壹
最近天津犯水逆，負面消息不斷，被各種自媒體黑，GDP倒數第一、城市融資平臺違約……
《問姜》粉絲群裡，大家都在討論：“天津在京津冀一體化中會被邊緣化嗎？”
必須承認，天津這座城市正在遭受陣痛，但它真如某些人眼中那麼不堪麼？
呵呵！
別的不講，從城市購買力上，之前有多少人會抱有懷疑態度？一說起來，就是“天津收入低、有錢人太少。”
真的麼？那為什麼這麼多年來整個天津樓市的價格一直呈現單邊上揚的走勢？
尤其是，套總價千萬以上的豪宅，已經成為一個獨立市場，可以進行獨立分析。
據天津克而瑞統計，1000萬以上普通住宅、別墅、酒店式公寓的成交，2015年已經實現264套，2016年井噴至767套，2017年受調控影響回落到305套，今年1-4月是35套。
去年和今年初的千萬級豪宅成交驟降，難道是因為天津樓市後繼乏力？
根本不是！
限購政策導致一大批有錢人喪失了資格，進入觀望狀態；限價政策導致一大批高價項目推遲入市，供應量同時縮減。
可是，一旦市場中出現足夠誘人、資源足夠稀缺的產品，依然能點燃市場的熱情。
前兩天的一個深夜，姜Sir的一位朋友——S先生髮來一段長語音，跟Sir諮詢崇德園即將開盤的疊拼怎麼樣。
“已經盯了疊拼很長時間，二期計劃這週六（5月12日）開始排卡，5月底就會開盤。而且房管局還給了限價，套總價在1300-1500萬左右。你感覺怎麼樣？”
S先生是姜Sir的魚友，創業多年已經小有成就，一直就夢想著能在市區擁有一套“有天有地”的房子，給倆娃一個完美的童年，給自己一個養花養魚的空間。
他本來住在仁恆河濱花園，手裡已經有多套房產。可為了這套崇德園的疊拼，已經開始想辦法全家動員，整理現有資產，佈局設計獲得“房票”。
現在，S先生最擔心的，並不是資金和資格：“我想買端戶，可總共就20套，我倒擔心它報批價格不太高的情況下，想買的人太多，到時候買不到！”
貳
一直以來，市場對天房崇德園的關注度都超級高。
可是，在2016年3月19日首次開盤之後，這個網紅盤就低調起來。
這一次，崇德園終於確定要進行二次開盤了，時間就在5月下旬。5月12日，開始正式排卡。
房源總計242套，包括疊拼112套和洋房130套，也成為目前正在鬧“房荒”的南開區所剩無幾的新建商品房供應。
姜Sir的朋友S先生是天津最著名室內設計公司的創始人，和全國絕大多數知名開發商都有合作，也算是業內人士。而之所以2年多以來始終盯著崇德園，自然也有充分的理由。
整個崇德園由3個地塊組成，對應曾經的4所學校——中德職業技術學院、理工大學、天津青年職業學院和天津市政法管理幹部學院，呈“Z”字型排布，
整個崇德園總體地上建築面積36萬平方米，容積率1.66。而即將開盤的二期南地塊，容積率只有1.05，地上建築面積約5.26萬平方米。
在水上公園、南翠屏公園兩大綠肺旁邊，南開區最核心的區位，坐擁3、6號兩條地鐵線以及諸多城市級配套，還能做出容積率如此之低的城市別墅產品，稀缺性自然不必多說。
當然，更加打動S先生的，是在限價背景下崇德園疊拼超高的性價比。
據透露，如果按照目前房管局的預售審批價，下疊總價在1500多萬，上疊總價在1300-1400萬。
姜Sir查了查鏈家網，在目前的天津二手房市場，這個價位可以選擇的是保利大都會、仁恆河濱花園兩三百平方米的大平層高層。
換掉自己一套濱河灣的高層大戶型公寓，就能在水上公園旁圓一個“別墅夢”，這才是真正令S先生動心之處。
叄
當然，為全國那麼多樓盤設計過樣板間、精裝房的S先生，在產品力的考察方面更加認真。
用他的話講：“崇德園很多東西‘肉埋在了飯裡’。”
整個崇德園的建築外簷，由北京清華建築設計院設計，借鑑了北京釣魚臺七號院的風格，以紅磚、石材、原銅三種材料搭配，將西洋建築精粹與中國傳統建築禮制糅合在一起，實現低調、內斂的高貴氣韻。
