“在密集的房地產調控和嚴格的資管新規背景下，房企傳統的融資渠道愈發收緊。近日萬達、保利等房企發行的供應鏈ABS被終止，向外界傳遞出供應鏈ABS融資開始收緊的信號。”著名經濟學家宋清輝向財聯社記者表示。宋清輝認為，如果供應鏈融資也被收緊，將對部分房企形成很大打擊。房企的流動性、財務費用壓力將會加大，其資金償還壓力也將加大，房地產行業或步入融資寒冬。
【獨家】監管層進一步收緊房企融資 公司債禁止償還銀行貸款及票據
財聯社7月17日訊，日前監管層通過窗口指導，已進一步收緊房地產企業融資。
財聯社記者從不同信源處獨家獲悉，此前公司債與票據之間可以互還，但為防止房企融資“渾水摸魚”，交易所和銀行間協會分別檢測通過自身相關部門發行的債務：公司債只能還公司債，票據只能還票據。據瞭解，公司債由交易所監管，票據由銀行間市場交易商協會監管。
消息人士告訴記者，目前房企公司債不僅不允許償還票據，而且也不再允許其償還銀行貸款。“政策放款的上限是，只有舊債到期，或者長租公寓領域，房企才有發行新債的可能。”
此外，財聯社還獨家獲悉，近期監管層已限制在香港上市的內地房企在境內發行熊貓債，近期港股內房企申請發熊貓債均未獲批，部分房企已放棄在境內發行熊貓債。
房企融資雪上加霜
資料顯示，公司債的籌集資金可用於固定資產投資、調整公司負債結構、償還銀行貸款、補充流動資金、支持公司併購和資產重組等等。
一位從事公司證券的律師向財聯社表示，“一般情況下，只要不違反有關制度規定，發債資金如何使用是發債公司自己的事務，無需政府部門審批。”。
“在此之前，公司債與票據互還或者償還銀行貸款，在政策方面是允許的，只要提交申請就會批准。這次通過監管層窗口指導，禁止公司債與票據互還，使得房企在融資償債方面雪上加霜。”上述消息人士告訴記者。
方正證券最新研究報告指出，國內銀行貸款和銷售回款仍是目前房企的主要到位資金來源，合計佔比64%。
“監管層再度收緊房企融資，意味著房企償債資金渠道被進一步限制，目前房企的很多借款來自銀行貸款，如果限制還款資金來源的話，銀行貸款就不能用公司債償還，會導致房企在融資方面的成本持續提升。”一位券商機構分析師表示。
儘管金融監管力度逐漸增強，但房企融資需求依然不減。為保持充足的營運資金和應對債務兌付難題，房企不得不接受逐步提升的外源融資成本。近兩年房企融資成本持續提升，中期票據、公司債、海外債2018年以來票面利率分別為6.1%、6.7%、6.5%，較 2017 年初分別提升 2%、1.3%、0.5%。
而債務集中兌付增加了房企信用風險。方正證券研究報告指出，房地產企業將迎來信用債償付高峰期，2018-2021年需償付的信用債規模分別為 1684 億元、4076 億、5364 億元、6774 億元，房企兌付壓力呈現逐年遞增的趨勢。
wind數據顯示，房企在2015-2016年大規模發行公司債，淨負債率不斷提升，期限上看多為3-5年期的還本付息債，將在2018年下半年逐步到期。
“債券集中兌付期疊加金融去槓桿，造成債務違約潮爆發。隨著償付高峰的臨近，再疊加金融去槓桿導致的債券市場出現的集中債務違約潮，市場對於房地產企業債務兌付能力的擔憂普遍加劇。”方正證券首席分析師韓振國如是說。
供應鏈ABS融資疑收緊
在融資持續收緊的大背景下，今年多家房企尋求通過供應鏈ABS進行融資。
“供應鏈資產證券化的優點在於政策支持力度大，能降低融資成本、盤活存量應收賬款，對融資人的要求也較少。”上述從事公司證券的律師告訴財聯社記者。
然而，近期多家房企供應鏈融資卻遭遇中止，部分企業的ABS甚至處於終止狀態。
近日，深交所信批顯示，萬達供應鏈金融【1-5】號資產支持專項計劃遭到終止，擬發行金額為50億元。保利置業申請發行的15.14億元資產支持證券項目狀態也變更為“終止”，該項目曾於6月19日被中止，從中止到終止不足一個月。
除萬達與保利置業外，據wind數據統計，還有5家房企的資產證券化被中止，包括朗詩、鑫苑置業、天房瑞誠、雲南城鄉建設投資有限公司、平遙古城景區運營管理。
“在密集的房地產調控和嚴格的資管新規背景下，房企傳統的融資渠道愈發收緊。近日萬達、保利等房企發行的供應鏈ABS被終止，向外界傳遞出供應鏈ABS融資開始收緊的信號。”著名經濟學家宋清輝向財聯社記者表示。
據不完全統計，迄今共有24家房企參與過各類ABS的發行，其中，5家房企發行過供應鏈ABS，發行金額640.63億元；15家房企發行過購房尾款ABS，發行金額312.81億元。
當前，市場上擬發行的供應鏈ABS合計18筆、擬發行金額1572.14億元（含儲架規模）；擬發行購房尾款ABS合計9筆、擬發行金額188.23億元。
宋清輝認為，如果供應鏈融資也被收緊，將對部分房企形成很大打擊。房企的流動性、財務費用壓力將會加大，其資金償還壓力也將加大，房地產行業或步入融資寒冬。
中小房企或夾縫求生
事實上，自 2016 年“9•30”樓市新政以來，房地產調控手段不斷升級，央行、銀監會等監管部門先後出臺近20項調控政策，全面收緊房企融資渠道。包括銀行貸款和通道業務、債券融資、股權融資、房地產信託等渠道均受到不同程度的調控，此輪針對房企融資渠道的調控可謂“史上最嚴”。
6月28日，發改委發通知要求房企外債資金禁止投資境內項目以及補充運營資金等，房企開發項目再失去一大融資渠道。
“從各融資渠道來看，房地產開發貸、公司債、非標融資發行難度較大；IPO、定向增發已基本停滯。”韓振國分析稱。
研究報告指出，融資渠道收緊使得房企到位資金結構發生調整，房企融資能力出現結構分化。目前一線房企資金缺口逐漸收斂，融資能力可覆蓋缺口，二三線房企資金缺口則在擴大。
此外，融資分化影響房企拿地能力，一線房企融資受渠道收緊影響較小，更易滿足拿地門檻限制，土地集中度呈現上升趨勢。據統計，TOP10 房企 2017 年土地購置集中度達到 42%。
“龍頭房企受融資渠道收緊影響最小，憑藉資源優勢和資質優勢，在整體政策收緊的趨勢下，仍然可以獲得較低成本的銀行貸款等方式的融資。而中小型房企目前正處於擴張期，其中部分融資能力受限，難以支撐業績規模擴張。”韓振國表示。
中原地產首席分析師張大偉告訴記者，“此輪調控週期，全國已有110多個城市出臺了超過270餘次調控政策，部分城市房地產調控已經開始影響房企銷售。中小房企將面臨困境及被兼併的風險。”（財聯社記者 李潔）。原標題：監管層進一步收緊房企融資 公司債禁止償還銀行貸款及票據
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