近期，不少朋友私信筆者，由於工作關係可能個別問題存在漏回，在此說聲抱歉。朋友們都是來自全國各個地方，問題大多集中在這個方面：
所在城市的房子能不能買、有的房子要不要賣、現在改善置換是否合適等？因此，今天就集中對這個問題作下回饋。主要從本輪城市房價上漲的原因、對未來房價的判斷兩大方面來簡述。一、本輪房價上漲原因
本輪房價上漲，大城市大概從2015年初開始，小城市大概從2016年下半年開始，大城市中大部分城市漲到去年中逐漸平穩，而小城市中不少城市的房價到現在還不穩。房價上漲的原因很多，但主要在這五個方面：
1.新房庫存不足。截止到現在，根據有關統計表明，全國樓市平均庫存去化週期大約在10個月左右，整體上處於供不應求的狀態，當然各城有所差異；本輪樓市去庫存，主要把開發商手中的庫存轉移到購房者（也包括投資者）手中，這個時間正好也是在2016年10月份以後，這個因素與房價上漲有直接關係；去庫存的城市主要集中在三、四、五線城市，也包括一部分弱二線城市（因為前期供貨較多）。
2.地價推動房價。這個主要集中在一、二線城市，自2016年來，全國主要城市產生地王400多宗。每一次土拍就是一次資金盛宴，稍微像樣的地塊都能產生區域地王、甚至全城地王。地王無論對周邊樓盤的開發商，還是對二手房業主，都是莫大的刺激。地王一產生，周邊樓盤要封盤提價，二手房業主紛紛上調掛牌價。
3.棚改貨幣安置。這個主要集中在三線以下城市以及部分弱二線城市。棚改本身不產生需求，但就產生了，這個原因不細說，最終是大量拆遷者持幣待購。對於三線以下城市，本身市場成交量有限，這樣一大批拆遷補償戶，足以對當地市場產生影響。
4.品牌房企產品高溢價。曾經紛紛逃離三線以下城市的大開發商，因為現在一、二線城市拿地困難，為做大企業規模和加強持續經營能力，紛紛進入三線以下城市開疆擴土。品牌開發商的產品經過這麼多年的更新換代，對當地客戶吸引力自不用說。當然，價格上也會反映出來，改善客戶或者見過一二線高價房的客戶：嗯，這個價格能接受。從而帶動該城市房價整體上漲。
5.限購致資金外溢。樓市調控令數百道，一、二線城市自然是重災區，限購令作為一種重要調控手段，導致許多人失去購買資格。手握閒錢的人們，自然尋找價格窪地，首先想到的是不限購板塊，其次想到的是都市圈衛星城，最後想到自己曾走出來的老家城市。經過一遍過濾，這些三線以下城市就成為他們需求的目標。
二、對城市未來房價判斷
先說下邏輯，首先要把上面列舉的房價上漲因素逐個分析，這些因素方向的改變才是決定未來房價的走向。對於房價的判斷，若果只說一個大方向，那是不負責任，所以，本文有意分三個時間段來判斷，分別為短期（2年以內）、中期（3-6年）、長期（7-12年）。
1.影響房價因素的方向改變
新房庫存：這輪去庫存整體上看差不多了，但冷熱不均，一些城市庫存少，還有一些城市庫存量仍然大，所以現在的說法是因城施策。這個去庫存政策會逐步收緊，直至退出。那麼後面新房的庫存是否就會增加呢？看下面“地價推動房價”分析。
地價推動房價：以前庫存多，最直接的原因就是該城市住宅土地供應太多，商品房上市量就大。關心房地產開發的朋友可以發現，現在有個趨勢就是土地供應節奏慢了、土地出讓量少了。目的很明確，土地不會便宜賣，也不會讓產生新一輪新房庫存。
棚改貨幣化安置：2018年到2020年三年間棚改計劃為1500萬套，而在2015年到2017年間棚改套數為1800萬套，下降幅度為16.7%，這應是趨勢，後面的棚改會隨著拆遷成本的大幅提高逐步減少，同時也因為化解地方債務的目標逐步實現。
品牌房企：這個主要從地產企業戰略角度考慮，做大做強是品牌房企的發展路徑，2017年，前20強房企銷售額佔比達到29.5%，未來地產的行業集中會進一步提升。隨著未來一、二線城市的土地越來越少，三線以下城市仍是他們的重要目標。
最後一點留著下面預測來講。許多朋友都會問未來幾年樓市到底怎麼樣？一定要給一個時間，那麼基於以上因素分析，筆者試著預判一下 ，歡迎斧正。
2.對未來房價判斷（乾貨）
1.短期判斷（2年以內）
一、二線大部分城市房價仍會比較堅挺，但部分房價較高的城市應會有所鬆動，但幅度比較小，原因就是價格太高需要修正下，但供貨少，同時城市核心要素、發展潛力和需求又擺在那；三線以下城市房價仍會穩中有漲，原因就是土地供應不多，庫存不多，需求也還可以，市場即使冷，但不意味就會跌多少。
2.中期判斷（3-6年）
一、二線大部分城市房價會繼續上漲，這裡包括了大部分主要城市，幅度受到房產稅等長效機制和其他調控政策力度影響；而三線以下城市開始分化：經濟發達的都市圈城市（主要指東南沿海）仍會繼續上漲，原因就是核心城市產業轉移和輻射。而經濟不發達的三線以下城市（主要指中西部、北方）房價會出現滯漲，較長時間橫盤，原因仍舊是土地供應不多，但需求和購買力支撐不足，同時減少來自一、二線外溢到三線以下城市的需求（主要因限購政策的解除和賺錢效應不足），二手房再轉移遇到一定困難。
3.長期判斷（7-12年）
一、二線城市房價會繼續上漲，由於基數較高，幅度不會太大，年均增長5-8%還是能達到的；經濟發達的都市圈城市房價仍會繼續上漲，房價差距會有所縮小，這主要是因為都市圈交通通達和產業互補性加強，城市間已融為一體化發展；經濟不太發達的三線以下城市（主要指中西部、北方）房價仍舊會漲，沒有理由你發達城市房價一直漲，其他城市不漲，無論是房價差距導致的資金外溢，還是貨幣、收入甚至當地經濟發展原因，都會導致所有城市房價上漲，只是與發達城市的房價差距越來越大而已，大概率跑不贏大城市收益水平。
最後說一句：選擇一個城市的房產就是選擇一個城市的未來，買一處城市房產就是這個城市的股東。我不是專家，也不是明星，只是在地產行業摸爬滾打的從業者，祝大家好運連連！歡迎繼續審閱
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