傳統的紅磚風格住宅，外牆一般是貼仿紅磚效果的飾面磚。可是在崇德園，卻是真的在水泥澆築牆體外“裹”了一層紅磚！所有紅磚均為訂製，3000度高溫48小時燒製而成。
這樣處理，不僅能夠使建築的立體肌理更豐富，還可以形成對結構體系的雙重保護，整體提升建築的保溫節能性能。
磚的勾縫也是很有講究的。據介紹，傳統飾面磚的勾縫深度也就1、2毫米，缺少層次；而崇德園外立面磚的勾縫深度有5、6毫米，這已經是目前工藝水平下所能達到的最大深度了。
細節上，在屋頂、簷下、牆身、柱式、基座、門頭、門窗、大門8個系統做了深入細緻表達。
比如，把原銅運用在於窗下牆、陽臺外飾板、欄杆、扶手等部位，甚至窗間銅板還實現了腐蝕後的手工打磨處理工藝，以增加質感；在建築的重點部位定製獨特的徽標及圖飾，包括“崇德紋”、“五德紋”、“三向水紋”、“山字紋”； 磚牆鏤空處選用紅磚拼花砌築，顯示項目的豐富、內斂與高貴。
這些豐富的外立面以及石材、紅磚、原銅的材料，再配上實現各種複雜工藝所需的人工，僅建築外簷方面的成本就要比同級別項目高2-3倍。
而在單戶建材的應用上，入戶門採取國產梵蒂斯牌外銅內木，一樘子母門要21635元，再搭配一套高端門鎖；窗戶全部採取國產鋁包木窗，三玻兩中空；可視對講系統採取美國施德朗品牌，菲律賓生產；天窗為威盧克斯；電梯是德國品牌蒂森。
肆
結合項目自身的建築特點，崇德園景觀分為兩個層次：
第一個層級，在規劃結構上引入“裡坊”的概念，原本平鋪直敘的以道路為景觀的規劃結構，被調整為傳統的以院落為核心居住空間的“裡坊”結構。
第二個層級，在景觀的細節上採用和建築相同的形式“語彙”，即將細部極為豐富的建築立面語言轉換為景觀的設計語言，在景觀構建完成後形成渾然一體的感受。
最令人驚豔的，莫過於崇德園二期精裝的地下車庫。這也是截至目前，姜Sir在天津看過的配置檔次最高的地下車庫。
整個二期地庫總建面42180平方米，共計車位495個，配比1:1.5。其中疊拼更是每家配備了一個獨享車庫，每個車庫有2-3個車位。
一般來講，地下車庫都是成本控制的重點，通常會佔到總建築成本的20-25%。一個是層高，基本都只卡著標準高度2.2米；一個是用材，牆面基本是刮膩子，地面自流平，頂部幾乎沒有吊頂。
而崇德園二期地庫，牆面貼瓷磚，立柱全石材，車道鋪花崗岩、鋁板吊頂，停車位鏡面環氧樹脂、鋁格柵吊頂。
在尺度上，主車道裝修吊頂後的最高點做到了3.1米，停車位淨高2.8米，甚至救護車以及2.6米高度以下的搬家箱貨都能開進去。單個停車位的面積也較之前有所擴大，標準車位不小於2.5米×5.5米。
伍
令S先生心心念的疊拼戶型，一共只有112套。
4層建築，分為上疊和下疊。下疊既可花園獨立入戶，又能門廳入戶；上疊有私家電梯直接入戶。同時，因為採取了外跨樓梯，因此公攤極低，出房率可達90%以上。
上疊、下疊的戶型基本相同，下疊建築面積236平方米，上疊252平方米。樓上樓下加起來，南向開間高達17.6米，可以充分享受陽光。首層、三層層高3.6米，二層、四層層高3.3米，給新風和中央空調都預留了足夠的空間。
一層客廳、餐廳、廚房南北“一”字貫通，開間達到5.2米，超級闊綽的感覺。南向老人房的設計，靠近一樓衛生間，方便老人起夜，而且為兩代人居住實現有效的私密區分。超級大廚房，U型櫥櫃檯面長達8米，任何儲物均不在話下。
二層三個房間，主臥套房與樓下客廳同寬，面積將近45平方米左右，即使在獨棟別墅裡也算是超級尺度。
而且，下疊和上疊均擁有私家電梯，對家中老人極其友好；均有大尺度附加空間，這也是S先生看重的非常重要的一點。
無論哪一種，都能最大限度地滿足業主各種對未來生活的想象。
下疊戶型圖
上疊戶型圖
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- END -
2018·5·11
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