文 | 歐陽捷
導讀：樓市地市“穩”字當頭，三四線仍是主戰場
本篇為市場篇，僅為個人觀點，力圖準確闡釋一貫立場：“以前瞻解析、用數據說話、與身份無關”，不代表新城控股集團的市場研判與業務實操。
Q16 今年以來，房地產市場超預期發展，原因究竟有哪些？
答：從1-4月國家統計局數據來看，投資增速繼續下降，銷售面積增速接近零增長，土地購置面積負增長，房企到位資金接近零增長。
1-5月房地產各項主要指標出現回升、超出預期，主要原因有三：
一是棚改推動三四線城市和縣城回暖。
今年1-6月，央行發放補充抵押補充貸款已達4976億元。
按照過去四年完成棚改2600萬套住房、央行發放2.68萬億元抵押補充貸款、平均每套10萬元匡算，今年580萬套僅需5800億元，顯然，棚改資金髮放進度是超預期的，也帶動了三四線城市和縣城房地產銷售增長。
二是一二線城市“買不起、買不到”的擠出效應，推動了農民工回鄉置業。今年37個一二線城市的商品住宅銷售面積整體下降8.7%，三四線城市的房地產銷售增長明顯加快。
三是一二線城市的供不應求催生了三四線城市購房的信心，三四線城市的房價上漲加劇了更多人的通脹焦慮和保值意願。
下半年，預計一二線城市住宅用地供應較難增加，三四線城市和縣城棚改將會放緩、市場熱度會有所降溫，總體來看，市場將維持個位數的“零增長”。
Q17 就全國市場整體而言，預計本輪調控的臨界點何時會出現，二線市場購買最佳時機何時會出現?
答：從國內形勢來看，調控不存在臨界點了，調控將長期持續，不會存在短週期問題。
深圳的二次房改，看似體現了頂層設計，但缺乏頂層統籌、部門協同，長效機制完全走樣，事實上卻是既解不了近渴，也消不了遠憂。
其它城市仍然延續過去的調控措施，無非是打補丁，並沒有真正啟動新一輪改革，按照中財辦副主任楊偉民先生的話說：“行政性措施已經無法根治市場亂象”，因為市場亂象本質上就是行政性措施造成的頭痛醫頭、腳痛醫腳，最後脈象全亂。如果我們不肯真正推動改革，我們就不會出現調控臨界點。
二線市場應該是指二線城市，哪怕經濟危機來臨，導致二手房價下跌三成，在限價令之下，一二手房價倒掛的利差也足以承受損失，因此，在這些城市買新房基本不存在風險。
唯一不確定性是美國對中國不只是貿易戰，全面經濟戰已經拉響警報，中國經濟增長放緩已成定局，如果我們再回到依靠房地產拉動經濟增長的慣性思維，資產泡沫崩盤的風險將不可避免。
我們必須相信，中國仍然處在去槓桿、降負債的關鍵時期，我們必須也只能依靠內需消費而非投資拉動經濟增長。
因此，即便經濟增長降速，依賴房地產再次拉動經濟增長的客觀條件已不復存在，政治上也不允許再回到過去的軌道上。
Q18 6月5日，深圳出臺《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，您覺得該徵求稿主要是想解決哪些現存問題？
答：主要希望解決商品住房價格上漲過快、住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題。
特別是深圳吸引人才進入3.0時代，近兩年平均每年引進20多萬人才，未來更是規劃增量人口300萬人，加劇了住房的供需矛盾。
深圳現在想盡一切辦法，設法解決住房問題。
但是，如果不能擴市或加快都市圈發展，深圳在有限的城市範圍之內不可能解決住房問題，最終，人才也是留不下的。
Q19 深圳意見明確“建設60%的保障性住房、40%的商品性住房”的保障為主的比例關係，對於這個比例您覺得具有市場和現實支撐嗎？
答：保障住房主要是針對人才和低收入戶籍人口以及從事基本公共服務的行業人員和先進製造業職工群體，這是深圳未來城市發展需要重點保障住房的人群。
深圳商品住房價格已經很高，相對來說高端商品住房並不短缺，這個比例應該還是相對比較合理的。
但關鍵的問題是深圳無地可供的現實意味著40%的商品住房都難以保證，60%的保障住房更是指望城中村改造和企事業單位用地建設共有產權住房，顯然住房的來源具有很大的不確定性。
Q20 深圳意見大方向是符合建立房地產市場長效機制的，就其中提到的多種改革措施，您認為實施中可能存在哪些困難?
