導語：辛辛苦苦買套房，這樣就真的萬事大吉，只等入住新房了嗎？辦理了貸款就真的可以安心等待銀行下貸了嗎？畢竟多數人買房還是隻能付得起首付。那麼後續的貸款會不會也存在風險呢，本期來為大家細數那些貸款的“後遺症” 。
01 買房貸款“後遺症”
買房貸款，這是每一個貸款購房者都需要關注的問題。這個問題關乎於購房者月供還多少、貸款要還多少年、給銀行要付多少利息等一系列問題，甚至還有貸款難的問題。
包括後期給銀行提交資料審核不通過怎麼辦；假如貸款辦不下來又要怎麼辦；月供還不上又該怎麼辦。這一系列的問題都是任何一個購房者不想遇到的。
02 烏魯木齊首套房商貸利率 “4”進“5”
縱觀2017年，各地銀行存款利率都呈現不同水平的上浮，2018年1月，房貸利率再度收緊，無情的“蹂躪”著購房者的錢包：據融360數據顯示，2018年1月全國首套房平均利率為5.43%，相當於基準利率1.11倍，環比2017年12月上升0.93%；同比去年1月首套房平均利率4.46%，上升21.75%。
其中，烏魯木齊首套房房貸利率各銀行平均利率已達到5.11%。2017年為基準利率4.9%，甚至一些大開發商與銀行合作，利率可以打折，最低折扣為85折，利率低至4.17%。而對於二套房，利率已達5.39%。
不僅如此，從今年開始，大部分銀行首套房首付比例也由去年20%上升至30%，又為購房者增加了買房壓力。
那麼針對去年已經買到房子的購房者來說，今年還貸的利率又該怎麼計算。這裡需要注意的是：利率只隨基準利率變化，基準不變都不變，基準提高提基準，但折扣以按揭合同為主。
如：A先生2016年貸款買了一套房，當時基準利率4.9%，並且開發商合作銀行利率打9折。那麼他的還款利率為4.9%*0.9=4.41%
2017年，房貸基準利率不變，但上浮10%，那麼A先生的房貸利率已然為去年的4.41%，因為基準利率未變。
2018年，房貸基準利率調增為5.39%，那麼A先生的房貸利率則變為5.39%*0.9（9折）=4.85%。
03 首付交了，貸款卻辦不下來
房子定了，首付交給開發商了，可是銀行貸款卻貸不下來。這時候就需要好好想想是哪個環節出了問題。
一般在資料審核階段出問題的就是徵信問題、流水不夠。流水問題好解決一些，但徵信有問題真的很棘手，所以買房前一定要去指定銀行打印個人徵信報告，確定徵信記錄可以貸款後在進行後續購房流程。
遇到如上問題可以參考以下解決方案：
流水不夠：增加父母為共同還款人、提供擔保證明、提高首付等方式
徵信問題：換家銀行試試、按揭轉全款、與開發商協商退房
當然具體事項還是需要諮詢相關銀行與開發商。
04 月供掉隊也要先保住房子
對於月供還不上的情況，輕者會產生罰息；對於多次逾期未還，則會對個人徵信問題產生不良影響；而對於嚴重者，銀行可以通過一系列流程把房子拍賣收回貸款。
那又該如何應對這種情況呢。
申請還款展期：購房者若無法按時還款，可以暫時向貸款銀行闡述自身情況，同時申請還款展期，展期時間購房者可以自定，但有一個最大期限，這種情況現在很多地方都能申請，但也有次數限制。
05 銀行下貸慢，卻只能乾等
對於已經定房且還在等待銀行下貸的購房者來說，下貸時間越長，意味著不用著急還月供，這對於購買了期房並且還在租房的購房者來說無疑是一件好事。
但對於買了現房著急裝修入住的購房者來說，下貸週期越長，那麼拿鑰匙的時間就拖得越久，對於購房者無疑也是讓人很糟心。有房卻不能住，明知道貸款會下卻不知道什麼時候下貸。
同樣，對於那些還沒買房而即將買房的購房者來說，今年的貸款審核更嚴了！也許下半年買房的貸款恐怕要排隊到明年下貸了。
