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从去年开始，花溪成为了贵阳楼市热点，甚至超过了云岩和南明的热度，直追观山湖。所以，很多朋友都关注花溪，我也写过几篇花溪的文章，谈了谈对花溪楼市的看法。
对于很多贵阳人来说，花溪是个美好的地方。提到花溪，扑面而来的就是十里河滩的灵秀、青岩古镇的悠久历史、贵大的书卷香、黄金大道的浪漫、牛肉粉冰浆的美味……啊，美丽的花溪，承载了多少贵阳人的青葱岁月。
所以花溪的项目，对花溪的亮点把脉也十分精准。生态、环境、情怀……是楼盘广告的不二法门。
但经济不讲感情，只讲数据和论据，今天又来和大家聊聊花溪。可能有一些让人不适的观点，请原谅。
老规矩，先亮观点：
- 花溪很大，各区域的发展很不均衡，这其实也造成了未来楼市的不均衡。
- 花溪整体经济发展目前仍处于含苞待放的酝酿期，还不是收获满满的时候。
- 贵阳其他区域的竞争力仍然很强，花溪目前的稀缺性和唯一性不足。
- 开发商扎堆，可能带来房价的快速上涨，但整体配套的欠缺仍是花溪的痛点，目前的房价有透支嫌疑。
以上四个观点，就是我对花溪楼市目前的看法。为什么有这些结论，且听我慢慢道来。
提到花溪，很多人的印象就是几个关键词：生态、公园、度假、文化、旅游。
但要彻底的剖析楼市，这些关键词是不够的，必须从更基本的地方去分析。
在我看来，花溪首先的一个特点是——大，其实很多人不知道，花溪现在是贵阳六个主城区最大的一个区，总面积达到了964平方公里。
现在的花溪，为什么这么大？有一个点要关注，那就是行政区划的调整：按照《国务院关于同意贵州省调整贵阳市部分行政区划的批复》（国函〔2012〕190号）有关内容，设立的贵阳市新花溪区，以原花溪区、小河区的行政区域为新的花溪区的行政区域。所以花溪一下子增加了很大的区划面积。
这次合并，带来的结果有两个。一是增加了花溪区域面积，二是增加强花溪区经济实力。
区域面积的增加好理解，经济实力是怎么说？这就要从小河片区说起，众所周知小河一直是工矿企业集中地，区域城市化水平很高，集聚了不少知名的工矿企业。现在贵阳最强的工业园区，就是小孟工业园（小河—孟关装备制造业生态工业园区）。
我们来看一组数字：2017年，花溪区规模以上工业(2000万口径)增加值260.39亿元，（其中花溪区36.58亿元，经开区223.81亿元）。公共财政预算收入41.88亿元（其中：花溪区14.53亿元，贵安新区直管区9.42亿元，经开区17.93亿元）。
从这组数字，我们看到：花溪目前的经济发展，经济强点明显是在小河，而花溪老城也好、新城也罢都比不上小河得经济强势。但小河与花溪老城、新城之间的关联，因为地理区隔的缘故，还没有明显的辐射带动作用。
对比经济发展，楼市却是另外一番状况：小河片区人口稠密，但是楼市供应现在却很少（前些年小河已经火过几轮了）。花溪新城区域，人口密度相对较低（实际上还有大量农业人口），大楼盘却一个接一个的涌现。本文下面提到的“花溪楼市”主要是说花溪新城区域的楼市，不包括小河片区。
所以第一个结论：花溪很大，但各区域的发展很不均衡，这种不均衡其实是会造成了未来楼市的不平衡的。
当然，这并不是说小河现在房子一定好卖或者是房价上涨（人口稠密只是一个因素，但人口构成才是楼市真正需要更重视的指标，小河企业多但第三产业一般，新进人口很少）。花溪新城的房子一定不好卖，实际上今年就没有不好卖的房子，我只是描述了这种现状。但花溪新城里面恒大文旅城、美的国宾府、花溪大都会、印象花溪、花溪26°、群升大智汇、集美阳光…这么多大盘云集，你要说供应不足一房难求，我还真不信。
