一直跟隨暴財經的朋友們應該知道，對於2018年的股市，暴哥可能是最先提出並一直堅定的判斷2018年股市會走出分化行情，而這個分化和2017年將截然不同，績優的中小創將很有機會走出向上的獨立行情，而此前的大盤股和所謂白馬可能機會乏善可陳，甚至不排除出現估值回落的趨勢。
（為什麼這麼判斷，暴哥此前從估值，預期等多個角度已經進行過系統的分析，有興趣可以回看暴哥此前的文章。）
從預期的角度來說，暴哥此前說過，由於藍籌白馬在2017年業績增長迅速，所以市場上對於這類股票的預期其實是隨著股價的攀升越來越高。
對於後續的股價走勢，如果僅僅滿足市場的預期是無法持續的為股價在高位運行提供支撐，想要繼續推升股價，超預期，不斷的超預期才有可能。而一旦，業績增長不符合預期，那麼估值回落幾乎成為必然。
簡單來說，對於某些行業來說，隨著預期從樂觀逐漸扭轉為悲觀，股價也將進入跌跌不休的走勢。
那麼，哪些行業最有可能成為預期扭轉的先鋒呢？
房地產行業應該說算一個。
為什麼？
暴哥以為，最近股市的時間點很具有觀測價值，因為在股災之後，所有股票都經過大幅度的下跌，反彈的力度幾乎可以直接說明資金對於不同行業的樂觀程度，而如果一個行業持續性的疲軟，甚至還有大盤反彈的力度高，那麼這個行業在人們心目中的前景可想而知。
大家可以看一下，目前上證指數是在3326點，回到了2月7日的指數水平，且趨勢也還不錯，保持向上（創業板就是不說了，已經創4個月新高）。
而萬科、招商蛇口等市值排名靠前的房地產龍頭們股價一直是軟趴趴的。
以萬科為例，儘管今天兩市整體表現不錯，但萬科“意外”的走出獨立行情，保持下跌！（3月9日，也就是上週五其實也是如此，股市整體上漲，創業板更是暴漲，但萬科依然保持下跌）
萬科股價仍然保持在股災最低位的水平
除了萬科在A股房地產市值靠前的企業，不約而同的在股市會議行情的時候保持疲軟：
此前相對強勢的新城控股今天更是在沒有利空的情況下，接近跌停！
對個股而言，上述企業其實沒有什麼利空的，反而還有利好，但集體跳水，顯然充分說明，是市場對於房地產行業本身的預期變化。
這種預期的變化和3月份會議中重量人物的表態不無關係。
在3月開始的重要會議上，各重量級人物對於房地產表態如下：
銀監會主席郭樹清表態：
目前居民家庭個人借錢消費、買房或者投資的增長速度非常快，需要警惕。
全國政協委員、中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民表態：
房地產領域要通過建立新的住房制度和長效機制來穩定房地產市場。他認為，房地產市場現在是有泡沫的，尤其是在一二線城市，但三四線城市還可以。這個泡沫既不要主動擠破，也不能繼續吹大。房地產領域的風險釋放需要長期的過程逐步推進，比如建立租購併舉住房制度就需要比較長的過程，這需要立法方面的措施。
潘功勝則說，房貸利率仍保持在相對低的水平。
上述表態結合利率環境的變化以及房地產信貸政策的取捨，我們可以歸納一下未來房地產的走勢，即（今天證券日報文章的題目）
其實如果我們從統計的角度來看，就很容易明白為什麼監管層要持續性的對房地產行業表現初絕對控制的態度。
下面這張圖是每個月住戶部門中長期貸款佔新增人民幣貸款的比例，可以看到從2015年底開始到如今，這個比例整體保持在40%左右的水平。而正常的情況下歷史上20%左右的水平可能才是一個合理的水準，因此調控的空間很大。
中長期貸款佔比仍然處於高位
再有，如果我們從絕對數字來看，2015年底至今中長期貸款的每月絕對金額處於歷史性的高位，即使考慮價格因素（和GDP增速比較），這個水平仍然偏高。
而新的情況是，很多居民開始利用短期消費性貸款進行樓市的投資，也就是說，如果把這些購買款都算進去，那麼整體而言，樓市仍然處於相對亢奮的狀態。
無論短期還是長期貸款，絕對金額都處於歷史性的高位。
所以，根據樓市現狀，繼續降低房貸增速，繼續調高房貸利率，可以說會是未來肯定會發生的結果。
那麼折回到股市，對於房地產企業們來說，預期從樂觀切換到悲觀，現實從好變壞，反應到股價上就是無法有出色表現。
下面兩張圖是萬科的股價變化和中國商品房銷售增速變化。不難發現，每一次房地產銷售同比大增的時候，萬科的股價也往往會出現階段性的高點。
可以說房地產市場銷售的變化決定了萬科股價的發展趨勢，而市場的環境則決定了萬科股價向上的幅度。
萬科股價變化
房地產銷售增速變化
最後暴哥想說，股市對於企業和行業的前景往往最敏感，可以直接通過股價反應出來，當然我們不排除市場失效，錯殺的可能，但走勢往往能夠反映絕大多數人和行業的市場預期。
對於樓市來說，我們調控樓市的最終結果和根本目的其實也是打破人們對樓市單邊上漲的樂觀預期，這種樂觀預期和股市中投資者對於樓市前景的判斷幾乎如出一撤！
如今，股市裡，房地產板塊龍頭們逐漸失寵，那麼樓市中，樓市的發展還能超出預期嗎？
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