摘要：李超人在中国的资产实际还很多很多
撰文|张银银
内地首富马云和香港首富李嘉诚连手搞事情了！
9月26日，蚂蚁金服宣布了在香港的最新进展。蚂蚁金服与李嘉诚创办的长江和记达成战略合作协议，共同运营香港版电子钱包“支付宝HK”。
几年前，马云第一次和李嘉诚见面，当时还一脸青涩，大约他们谁都没想到，现在两个人会一起做生意。
于李超人而言，他可能早已预知地产热已经退潮，唯有追上创新科技之风才能继续保住首富地位。其实这和他大举进军海外的战略也是不谋而合。
据公开资料显示，2013年以来，李嘉诚出售旗下在内地和香港的资产已经超过670亿港元，而在英国投资已经超过300亿英镑。
你以为他放弃了国内地产？那就大错特错了。可能很少有人知道，李超人在中国的资产实际还很多很多。杠杆游戏看了长实地产的2017年中报，和各位杆友分享一下。
1、李嘉诚在中国土地储备仍然惊人！
根据长江实业地产的2017年中报，杠杆游戏计算出，截至2017年6月末，李超人仅仅在中国内地土地储备就还高达约1059.1万平米（11400万平方呎）之巨。在香港，其还有土地储备55.7万平米（600万平方呎）。
为了方便各位杆友核算，杠杆游戏备注一下：1平方米=10.7639平方英尺。
当然，这个土地储备和动辄数千万、过亿、2亿平米的我国前10大房企没法比。但这个规模可以开发出2000来万平米的房子，是无疑的。这值多少钱，各位杆友可以算算。
注意，长实的地，基本都集中在我国主要一二线城市的核心区，今天这些地方的房价之高，你懂的。如下图1.2017年长实地产（预计）完成的地产项目：
图1.2017年长实地产（预计）完成的地产项目 图表来源|长实地产2017年中报
看完这些项目所在位置，不得不佩服李超人的眼光。杠杆游戏要说，放在整个中国，有这个储备总量、品质的开发商，哪是小玩家？
从2017年中报的数据来看，长实内地销售占比依旧最高。2017年上半年，218.31亿港元的地产销售中，内地达142.92亿港元，占比65%。
图2.长实地产2017上半年房地产分区域销售金额 图表来源|长实地产2017年中报
而长实这个土地储备量，不仅和2016年同期比变化不大，和10年前巅峰期比，也是不相上下。2017年长实地产计划开发164.74万平米的土地，换句话说，即便未来一块地不拿，按照这个进度，长实地产起码还可以在中国玩6、7年的地产。
按照长实地产2017年中报数据，截至2017年6月30日，该公司共收入298.63亿港币，其中未经审核股东应占溢利为144.1亿港币，较去年同期增幅67%。
你没有看错，杠杆游戏简单计算屡一下，长实地产为股东创造的利润率高达48%。
图3.长实地产2017上半年利润情况 图表来源|长实地产2017年中报
而内地的房企，毛利率很少有超过30%的。长实地产这几年都是在40%上下。
2、对于李老板来说，赚钱就是啥都不需要干
对了，长实地产这些1000来万方的土地储备，基本都是2005年前购置的。可以想见，那个时候的成本之低。
以上海世纪汇广场为例，该项目总建筑面积约36万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商场建筑面积14万平方米。商场底商租金会不错，但也并不是所有楼层都能租很高；写字楼租金价格算300元/平米/月应该差不多；还有9万方是停车场等，租金价格整体也不会很高。所以，我们拉通粗略算，按照总建筑面积每平米租金300元/月，这个价格不算太差。
这样算起来，36万方*300元/月*12个月=12.96亿元/年。事实上，我国很少有一个商业综合体年租金收入可以达到10亿元以上。即便如此，要收入200亿元，也要15年出头。而这块地是商服用地，拿地都已经12年了，再加个15年，等于27年，等正儿八经赚钱时，土地使用年限都快到了。
图4.上海世纪汇广场效果图 图片来源|网络
这还要除去每年的各种成本，也就是说，李嘉诚先生如果自己留着这个项目，基本不可能在15年左右，获得这次未经审核的得益62.2亿港元（约人民币54.3亿元）。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到这么多利润，一下子倒手就赚这么多，值！
所以，李超人卖出的，从来都是附着在商业物业上的时间溢价。而可以带来时间溢价的土地储备，杠杆游戏并没有看到他低价抛售。
这10来年，我国房价涨了多少？对于李老板来说，赚钱就是啥都不需要干，等待就是暴利。不要介意这个词语，事实基本就是如此。
厉害之处在于，李老板的嗅觉和阅历，他知道一个持续开放的全球第一大人口国，从落后到中等发达会经历什么。所以，他潜伏了很久，拿了太多中心城市的好地。
根本上，他曾经看好的是中国的改革开放！而今一些卖出，则是避免不确定性，担心历史反复。
换句话说，即便我国房价跌去一半，1000多万方的土地储备，按照今天的地价值多少钱，大家心里都是明白的。这都是钱，千亿级的潜在资产。
所以，从资产配置上说，他根本没有离开，他干嘛要撤离中国？
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