答：首先是如何建設與籌集到這麼多的住房？
意見鼓勵企事業單位和社會組織建設籌集各類住房，這是一個機制創新，以後不是隻有開發商才能建造住房了，而且未來這些保障性住房還可以上市交易，變成真正的商品住房。
關鍵在於政府是否真正讓利，打破政府壟斷土地市場的格局，讓企事業單位和社會組織都能夠利用低效土地參與住房建設和籌集，並且在土地出讓金和稅費上給予優惠。
最重要的是：企事業單位用地建設的住房不應當成為共有產權住房、封閉管理，這將讓企事業單位失去住房開發改造獲益的機會，打擊企事業單位參與住房供應的積極性。
Q21 最近中西部搶房很嚴重，尤其是西安還出現了公職人員關係戶走後門搖號。導致現在這種搖號搶房的根本原因是什麼呢？調控是不是開始失效了？該怎麼解決呢？
答：導致搖號搶房的根本原因一是住房供不應求。住宅用地供應是趨勢性下降，政府卻在人為增加需求，搶人大戰的同時並未做好增加供應的準備。
二是預期管理不足。面對供不應求、房價上漲承壓的局面，政府強化調控，但正面引導不足，輿情基本失控。
目前調控只是起到“冰鎮”效果，但導致了需求的堰塞湖效應，數十萬人落戶購房，供需矛盾更加凸顯；
同時，新房價格受限，但房價上漲預期無法改變，二手房價持續上漲，也印證了2016年底我們提出的“房價的扭曲——遠郊盤比近郊盤貴，毛坯房比精裝房貴，二手房比一手房貴將成為普遍現象”的說法。
房價倒掛產生巨大利差，吸引有資格的購房者變身為投資者，放大了需求，搖號政策出臺迫不得已。
供求失衡與房價扭曲的矛盾會越來越大。
住建部和原國土資源部的意見其實很明確，解決這個問題的關鍵一是增加住房用地供應，二是管理好市場預期。
但這還不夠。
我們還需要深化改革，逐步退出行政性措施，更多采用市場手段解決市場問題，回到黨的十八大提出的“以市場化配置資源為主”的邏輯上。
Q22 搖號政策是市場恐慌的根源嗎？
答：搖號措施希望體現公平，但傳遞給市場的信號是買到不易，低中籤率帶來了市場恐慌情緒蔓延。
中籤率大幅下降，是因為參與搖號的人大幅增加，其背後的邏輯是因為限價令下一二手房價倒掛，房價利差驅動有資格的購房者變成投資者。
最恐慌的是為自住而買房的人，特別擔心房價繼續上漲，特別擔心誤判錯過了站，特別擔心永遠上不了車。
Q23 房價受限的情況下，地價還會繼續上漲嗎？政府是否會通過抑制地價上漲減緩房價上漲呢？
答：城市政府追求地價上漲的動力來源於土地財政的機制，只要土地財政模式不變，地價上漲的動能就不會消失。
高房價、土地出讓金依賴度較低的城市，比如深圳、上海等城市，將逐漸減少可售型住宅，擴大共有產權住房、租賃住房佔比，雖然控制了地價、減少了土地財政收入，但能夠保證城市均衡發展和政府長期利益。
但是，更多的城市仍然依賴土地出讓金，不會輕易放棄可售型住房的土地財政收入，限房價、競地價已經是土地財政最大的讓步了。
共有產權住房只是象徵性讓利地價，地方政府仍然期望保留部分產權收回未來增值；
租賃住房低價出讓給由國有企業開發運營也是不可能持續的，土地出讓金基本不可能覆蓋拆遷安置成本，地方政府不可能長期承受這樣的地價損失，哪怕國企是親兒子，到兒子口袋裡的錢與留在自己口袋裡的錢還是不一樣的。
Q24 一二手房價倒掛現象還將繼續嗎？
答：麵粉貴過麵包現象比比皆是，助長了二手房價的持續上漲預期，新房價格依然上漲。
“控房價、抑泡沫、防風險”的政策邏輯不會改變，在真正的長效機制形成並徹底改變目前的供求失衡與市場扭曲現象之前，限價令還將長期持續。
如果取消限價令，勢必導致新房價格快速上漲並反超二手房價，勢必導致房價泡沫迅速膨脹，勢必加大泡沫破裂的風險。
只要限價令不取消，一二手房價倒掛現象就不會改變。
Q25 上海將於今年7月1日起，全面實施住房租賃合同網籤備案制度，國有土地上的住房租賃活動，均應按規定進行合同網籤備案。這意味著什麼？
答：去年2月26日我們在微信文《歐陽捷：關於京滬住房市場的五個預言》中提出：“【預言四】租金將大幅增長”。
