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6月12日，也就是今天，湛江有兩塊土地進行拍賣。一塊在海東，一塊在麻章。說實話這兩塊地並不優質，海東的10畝，麻章的22畝，這甚至都可以稱為邊角地。
但是拍賣過程出乎意料的激烈，20多家開發商瘋搶，特別是麻章這塊地，經過231輪出價。
土地信息及拍賣結果如下：
海東地塊位於海東新區龍王灣路以東、體育路以北、柏西路西側，土地性質為商住，容積率3.5，其中商業部分容積率5，地塊面積10.2畝。地塊最終被湛江地標投資有限公司拍得，總價6880萬，樓面價每平方2378元。
麻章地塊位於福民西路北側、銀海路北側，土地性質為商住，容積率3.5，其中商業部分容積率4，地塊面積22畝。該地塊經過231輪競價，最終由敏捷地產拍得，總價3.2億，樓面價6070元/平，溢價率322%。
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（海東地塊）
海東這塊地的位置很好，有人認為這塊地這個價格很便宜，我個人也這樣認為。當然便宜是有便宜的道理的，地塊太小，而且這個位置不建摩天大樓全湛江人民都不答應，蓋不好看基本上就算是湛江的罪人了。
從土地信息上也可以看出，這塊地的商業容積率是可以做的5，限高在400米，所以就是衝著摩天大樓去的。
以前說過商業性質產品和住宅基本算是兩個行業，這塊地跟湛江住宅市場基本沒啥關係，可以不討論了。
對於我們老百姓來說，它存在的意義就在於美化城市形象，扮靚湛江海灣天際線。湛江越來越美靠你們了，加油！
多說一句，這塊地是湛江地標投資有限公司拍得，旁邊的368米的超高層湛江中心大廈也是他們的。這家廣西國企背景的公司一直深耕海東，即便有勢在必得的信心，但是仍然經過130輪，溢價185%才拿到地。
可見，湛江的房企多麼渴望能拿到一塊地啊，即使不優質。
03
（麻章地塊）
麻章這塊地，真看不出什麼好，真看不出能值這個價，真看出敏捷地產急了。
來自廣州的敏捷地產在全國地產實力排行中排36位，是很靠前的，主要佈局珠三角，這幾年發力發展粵東粵西。
收購調順島廣物敗給碧桂園之後，敏捷現在咬牙拍下麻章地塊，可見進入湛江的決心有多強。
樓面價6070元/平方，按照慣例樓面價X2.2=房價，所以售價應該超過13000，當然還有配件10T的垃圾中轉站等一些要求，對價格影響不大。
這塊地各方面條件中規中矩，從地圖上看，旁邊還有刺眼的垃圾中轉站，但是我認為，這個項目銷售不會有問題，項目初進湛江，遵循薄利做口碑的原則，可以輕鬆去化。
垃圾中轉站也不會有大的影響，就這個銀海垃圾中轉站我本人是親自去過的，你知道創衛時候，為了達標要數垃圾中轉站內的蒼蠅的（真數，不是開玩笑）。當時全部現代化的中轉站，比你家客廳都乾淨，當然現在是啥樣不是很清楚，不過可以確保的是不會惡臭熏天的。
04
從這次土拍，我們應該明白以下幾點：
1. 湛江住宅用地是稀缺的，是非飽和供給的，市場需求是真實存在的，並不是烘托宣傳出來的。
2. 開發商普遍看好湛江發展，願意深耕此地，這是個好消息。
3. 政府很會賣地，湛江基礎設施建設會越來越好。
4. 湛江城市骨架正在逐步形成，下一步會慢慢分化，海灣一帶會越來越貴！
5. 麻章進入13000時代，你還在期待湛江房價回跌？別傻，好嗎！
6. 主城區房價進一步被夯實，赤坎老城區最先受益。
7. 海東真正住宅用地值得期待，聽說群獸都在凝視著海東恆大對面的地塊。
8. 在主城區，我一直不看好麻章，雖然如今有亮眼表現，我仍然更看好赤坎和海東。
結 尾
以城市發展路徑看，剛需是往城市外走的，被越趕越遠，在湛江，麻章就是以後的剛需承接地。
改善人群會越來越集中在海灣附近。富人階層越來越集中在哪裡還不確定，調順島有好的條件，但是從規劃看，很難成為富人聚集區，頂多成為偽有錢人的區域，不信你看廣物的房子，兩梯六戶，就是海邊剛需房。即使後期有別墅規劃，又能怎樣，真正有錢人會跟屌絲扎堆？
我之前喜歡勸剛需，別等了，遇到合適的就買了吧！但是現在不勸了，因為現在很多人不是不想買，是沒有房子買。
從今天的土拍可以看出，湛江的精彩，才剛剛開始。
END
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