进入5月，楼市热度急剧升温。刚刚过去的“五一”，就有N多个纯新盘亮相。
下一阶段，姜Sir会陆续对几个热点新盘曝曝光。
第一个，先来关注下今年上半年多个新盘即将入市的团泊西区。
今天，Sir来给大家扒一扒预计在5月12日开放售楼处的团泊西区一个纯新盘——愉景城。
愉景城鸟瞰图
壹
实际上，在2016年之前，整个团泊板块，无论是新盘数量还是开发商品牌影响力，西区都要远逊于东区。
而随着2016年下半年金科、中昂的进驻，团泊西的热度重新开始升温。2017年，荣盛以及碧桂园、中骏、宝龙联合体到来。今年3月，碧桂园、中骏又拿下2个地块。
一众开发商纷纷重点布局团泊西，主要是看中了这一区域的位置及整体规划。
百度地图显示，从南开区的奥城商业广场出发，驾车沿津涞公路转团泊大道，至团泊西区的萨马兰奇纪念馆，总计17.5公里。
按照团泊西区一级土地整理方——滨海团泊新城（天津）控股有限公司的整体规划，区域内将建设天津健康产业园区，以健康产出、教学、科研、医疗、医药、体育健身、健康管理等七大产业聚集为主，并带动旅游、体育、制药等相关产业的发展。
团泊西区域总规划图
3月26日，静海区区长张庆恩做客天津广播电视台新闻中心《公仆走进直播间特别节目：区长访谈——2018怎么干？》时表示：
将把团泊地区打造成“四个地”：一是生态湿地，积极申报国家湿地公园；二是健康基地，积极推进血液病医院、糖尿病医院等建设；三是养老福地，打造京津冀的大健康产业集群；四是教育高地，引入大批高等院校。
张区长透露，天津体育学院已经进驻，天津中医药大学正在搬迁，天津医科大学3月份开工，天津外国语大学、北师大附属学校将陆续开工。
其中，对于普通购房人关系最密切的，要属北京师范大学静海附属学校。该校位于萨马兰奇纪念馆南侧，占地约13万平方米，建筑面积近12万平方米。
根据该校2018年的教师招聘公告，北京师范大学静海附属学校是北京师范大学与静海区政府合作举办的一所小学、初中、高中12年一贯学校，已经对外公布在今年9月开学。
北师大静海附中平面规划图
北师大静海附中鸟瞰图
对于板块的另一大远期利好，是规划中的地铁市域Z1线，途径团泊新城、天津南站、天津文化中心、天钢柳林地区、海河教育园区、响螺湾商务区、于家堡金融区等区域，全长115公里，设计时速80公里。
未来，团泊西规划将设置3站。
贰
去年9月1日，碧桂园、中骏、宝龙联合通过股权收购获得了该地块，东至团泊大道、西至常海道、南至太湖路、北至玄武湖路，出让面积13.5万平方米，用途为商服、城镇住宅、科教。
商业部分，将由宝龙操刀，定名为“团泊新天地”，将打造成团泊西区域的商政中心。既包括区域综合行政办事大厅，又包含主题街区商业。
住宅部分，便是愉景城，由中骏操盘，总规模约9万平方米，容积率1.5，产品包括12栋洋房和5栋高层。
洋房组团位于项目西侧，大部分为7层到顶，一梯两户，产品为92平方米三居和115平方米四居。高层组团位于项目东侧，15-17层到顶，两梯四户，产品为95-103平方米三居。
据了解，愉景城已经于5月4日举行了发布会，预计在5月12日开放售楼处，计划上半年首开。
在户型方面，愉景城的定位很清晰：有效控制总价，在一定面积基础上尽最大限度地增加功能性。
即将开盘的高层产品，采取大连廊设计、左右镜像布局。这样做的好处，一是可以实现中户南北通透，且较大面宽；二是两部电梯分列东西两侧，消防梯放置在最北侧，实现一梯两户互不干扰的布局。
中户建筑面积只有95平方米，但却做到了三室两卫。要知道，通常这个尺度在很多项目只能做个两室，最多是三室一卫。
而且这个户型实现了三个开间朝南，总面宽达到10.6米，也意味着可以获得更多的采光。
入户门特意向厨房移了一点，顺着预留下的墙垛，正好可以做一个超级大的边柜，一直延伸到餐厅。鞋柜、餐边柜合二为一，甚至连换鞋凳都能预设其中，有效解决小户型的储物难题。
厨房面积面积比较小，但比较方正，可以做得下“U”型橱柜。图纸上，设计师将洗衣机放置在了这里。
客厅开间3.5米，算是这个面积段户型中的标准尺度。餐厅稍显紧凑，可以通过北欧风格的小尺寸家具来解决。
三个卧室空间，但可以解决最基础的储物、睡眠功能。特别是主卧，预留的空间还能做一个步入式的衣帽间，比较难得。▼
高层95平方米户型
边户建筑面积103平方米，做成三室两厅较中户尺度更舒适一些。
南向客厅和主卧，北向两个卧室和厨房，两个卫生间朝西（东），实现全明设计。
客厅开间3.7米，与餐厅连为一体。餐厅以及两个卫生间的结合部，涉及得非常巧妙。利用一个“H”型墙体，在主卧北侧分割出三个空间：主卧的一个储物柜、次卫的干区、餐厅。