06 房貸這件事，且貸且珍惜
今年兩會釋放了一個強烈信號，那就是——銀行要漲利息了！但是，更狠的還在後頭：今年即便你願意付出高額的利息，還很有可能貸不到款——因為銀行可能連額度都沒有。
銀行貸款就像從鍋裡取水，有額度限制，前面用多了，後面會越來越少。按理說在2018年開年之初貸款會容易些些，如2016年1月份新增貸款是2.5萬億，2017年1月份是2.3萬億，今年年初新增貸款規模也才1萬億元左右，相比過去折腰了一半，據此觀察：2018年的房貸可能比預想的要難一些！
難在哪方面？一是貸款成本更高；二是貸款更麻煩。下面我向大傢俱體解釋一下：
首先要理解銀行內部資金轉移價格（FTP）這個專業名詞，它說的是銀行與各分行內部資金轉移的價格。
比如你去某銀行支行存款100塊，那麼該行的存款部門會給你支付1.8%的利息，支行拿到這筆錢後他們會以2%（稱為FTP利息）的利息賣給總行的資金中心，對資金中心來說2%的FTP利息就是支出成本。
同一時間，該支行A貸款部門放出一筆100元的貸款，貸款部門本身是沒錢的，需要總行的資金中心以2.5%的價格賣給他，那麼對資金中心來說2.5%就是它的利率收入。
即資金中心的成本是2%，收入是2.5%，反過來說FTP利息就是支行們的成本，因為資金中心主要是和支行做“生意”。現在FTP價格提高了，最高的一年期貸款FTP比同期央行基準利率4.9%提高了17%，也就是說支行的成本越來越高，對應的就是給企業和居民的貸款增加了。
同時從今年開始，各大銀行的房貸利率普遍上行。
另一方面，今年1月份的貸款額度明顯比過去低，銀行貸款包括房貸，當貸款總額度降低的時候首當其衝的肯定是房貸，因為目前的政策環境下，相對其他貸款，房貸往往被視為雞肋。
最新的數據顯示，居民部門的槓桿率（債務/GDP）已經超過60%，而在2006年時還不到15%，居民的債務主要是房貸，如果按照這樣的速度，用不了多少年就可以超過發達國家75%左右的水平，以中國目前的發展階段，上升得太多很容易失控，比如08年國際金融危機就是房貸過高導致。過去一年官方也不斷警告房貸升得太多，嚴控下可以預計今年咱們老百姓貸款買房排隊長達3－6個月的現象會不時存在。
為什麼今年貸款那麼難？
主要原因是官方要控制宏觀槓桿率，近期中國表態爭取三年左右時間有效控制宏觀經濟槓桿率，它包含政府、居民、企業三方面的債務。貸款本身就是一種借錢手段，壓縮貸款有助於降低宏觀槓桿率，根據官方的數據，2017年金融內部的槓桿率持續降低，有100多家銀行主動縮表，銀行縮表就是縮減資產負債表，在銀行的資產負債表當中貸款資產就超過一半，銀行縮表貸款肯定受到傷害。
其次是央行印鈔的放慢，2016年的印鈔增速是11.3%，截止今年4月直接下降到8.3%，印鈔放慢導致銀行從央行獲得的基礎貨幣減少，餘糧不足。
最後是控制房貸有助於抑制房價上漲，符合2016年10月以來房地產調控的總體大方向。
那麼在這樣的情況下，我們該怎麼辦呢？
房貸利率上升今年是難以避免的了，房貸成本會增加，不過也不用太擔心，目前貸款基準利率還在4.9%的歷史低位，房貸利率會以基準利率為準繩，如果基準利率不上調會制約房貸利率上升的高度，2018年的基準利率應該只會上調一次，這就告訴我們2018年月供成本會增加，但壓力還不算太大。
比較麻煩的是房貸額度問題，由於銀行對房貸額度進行總量控制，越到年末鍋裡的水越少，所以買房的話早買比晚買要好。
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