养老产业，早有资本入局，然而进者多，盈利者少。
如今活着的，都在资金贫血中煎熬。但这并不妨碍新入局者的热情，尤其是财力雄厚的企业大佬，养老产业的长回报期与高投资反而为其筑起了高墙。
本刊记者 贺玲玲
在老龄化日益严重的当下，资本市场、各大行业布局养老已经不是新鲜事，只是“新人”的加入，总是会给行业增加新的期待。在年关将近时，养老产业又迎来了一波小高峰。
2017年12月初，沈阳举行了辽沈养老产业专家论坛；昆明举行了国际养生养老产业博览会；北京也即将举行中国养老产业全球论坛……诸多正在举行或即将举行的养老会议纷至沓来。乍一看，似乎全国的关注点都集中在了“养老”这个产业上。
除了由政府和专家学者主导的产业会议，一些主打高端养老的企业也并没有闲着。
2017年12月14日，恒大健康集团宣布推出“恒大养生谷”，主打从孕前婴儿到百岁老人的全方位全龄化的养老、养生综合服务。12月15日，由复星地产旗下健康平台联合澳洲高端养老运营商合资打造的“星健香山长者公馆”亮相北京。加上这一波新的入局者，养老产业愈加热闹。
(360图片)在万科、保利等众多房企入局养老产业之后，恒大也强势加入养老产业，势要分一杯羹。
据统计，目前我国涉足养老产业的已有近百家房企。其中包括了万科、恒大、保利、绿城、富力等房企大佬，他们推出的幸福汇、养生谷、和悦会、颐养公寓、复星长者公馆等几乎覆盖了所有的一二线城市。而以泰康、合众人寿、中国人寿等为代表的保险公司对养老产业也早已布局。
然而，入局多年，未见盈利，倒是有部分入局者开始倒下。现在，越来越多的大佬进来，如此多的“虾兵蟹将”终将迎来一场大战。
投资热潮
养老产业存在的潜在红利，早就引起了很多投资者的关注。日渐孤独的老人、广场上舞动的大叔大妈们，都在提醒着这个“银发产业”已经进入朝阳时期。
据国家统计局数据，到2025年，我国老龄人口将达到2.96亿，占比达23%。在目前我国2.3亿老人中，患有慢性病的接近1.5亿人，失能、部分失能的老人近4000万人，完全失能的老人近1000万人。
因此，随着我国人口老龄化社会的到来，养老产业市场规模将迅速扩大，预计到 2020 年，将达到 7.7 万亿元。全联房地产商会名誉会长聂梅生在2017全联房地产商会年会上表示：“现在怎么关注都不过分。”
除了养老产业本身充满诱惑外，国家也开始积极推动养老事业的发展，一系列鼓励养老事业发展的政策相继出台。同时，全国每千人能够提供的养老床位仅仅只有23张，仅为美国的一半。如此大的缺口让市场资本趋之如骛。
而几乎所有企业所看重的，不是最基础的养老服务，而是主要针对一二线城市的高端养老服务。这些入局者根据行业的特点，将住房、医疗等基础配套设施和养老结合起来，形成了一些不同于国外的特殊养老模式。其中最典型的是地产运营商，特别是万科地产、保利地产和花样年地产等企业，依托养老社区建设布局，以养老地产开发为核心，整合养老物业、餐饮、酒店及旅游等相关商业服务业，形成了住宅地产型养老产业生态链。如保利的“三位一体”的养老模式，以居家为基础、社区为依托、机构为核心。经过五年的实践，保利已在北京、广州、上海等城市落地多个专业养老项目。还有万科的三大层级养老服务产品，把老人分为自理型长者、术后康复及失能照护类长者、社区居家长者三种类型，分别对应不同的产品和进行不同的管理。
(360图片)医疗与养老结合，已经是各入局者布局养老的一个重要方向。
此外，一些企业重点发展养护型和医护型养老机构，并利用网络数字化技术平台逐渐导入“互联网+”医养产业创新模式，这不仅是养老产业发展的新突破口，也成为中国产业发展和国民经济的新增长点。
盈利艰难