这样，次卫干区能够集合洗面、洗衣两个功能，餐桌靠着“H”墙体的右侧，丝毫不会影响餐桌旁人的通行。
基本上，这个户型消灭了走道浪费面积。
主卧3.3米×3.9米，不仅可以放下衣柜、1.8米双人床和两个床头柜，床尾对面还能放下衣柜45公分深的斗橱，大大增加了使用效率。▼
高层103平方米户型
叁
正因为整个社区的户型区间控制得比较小，对于公共空间的规划则显得更加重要——需要把更多的室内功能延伸至户外。
在愉景城规划方案PPT中，设计师这样写道：“景观再也不局限于景观本身，而是进入了整体设计协同的时代。不限定于某种风格，在景观设计上最大限度的尊重人性，给予业主足够的实用空间和想象空间。景观不仅要好看，还要好用 ，要让业主能在景观中 有参与、有体验、有互动。”
社区规划平面图
整个愉景城的占地面积虽然只有约6万平方米，但“麻雀虽小、五脏俱全”。
项目整体规划以“贵胄学府、诗礼传家”为理念，采取了“两轴四院十二居”的布局。
“两轴”，即东侧和北侧入园大堂延伸出来的两条景观大道。高大成树夹道排列，强调出清晰的礼序轴线。通过富有层次的庭院式种植，形成走进花园的代入感。
以北入口为例，轴线布局采取“五进式”空间规划：第一进在入口处打造引导树阵；第二进以一段“迎宾归家”长廊，制造仪式感；第三进在走廊尽头打造一处对景景墙，形成一处进阶前堂；第四进打造一段序列水景；第五进在水景末端打造一处端景照壁，以保证园区私密性。
“四院”，即两栋楼之间围合的中央景观庭院，分别取名“趣知廊”、“好知廊”、“行知廊”、“乐知廊”，主题各不相同。
“趣知廊”：集儿童趣玩、成人看护、老人健身于一体的共享乐园。▼
“趣知廊”平面规划图
“好知廊”：通过植物空间、廊架、平台、草坪围合一个半开放空间，配合免费WIFI、户外蓝牙音箱、电源插座等，形成一个户外景观会客厅。▼
“好知廊”意向图
“行知廊”：打造健身区，布置伸展类、推举类、力量类等健身器材。▼
“行知廊”平面规划图
“乐知廊”：打造人和宠物互动的专属空间，宠物草坪上还配有宠物屋舍、拴狗桩、宠物厕所、玩乐设施等。▼
“乐知廊”平面规划图
“十二居”，指的是每一栋楼门前专属的功能场所。密闭的背景植物和开敞空地形成一个半开放空间，包含商务会客、休闲跳舞、下棋喝茶、看书游戏等功能，宜动宜静。
肆
愉景城定位于“亲子成长型复合社区”，因此对于不同年龄段的业主，也考虑到了很多贴心的细节。
比如对孩子，“趣知廊”设计了全年龄段的儿童活动乐园，细化到0-3岁、3-6岁和6-12岁三个不同区域。
家里有孩子的朋友一定体会很深：很多传统小区的儿童活动区都是混龄的，自己孩子岁数小，就怕被大孩子无意中碰到撞到。而愉景城设计师在场地模拟研发中，则兼顾不同年龄段儿童心理和生理的需求，充分考虑了不同年龄段活动内容的差别。
0-3岁为幼稚启蒙区，设置摇摇椅、认知墙、婴儿车停放区、看护平台和灭蚊装置；3-6岁为未知探索区，设置有趣味沙坑、攀爬网、游戏场地和直饮水等；6-12岁设置探险滑梯、单杠器械、音乐敲鼓等。▼
幼趣启蒙区意向图
未知探索区意向图
个性运动区意向图
甚至，设计师还考虑到孩子越小模仿性越强，特意把最小年龄区域放在中大年龄区域中间，一方面安全性强，另一方面让他们能够模仿旁边大年龄孩子的技能，快速独立成长。
对老人，考虑到腿脚不便，还要兼顾轮椅推行的需求，所以愉景城把老人的休闲区设置在离入户门最近的位置，不仅景观丰富而且出入便利。
同时，考虑到老人通常是一个社区中邻里社交的主力人群，因此在“趣知廊”专门设计了一个康乐园地，配有丰富的抗体设备和休憩座椅。老人在此，一边活动活动腿脚，一边和老哥们老姐们拉拉家常，非常方便。▼
康体老人区意向图
对成年人，主要体现在时下最流行的健身跑步方面。
小区内打造了专业的环形健康跑道，跑道总计约850米，包括一条540米长的快跑道和一条310米长的慢步道。
快跑道分为起跑区、休息区、缓步区、超越区和冲刺区，起跑区还结合了热身设备和储物柜。漫步道还设计了地面标识系统，主要是彩色划线和趣味图案来标注卡路里和距离。
可以想象，牵着孩子的手，慢跑在跑道上，见证孩子的成长，这是一种多大的幸福。▼
活力跑道意向图
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2018·5·10
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