接下来再看看花溪的产业发展。前面说过，就工业产值来说，花溪的增长更多是由小河贡献，而新城区域目前的经济发展，更多的由投资（特别是基建投资与房地产投资）驱动。区域内的产业引入现在还是引入初期，花溪大学城可以说是最大的产业集群（教育产业也是产业嘛）。
有对比才有讨论，我们来看看观山湖与花溪的一组对比数字。
可以看到，观山湖面积不过307平方公里，花溪面积954平方公里。面积上，花溪差不多相当于三个观山湖。
2017年观山湖gdp，花溪。咋一看花溪非常强大，但是其中小孟工业园就占到了亿元，再除去小河的贡献。其实花溪老城与新城的生产总值数量对比观山湖就没有优势了。
再来看两个比较能体现财力的数字：一般公共预算收入与一般公共预算支出。观山湖在贵阳六区三县一市可以说是存在感极强。而花溪作为最大的一个行政区，对比起来就有点虚胖了。
注：地方财政一般预算收入包括增值税25%、营业税、企业所得税与个人所得税地方分享部分、资源税、城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、车船使用和牌照税、屠宰税、农业税、农业特产税、耕地占用税、契税、其他各项税收、国有资产经营收益、国有企业计划亏损补贴、行政性收费收入、罚没收入、专项收入、其他各项收入。不含基金收入。地方财政一般预算收入是衡量一个地方政府可支配财力的重要指标。
而且观山湖还有吉利汽车这个杀手锏，一旦投产对工业产值拉动极强。再加上金融城、总部基地等强势服务业的进驻，观山湖未来发展可以说领先其他区域一个身位。
但花溪同样有自己的特色，就是我原来说过的文旅。真山真水的花溪，注定不可能搞大工业。而作为贵阳文脉和黄金旅游区的花溪，不做文旅产业就太可惜了，所以花溪的产业围绕着“文”和“旅”来做文章。
这几年对花溪楼市促进最大的产业是什么？没错，就是大学城。随着大学城里面十几所高等院校的入驻，常驻大学城的人口已将近20万，远期更是有40万的规划。这些大学城的老师，购买力很强也有不少优惠政策，是花溪房地产前两年去化的主力。未来，如果能围绕大学城，创建出一批依托学校科研实力的明星企业，以学办企、以学促商，大学城能带来的产业红利更加不容忽视。
除了大学城，花溪的另外一个方向就是全域旅游。贵阳唯一的5A景区青岩古镇在花溪，目前在申报的另外一个5A景区天河潭也在花溪，十里河滩湿地公园、花溪湖湿地公园、黄金大道、花溪公园，以及未来的恒大童世界……一个花溪就囊括了贵阳几乎所有最优质旅游资源。而旅游对于地产如何促进？有优质的旅游景区以及每年大量的旅游人群，如何利用这个优质基础做合适的地产产品？是值得花溪和进入花溪的开发商好好思考的问题。
不过文旅产业大发展之前，花溪现在核心的工作，是基础设施配套。修路、修桥、修轨道、修学校、修医院、修公共服务设施、修购物中心……只有基础设施逐渐成熟，产业才能相应的引入，需要工作、置业的人口才会增加，楼市顺利成章的发展。就目前来看，花溪的基础设施还是非常欠缺，处于培育期，远未成熟。
如果说云岩南明观山湖是大势已成，花溪白云则是含苞待放。耐心的培育它，细心的引导它，专心的发展它，才是正道。
上次写过一篇《白云PK花溪，谁才是小王？》，有一位朋友给我留言：花溪因为生态环境的优越，贵阳的高净值人群都会对花溪的项目趋之若鹜，所以花溪房价高企很正常。
这个留言很有意思，让我想了很久，今天和大家分享一下我的看法。
花溪是不是贵阳高净值人群的唯一选择？
先定义高净值人群，按照《2017胡润财富报告》提法， 家庭资产在 600 万人民币以上为百万富豪；拥有 1000 万资产的家庭为 " 高净值家庭 "；拥有一个亿资产的家庭为 " 超高净值家庭 "；拥有 3000 万美金的家庭为 " 国际高净值家庭 "。
