人對房價下降產生某種警覺或擔憂，但這只是個案，並不具有代表性、可比性和普遍性，全國樓市價格不可能全面下降，所以房地產發展也不可能呈全面下跌之勢，這一點請你相信。祝朋友工作順利、生活快樂！

財經深思

2018年不是房地產的全面下跌之年，但是今年房地產行業確實會發生新變化2018年，伴隨著房地產嚴格的調控政策，房地產商首先是逐漸退出三四線城市，後又紛紛撤離房地產行業，這自然會引起市場對房地產市場的恐慌和猜測。

但如若房地產市場或者說房地產價格發生過於劇烈變化，其所產生的結果是任何一個經濟體所不能承受的，所以任何一個經濟體都會竭盡全力避免此事發生。

日前地產股猛跌，主要是受政策的影響，加之房地產商紛紛撤退樓市的行為，傳遞出了消極信號，股民市場心理預期受到影響。事實上，房地產行業其資金規模大，建設週期長，是一個週期性明顯的行業。在房地產一個發展週期裡，或者現在說是一個政策的調整期內，房地產的市場是不會發生翻天覆地的變化的。

房價不會下降，保持溫和的上漲或是更合理的預期，至於北京通州房價被攔腰截斷，則是個例。但是，各個房地產企業撤離房地產市場確實也說明了，房地產在政策調整期內局勢不甚明朗，存在風險，另一方面投資、開發、銷售這樣粗放房地產經營模式已不再能給企業帶來客觀利潤，或走至盡頭。

在房地產走至存量的時代，各大電商紛紛跨行房地產中介釋放了一個新的信號。二手市場，租賃市場將是未來一段時間房地產的主戰場，接下來需要做的就是將各市場發展模式精細化，同步宏觀調控政策，防止政策管湧。

盤和林看經濟

2018年的房地產，應該不是全面下跌之年。這裡，我為什麼重點強調全面兩個字呢，有以下幾個原因:

第一，2016年到2017年這輪房價上漲，是從一線城開始上漲的，然後再傳導到二線，三線等其他城市。這輪上漲有個明顯的特徵，就是城市的輪動。它沒有固定同時全國一起上漲，所以，這次上漲和以前都有很大的不同。因此，我們應該換個思維思考這輪房地產行情。最近，一線城市房價已經停漲，也有一點點下跌，這是什麼一個情況呢，這是因為國家政策，在一線城市打壓的很嚴格，包括一系列貸款政策，限售，限購等等。為的就是遏制住一線城市的龍頭帶動效應，只要一線城市不漲了，才能傳導到二，三線城市。所以說，現在新聞大多在討論四線城市很火爆，這就是去年的房地產的一個傳導效應，包括一，二線城市對房地產的擠壓，導致購房者，湧入三四線城市，加上國家層次面的，三四線城市鼓勵去庫存，才讓四線城市，現在這麼火爆。毫不誇張的說，也是去年的上漲，剛好傳導到四線城市，快接近傳導上漲尾聲了，這就是城市輪動效應！所以說，2018全面下跌應該是不可能，可能是極少數熱點一二線城市房地產會開始慢慢降溫，下跌還沒有傳導到三四線城市。當然。暴跌肯定不可能，可能只是停漲或者小幅度的下跌。

第二，據新聞報道，2018 年1-2 月全國商品房銷售面積同比增長4.1%，增速較去年全年回落3.6 %，商品房銷售額同比增長15.3%，增速較去年全年提高1.6 %。這個情況說明了什麼呢，說明到目前，銷售面積在回落，但是銷售額卻在提高，銷售額提高了，就意味著房價漲價了，為什麼房價漲價呢，因為開發商沒有銷售壓力，到位資金很充足，認為房地產還會很火爆，所以漲價。再者，去年很多城市土地市場非常火爆，地王，高溢價率的土地比比皆是，況且今年高價土地會集中入市，在去年開發商資金充足的情況下，都不會選擇降價的。所以，全面下跌應該不可能，可能只會出現個別城市因為銀行貸款利率提高，或者銀行不放貸。導致熱點城市房價的短期波動。

綜上，2018年如果在貸款利率上升，個別銀行放貸停止的情況下，房地產還能穩住的話，稍微政策一鬆動，房價又將開啟新一輪上漲。

個人觀點，歡迎大家討論。

分析師瀏先生

2018年房地產形勢較為複雜，全國形勢差異很大，即便是同一個省份也有較大區別。我們以北京地區為例來做一個分析，北京實際上代表未來全國地產市場的走勢先導。

2017年以來，一是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。2017年3月以來，北京市連續密集出臺 10 個方面、20 多項政策措施，打出政策“組合拳”，從“控需求”、“ 增供給”、“強監管”幾方面綜合施策，房地產市場調控工作取得顯著成效，比較好的抑制了地產價格的快速上漲趨勢。

調控的結果是，房地產開發投資持續縮減，商品房施工、新開工、竣工面積減少，2017年全市完成房地產開發投資 3745.9 億元，同比減少7.4%，增速比上年下降 3.1 個百分點，佔全社會固定資產投資的 41.9%，同比下降 5.9百分點。這樣造成了商品房可供應面積的減少，呈現典型的雙減少格局，如圖：

北京市場特點呈現供應減少、成交量大幅減少的格局，另一方面，對於限購緊抓不懈，導致房價穩中小幅下降的格局，加上從信貸源頭上提高利率，從結構上抑制了房價暴漲的可能性。

同時大力發展租賃市場使得很多買沒有購買能力的家庭居者有其屋，為更多貧困家庭建設的保障房也起到了較好的穩定作用，這些措施短期抑制了購房的衝動行為，整體房地產市場表現平穩，沒有較大的價格波動。

所以北京市場真正做到了房子是用來住的功能發揮，按照北京的成功經驗，各地的房產搶購風一旦過去，房子的居住功能也會進一步得到發揮，全國房地產市場將會迎來穩定的發展局面。

關鍵字: 房產 財經 曾經