最近3期《问姜》直播，很多网友都特别关注滨海新区楼市的情况。其中，又有很多朋友咨询刚刚开盘的远洋琨庭项目，在直播和文章后问了很多问题。
大家如此关注滨海，尤其是关注滨海核心区，可能和两方面因素有关。
一方面，最近一两年滨海核心区的新盘供应量非常有限，目前在售的项目更是凤毛麟角。
另一方面，滨海楼市也面临着产品品质层面的全面提升，越来越多购房者希望更新改善自己的居住条件，对优质项目的需求大增。
泰达MSD
既然有朋友问到远洋琨庭的情况，姜Sir恰好又在开盘前去考察过一次。那么今天，就给大家来仔细拆解一下这个项目的特点。
远洋琨庭项目，位于天津滨海新区第二大街与太湖东路交口东侧，东临海滨高速，西邻津滨轻轨太湖路站，南至新港四号路，北至第二大街。
整个项目分为4个地块，总占地面积约29万平方米，总建筑面积约50万平方米，容积率2.15，绿化率35%。琨庭的位置距离泰达MSD只有1公里，也是滨海核心区目前所剩不多的、规模超过50万平方米的大盘项目。
去年底，远洋琨庭首开，共推出696套高层、洋房房源，目前一期已经售罄，二期计划加推洋房产品。
远洋集团进天津已经有14年时间，进入滨海也已经11年，相继开发了百万平方米大盘远洋城，滨海核心力作远洋心里，逐渐转型至高端精品住宅的研发。远洋地产对地处滨海MSD核心区域的远洋琨庭项目非常重视，经过2年时间，落地定位高端的万和系迭代产品。
开盘前，姜Sir参观了琨庭的营销中心、景观示范区和样板间，并采访了相关的设计人员，总结出该项目两个最大的亮点：
以精装思维倒推出的毛坯房结构设计。
基于“5H”健康园林系统设计的社区景观体系。
对于第二项亮点，大家理解起来可能毫无障碍。
尤其是从去年开始，天津很多项目在社区景观营造方面，规划水平出现了爆发式的提升，各种新概念、新设计层出不穷。
2016年，远洋集团完成“品牌焕新”，宣布将“健康”作为集团品牌理念和产品标签。随后，推出了健康人居标准体系，并陆续在全国各项目落地。
滨海的远洋琨庭项目，整体社区景观规划充分突出了“健康”二字，推出了“5H”健康系统——规划健康体系、环境健康体系、身体健康体系、心理健康体系、社群健康体系。
在未来的琨庭社区中，将营造12大健康场景模块：城市礼仪性入口会客厅、微坡阳光草坪、远洋乐聚社群之家、远洋乐活感官花园、远洋乐读悦思空间、埃氏乐龄老人场地、埃氏乐玩儿童场地、多元乐动运动场地、远洋乐萌宠物乐园、双环乐氧走跑系统、远洋乐植社区园艺、室外生态乐型健身。
信息量很大，今后有机会再详细展开。今天，姜Sir只给大家举几个比较有特色的小细节。
景观会客厅又被分为入户前庭、中央会客厅、邻里会客厅、户外办公室、城市礼仪会客厅等几种。每种会客厅结合建筑、构筑物（亭廊）等设置，考虑不同使用功能，加入WIFI覆盖、便民手机充电桩、临时纳物储物墙等便民设施。
城市礼仪性入口会客厅意向图
邻里景观会客厅意向图
专门为业主活动设置的“社群之家”，带可关闭的折叠门、电动幕布、藏书阁、户外家具、驱蚊设备。业主可以在此看书、品茶、会客，甚至还可以看电影。因为配备了折叠门，即使天气不好时也不影响使用。
社群之家意向图
全龄儿童活动场地分幼童、小童和大童活动区，相对应的是启蒙阶段、亲子阶段及成长阶段需求的活动场地及设施。幼童区地势较缓，设置安全地垫，预留婴儿车位；小童区设置沙坑、跷跷板、摇摇马、滑梯等；大童区设置较大型活动器械。保证场地内有一条环形通道，有数条捷径通道及2个出入口，并设置直饮水机。
儿童活动区空间布局
老人活动区分低龄、中龄、高龄区，相对应不同健康程度需求的活动场地及设施。低龄区场地开敞，设置康体设施，满足聚会、遛鸟、太极、广场舞等活动；中龄区半围合空间，设置座椅、健身设施，考虑散步、棋牌、书法、闲聊等功能；高龄区设置座椅，预留轮椅停车位，考虑日照因素。
太极广场意向图
在埃氏儿童活动场地附近，结合室外景观会客厅或廊架等，设置户外母婴关怀设施。为宝妈提供临时哺乳、换尿布的私密空间，室内设有座椅、哺乳靠背、婴儿操作台、临时储物等设施，并设有遮挡设施。
户外母婴关怀配置意向图
对于第一项亮点，可能大家都不太明白，什么叫“以精装思维倒推出的毛坯房结构设计”？
姜Sir去年就曾提出，限价令下开发商压力倍增，甚至很多项目都有简配的冲动。但产品品质其实并非全靠钱砸出来，更多还是设计上的用心。
比如户型设计，传统的都是由外向内推导，先做建筑结构设计，再做户型分割，最后才是室内精装。但是，这样设计出的毛坯房，就会存在一个问题：很多细节设计并不人性化。以至于大部分客户收房装修时，第一道工序都是砸墙、改水电。
能不能以精装的思维来设计毛坯房的户型，各种隔墙、水电位，在交付时都按照精装标准预留好呢？这样以来，不就大大解决了客户的痛点了吗？
姜Sir的这种设想，在远洋琨庭首期终于实现了。
据介绍，琨庭首期推出的住宅产品，虽然是毛坯，但都坚持了“由内向外”推导的设计原则，基础户型经过室内精装设计师多轮优化，从底层设计就充分考虑好储物空间、水电预留、家具家电的摆位等，细节考虑更加全面 。
以琨庭140平方米洋房户型为例，是一个标准的“H”型三居，三开间朝南，追求尺度的阔绰舒适。在原有基础上，精装设计师又进行了三版优化，才确立了最终的交付户型。
三轮优化，主要修改的是玄关储物的隔墙、南向次卧的布局、主卫生间结构、南向阳台的结构以及相对应水电、烟道等位置。
下图便是这款洋房户型的毛坯交付图纸。大家可以仔细观察，很多隔墙采取了“S”型结构。如此，室内形成很多的“凹槽”，正好可以放置储物柜。
PS：同样大小的房间，相比靠墙放置衣柜，把衣柜嵌入墙内会令空间感觉更规整宽敞。
再比如水电位，传统毛坯房的预留位，基本都不会考虑日后业主装修、摆放家具时的需要，只满足最基础的要求，比如插座都是距地30公分高。
而琨庭140平方米洋房户型，毛坯交付的水电位，相当一部分的位置都是按照精装房思路预留的位置。比如厨房备用插座距地面1.3米，书桌插座距地面0.85米，净水机、垃圾处理器插座距地面0.5米。
据介绍，远洋琨庭首期为毛坯交房，开发商未来可以提供付费精装包服务。最终呈现效果，可参考已经开放的展示样板间。
当然，客户也可以选择自己进行装修。不过，这种在精装思维下反推出的毛坯房，未来装修时室内的各类拆改范围也可以降到最低。
另外，远洋琨庭项目还配置了三玻双中空LOW-E玻璃，地上地下双精装大堂入户，社区四层九重智能安防系统，园区内配置了雾森和直饮水系统。
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2018·1·17
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