招商银行私人银行团队联手贝恩公司发布《2017中国私人财富报告》，报告显示2016年中国高净值人士有158万人，而在2006年这一数据仅为18万人。2015年中国总人口是13.75亿人，也即是说，高净值人口占全国总人口的比例仅有0.1%多一点。
根据全国人口分布，贵阳的高净值人群可能不会高于一万人。如果我们把这个指标降低到300万可支配资产，贵阳也不会超过三万人。
高净值人群的数量已经很稀少，那他们的选择呢？小人不才，做公众号及做候鸟星球以来，默默的统计了很多人的置业意向。毛估估盘点了一下，意向购置洋房及以上产品的改善性客户，60%的人置业还是首选观山湖，剩下的散布在云岩南明花溪双龙等地。
在此，我大胆的说一句，生态虽然是花溪的关键词，但绝不是花溪楼市的杀手锏。生态环境，其实是整个贵阳的特点，并非花溪独有（云岩小关一带、南明森林公园双龙一带、观山湖百花湖片区，都是生态非常好的地方）。资金会自然而然的做出选择，就算是高净值人群，也依然会把日常通勤、区域潜力作为置业的首重因素，花溪可能只是他们的第二、第三选择。贵阳高净值人群人太少，选择很多，他们不会成为花溪楼市的基本面。
题外话：产品定位策略，是花溪房价的重要拉升器
一个问题：如果拿到一个项目，地理位置相对较偏，配套欠缺，开始做什么产品才能吸引人？
答案是低密度的改善型产品。这里有一个逆向思维，先做一些洋房或者类别墅的产品，搞好示范区才是王道。对改善性购房的客户来说，大多怀揣一个美丽的购房梦想，只要把示范区和产品研究透，打动他们其实比刚需客户还简单。当然，低容积率产品会损失一些可售货量，但增加一些建安成本，就能带来更高的溢价，只要地价可控，保本是没问题的。后面的高层产品，才是真正赚钱的。
所以，花溪现在的很多产品，都选择了做一些洋房类、类别墅产品切入市场。示范区漂漂亮亮，很是吸引人，价格也很是感人。
首批低密度产品价格起来，后期的普通高层产品，价格就有了支撑。只要比洋房便宜一点就行了嘛，对不对？
最后的心里话：高昂的房价，会毁掉花溪楼市
如果花溪面积不大，铁了心打造低密度区域开发，那也还好（类似中铁生态城片区），不过就是少数玩家进入玩耍的乐园。
但花溪不一样，面积大，供应大，项目大。区域要发展，还要大发展。所以这些项目不仅是自己要赚钱，更担负整个花溪新城区域的基础建设、城市发展。光靠洋房和别墅，能完成这个任务吗？显然是不可能的。物美价廉的普通高层，正常合理的价格吸引人口进驻，继而衍生各种产业形成良性循环，才应该是楼市的主旋律。如果高层的价格，都在一阵一阵涨势中，击穿正常购房群众的心理底线，沦为炒家的乐园，花溪楼市真的就是呵呵了。
这里不得不再提三个楼盘：世纪城、花果园和未来方舟，他们都是以一己之力吸纳大量人口，促进了区域的发展，现在也收获了不错的结果。
话说回来，现在花溪普通高层的房价竟然快和观山湖差不多了，让我真的有点惊诧。两个区域各有各的好，但明显观山湖的潜力是要大于花溪。短期暴涨的房价，对区域的产业聚集、人口聚集、商业聚集，没什么正面作用，反而透支购房需求，也会严重伤害刚需客户的购房意向。 作为含苞待放酝酿期的花溪一路高歌猛进的房价不是好事，也不正常。
我不期待资本会有道德自我约束，成本五千的东西，能买一万五，傻子才不干。潮水退去， 才知道谁在裸泳，合理的价格是多少？房价高低对区域发展有什么影响？谁能对区域的发展负责？
千言万语，汇成一句话。我希望一个更合理更健康的花溪楼市，别让高房价毁了山清水秀的花溪。
谢谢大家~
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