商辦一般是指既可居住，又可辦公，是SOHO的拓展，在居住的功能上添加辦公設施和硬件設備。嚴格意義上不等同於公寓。便於正常人理解，本文權且把商鋪也納入商辦範圍一起分析。下面我們先看一組最新數據：
據統計，2018年1-6月份，商品房中，辦公樓銷售面積下降6.1%，商業營業用房銷售面積增長2.4%；辦公樓施工面積下降0.6%，商業營業用房施工面積下降3.3%；辦公樓開工面積下降7.4%，商業營業用房開工面積下降8.4%；辦公樓竣工面積下降6%，商業營業用房竣工面積下降8.1%，而兩者的待售面積分別下降1.3%和9.1%。
從以上數據，我們可以看出，2018年開年以來，雖然商辦類開發投資有所下降，但是銷售量有所上升，而辦公類和商業類又有不同的表現，商業類用房庫存下降速度較快。那麼是否意味著商辦類投資機會就來到呢？我認為，這未必是上車的機會，需要再繼續觀察，建議如下：
1.商辦類有優勢，也有劣勢。商辦類房子一般地理位置好，交通配方便，總價低，不限購，租金不錯，可居住也可註冊公司。缺點是一般不能落戶、工業水電費用高、轉讓稅費高、居住舒適度低。地段好、成熟區的商辦價格本身不便宜，購買溢價較高。地段不成熟，面臨難租出去的窘境。
2.商辦類過剩狀態會持續。商辦類的地價往往會便宜很多，在目前的土地市場上，如果說有流拍的話，基本都會在商辦類產生。因為商辦類建設經營條件苛刻，一般要有充分的人流量和周圍產業入駐，否則開工即意味著虧損。作為購買個體，經營也是比較困難的事，往往入手也就是燙手山芋，租不出去，賣不掉。目前在國家大力去庫存的背景下，商辦類庫存減少卻有限。沒有特別的措施，是很難形成逆轉趨勢。所以，普通人是不能碰辦公類用房，而個別地段有潛力的商鋪和好學區的住宅式公寓適當買買倒是無妨。
3.電商對實體門店的衝擊殺傷力是難以改變。商業門面或商業綜合體經營面臨前所未有的考驗，網絡銷售的快速增長帶來的是實體店經營的持續下滑。一個門面一年換多次客戶的情況常有發生。線上和線下相結合的銷售模式將會逐漸替代除實際體驗外的所有產品銷售模式。
如果說最近商辦類市場有起色的話，那基本也是因為各類調控政策，導致買不到住宅或者沒資格買住宅的一部分需求溢出到商辦類市場上來。如果你實在判斷不準樓市，那麼你可按照市場缺什麼就買什麼，市場上天天電話你買公寓、買商鋪、買辦公樓，就謹慎些好，好產品一般也不會通知你不是？在未來，如果能選擇的話，還是優先選擇住宅。
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