尽管大佬们布局多年，但盈利的消息几乎闻所未闻，偶尔可闻的却是亏损不断的消息。亲和源是国内最早开展高端养老的机构，根据其2016年度审计报告，其2016年营收8507万元，净亏2799.16万元。
资本市场的消息也是如此。与2016年的13起投资事件相比，2017年的养老行业投融资可以说是降到了“冰点”，截至2017年11月1日，全领域融资仅3起，且规模较小，总额仅3500万元人民币。残酷的事实不得不让人承认，目前中国养老产业市场化程度还很低，很多问题亟待解决。
这一切并不是没有原因。
目前来看，用于养老的项目多使用商用、医疗用地，土地成本高昂，且不能进行售卖，只能租用；养老产业资金回收周期长，从事养老地产项目开发的企业往往很难获得银行贷款，民间融资成本又太高，刚起步的信托基金又不够成熟。相对普通地产可以通过首付、按揭等手段缓解资金压力，养老产业缺少一个与行业配套的金融杠杆，资金压力难以承受。
目前市场上养老项目的入住率需达到75%~85%才能实现盈亏平衡，大多数开展高端养老的机构收费高昂，要达到如此高的入住率并非易事，因此目前养老地产盈利能力有待进一步探究，经营持续性也无法衡量。
对于产业入局者来说，由于养老市场需求复杂多变，目前各房地产开发商涉足的养老产业，基本上处于“试错性”尝试阶段，相关业务开展也多以单个项目的开发、建设和运营为主，在整个企业或行业层面尚没有可以大规模复制的成熟商业模式。
现在，如何快速回笼项目资金、最终实现盈利是整个养老地产行业普遍面临的问题。泰康保险旗下泰康之家的一位负责人表示：“现在的状况是，养老项目只有养老机构、保险、地产商才能做大做快，小资本进来的机会很小，‘押金+月租’的模式资金回流慢，会员制的模式存在风险。我们都说养老追求长效，不能短视，但如果没有引人注目的空间、良好的市场环境让更多玩家参与进来，也不利于市场发展。”
钱多为王
如今，贸然进入养老产业的小企业们批批倒掉，即使侥幸存活下来，也无非是在短则五六年、长则几十年的漫长投资回收期内苦苦挣扎，或者是等不到赢利就倒下。
(360图片)随着中国日渐进入老龄社会，养老产业已经成为越来越多企业关注的重点。
然而对于企业大佬来说，资金根本不是事，他们有足够多获取资金的渠道和手段。成立于2017年7月的越秀养老地产倒是开创性地创造了一些解决融资难题的方式：采用私募基金、保险资金等渠道进行初期投资；对土地和开发成本进行严格控制；销售会员卡和部分产权来实现资金快速回流；培育阶段采取私募等方式。总结起来，就是充分利用已有资金，开源节流，以专业化运营实现盈利和价值提升。
早在布局之前，越秀养老产业的母公司越秀地产对金融工具的运用就已经渗透到了各大产业板块。越秀集团和友谊集团利用自身国有企业的资源优势，共同组建活化基金并导入越秀产业基金，交由越秀养老产业运营管理，这也是越秀养老的直接投资基金。越秀集团与其他国有企业还共同成立了广州城市更新基金，这笔基金投资下的土地整备和物业将直接作用于越秀养老产业，使其享受土地和物业的优惠。而这一切，都是依靠入局者背后的雄厚实力和背景，这不是一般的小企业能够办到的。
这就能够解释，为何泰康保险能够不顾养老产业“烧钱”属性持续拿地投资养老，丝毫不为外界争议所动，甚至还准备在未来5到8年，在全国投资1000亿元，建设30个养老社区。因为泰康保险有足够的资本去“折腾”，正如媒体所描述的：烧钱无畏！
下一局的养老市场，注定是大佬们的天下，行业的整合和清理，也在所难免。因为大企业愈加强大，小企业不断倒下，这是自然规律，商业大战中，仍然适用！
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