【案情】
1993年5月，劉某與沈某登記結婚，後生有一女沈某某。雙方在婚姻關係存續期間購買了蘇州市某某花園89幢901室的房屋，並登記於劉某名下，產權登記簿中記載“與配偶沈某共同共有”。該房屋名下設定了銀行抵押貸款，貸款人為劉某。2011年11月2日，因沈某婚內出軌，雙方在民政部門協議離婚，其中約定上述某某花園住房一套歸劉某所有，房貸仍由劉某承擔。離婚協議簽訂後，協議所涉的房屋產權一直未發生變更登記。2012年8月13日，因沈某向陳某借款無法按期歸還，陳某遂起訴到法院並申請查封拍賣沈某在某某花園的個人房產份額。劉某得知後，向法院執行部門提出執行異議，法院裁定駁回。後劉某不服，引發本案訴訟，要求法院不得執行訴爭房屋中沈某的相應份額。
【審理】
本案在審理過程中，就案外人劉某因特殊事由未辦理離婚協議中約定的房屋變更登記手續而提起執行異議之訴能否獲得支持，司法實踐中形成了兩種不同的觀點：
第一種觀點認為，應當支持劉某的訴訟請求。在劉某與沈某達成的離婚協議中明確約定案涉房屋歸劉某所有，根據《婚姻法司法解釋二》第八條的相關規定，劉某應當擁有案涉房屋的完全產權。另根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條之規定，劉某長期未辦理房屋變更手續，是出於案涉房屋存在按揭貸款的特殊事由，該事由可以排除法院的執行。另外，劉某與其女兒在離婚後長期佔有使用房屋，並以一定方式履行了相應義務，具有對外公示的效力，也能夠排除法院對案涉房屋的執行。
第二種觀點認為，應當駁回劉某的訴訟請求。本案中，根據《婚姻法司法解釋二》第八條的規定，劉某與沈某在離婚協議中對案涉房屋的處分，僅具有內部的拘束力，不能對抗善意的第三人。根據《物權法》第九條的相關規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力，僅依據離婚協議中雙方對房屋的處分約定，其並不能自動發生物權變動的效果。另外，當案涉房屋存在按揭的情況下，劉某並非完全不能辦理房屋產權變更登記，因此，該主張事由不能成為阻卻法院查封拍賣案涉房產份額的合理事由。
【評析】
筆者同意第二種觀點，主要從以下幾個方面考量：
一、劉某未能辦理房屋變更登記的特殊事由不能成為阻卻法院執行案涉房屋份額的合理事由
根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條之規定，在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合一定的情形便能夠排除法院執行，其中第四條便是非因買受人自身原因未辦理過戶登記，也即買受人自身沒有過錯，在這種情況下，買受人可申請法院排除執行不動產。
雖然劉某與沈某之間關於房屋歸屬的離婚協議約定，不屬於法條中的金錢債權執行，但案外人想排除法院執行，完全可以參照這個標準，即證明房屋遲遲不能過戶登記，有非存在於自身過錯的特殊事由。回到本案中，劉某主張房屋遲遲沒有過戶登記的原因，主要是房屋名下尚有抵押貸款沒有還清。事實上，從生活實踐來看，在房屋存在抵押貸款的情形下，若滿足一定的條件，諸如徵得抵押銀行的同意或者提供相應的擔保，是完全可以將房屋產權變更在劉某個人名下的，況且案涉房貸本身就是一直由劉某負責償還的。因此，本案中的房屋並非不能辦理產權變更登記，案外人劉某怠於行使個人權力，自身存在一定的過錯，其舉證證明的特殊事由不能排除法院對案涉房產份額的有效執行。
二、不動產物權變動需要嚴格遵循登記生效原則
我國《物權法》第九條明確規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。因我國奉行債權形式主義的物權變動模式，不動產物權因法律行為發生變動時，當事人除了達成債權合意外，還需履行法定的登記行為，方能發生物權變動的法律效果。
結合本案來看，劉某與沈某在離婚協議中達成的關於房屋產權歸屬的約定，實際上是一種贈與合同的意思表示。根據我國《婚姻法司法解釋二》第八條的規定，離婚協議中關於財產分割的條款或當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力，無正當理由一方不能請求變更或者撤銷財產分割協議。因此，合同自成立時已在雙方當事人間生效，但這並不表示房屋所有權已經發生了變更。因為夫妻雙方移轉變更房屋產權，可能涉及第三人的利益，不能由當事人隨意創設、變更，除了雙方的合意外，還必須通過一種公開透明的登記方式表現出來，從而能夠保護不知情的第三人的合法權益，維護好正常的交易安全和秩序。因此，案涉房屋作為典型的不動產，必須嚴格遵循物權登記生效原則，通過登記的公示方法，為案外人交易時提供參考。所以，雖然夫妻雙方就案涉房屋產權歸屬達成了一致意見，但劉某並沒有對房屋及時進行變更登記，不產生房屋所有權變動的法律效果，不能有效對抗不知情的第三人。
三、法院裁判應當樹立正確的價值導向
從一定意義上說，法院裁判不僅發揮著定紛止爭、化解矛盾的司法功能，而且還承擔著樹立規則、引領風尚的重要社會功能。案外人執行異議之訴，是對已發生的執行程序的糾正，要堅持謹慎安全的標準，應當嚴格依照法律及相關司法解釋的規定進行。
從本案來看，劉某與沈某在離婚協議中就房屋產權歸屬達成協議後，劉某在長達6年的時間裡怠於行使自己的權利，不積極完成房屋產權的變更登記手續，從而使房屋產權一直處於原始狀態，導致本案的訴訟發生。法諺有云：“法律不保護躺在權利上睡覺的人”，劉某不積極行使自己的權利，使自己的財產權益處於不安全狀態，所以才會為自己的行為付出相應的代價，本案的裁判能有效引導社會上的公民通過積極行使自己的權利來維護自己的合法權益。另外，法院如果做出支持劉某訴訟請求的判決，就不排除會有人通過簽訂虛假的離婚協議，以各種藉口拖延辦理房屋產權變更登記手續，從而惡意規避法院執行，引發不良的社會效果。
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