租金上漲已成趨勢。
今年5月，住建部才提出“穩房價、控租金”的要求。
政府如何能對廣大散戶出租的住房“控租金”呢？
通過強制實施住房租賃合同網籤備案，一方面，可以監管中介機構，以限制其合同網籤資格，規範其經營行為。
另一方面，網籤制度為控制散戶出租價格做鋪墊，這是大有可能的。
如果租金上漲過快，不排除政府會加快推出租賃住房管理條例，並設定租金年度漲幅，推出租金“限價令”。
Q26 此前因為一二線樓市調控，很多房企將戰略重心轉移到了三四線城市。那麼下半年看，從房企角度，會有怎樣的策略變化？
答：我們去年說過，固守在供地不足、調控嚴厲的一二線城市是不可能獲得業績增長的。
目前來看，這個觀點依然成立。因為很明顯，今年下半年，一二線城市依然不會增加供地，也不會放鬆調控。
房企發展戰略還是應當堅持三四線城市下沉戰略，至少在未來三年1500萬套棚改計劃完成之前不應動搖下沉決心。
Q27 大量的房企要是扎堆進入三線四線城市的話，可能也會有很大的風險。有人認為目前三四線城市樓市的火爆主要是一二線城市調控的結果。如果在未來1到2年內，一二線城市限購取消或者鬆綁以後，三四線城市可能就不會像現在這麼火爆了，所以我覺得從某種程度上說，並不意味著哪裡有限購，就往別的地方跑，反而是哪個地方有限購，就要在這個地方佈局。您怎麼看？
答：一線城市土地供應量不會增加，價格又被按住，在這樣的城市想要提升業績是不可能的。
北京會放開限購嗎？不會！如果放開，外地人不會再錯過機會。
北京會放開限價嗎？不會！如果放開，開發商被壓抑的漲價衝動會大爆發。
目前來看，重提回歸一二線城市為時尚早。
房企追求規模增長就勢必追求高週轉。
但在調控嚴格的一二線城市，土地供給少、投資額度大、預售門檻高、回籠現金慢、資金沉澱多、投資效率低、業績增長難，現階段，可以堅守，但不應固守。
房企仍應繼續往下沉，但過度扎堆進入三四線城市的可能性基本不存在。
一方面，越來越多的中小房企已經沒有資金可以繼續拿地了。
大房企不會都進入三四線城市，即使選擇三四線城市也會避免扎堆競爭，何況即便是三四線城市，政府也學會了飢餓供地。
另一方面，三四線城市面廣量大、有足夠的迴旋餘地。
Q28 目前三四線樓市上漲較快，而且和過去主要集中在一二線周邊不同，這一輪是普遍上漲，您覺得目前三四線樓市最大的風險是什麼？
答：三四線城市最大的風險是需求萎縮。
這輪三四線城市的火爆，主要是源於棚改貨幣化的去庫存。
我們過去說過，去庫存有三種方法：
第一種方法是減供應：在市場不變的前提下，減供應是一種緩慢去庫存的方式。
第二種方法是增需求：通過拆遷棚改房、用房票補貼棚改戶購買商品住房，可以快速消化掉市場多餘的存量。
第三種方法是漲房價：房地產與工業品不一樣，買漲不買跌，當房價上漲過快時，投資者搶先入市，帶動自住和改善需求恐慌性入市，推動了房價上漲；但土地與住房供應跟不上需求，供求關係逆轉，更加速了房價上漲。
當房價上漲到高點時，購買力不足將導致需求就會萎縮、市場降溫。
在市場好的時候，土地供應放量就會導致新一輪庫存產生，在需求不足的情況下，房價更可能出現滯漲甚至下降。
不過，三四線城市政府正在向一二線城市學習，也變得很聰明瞭，未來不會再無節制地大量供應土地了。
Q29 有的觀點說三四線去庫存已經基本完畢，應當有序退出貨幣化棚改，您怎麼看這個問題呢？
答：其實，絕大多數三四線城市庫存量並沒有想象中那麼大。
去庫存之前，全國住宅整體庫存量大致為4-5年。
如果庫存去化週期4年，在房價上漲的情況下，銷售量可能成倍增加，去化週期迅速縮短為2年，一年半下來，就達到了12個月左右的正常去化週期。
但是，地方政府趁著市場好的時候，加緊出讓土地，又會製造新的庫存。
因此，去庫存本質上是一個偽命題，去庫存其實只是過程而非結果。
棚改與去庫存是兩回事，棚改是改善棚戶區居民的居住條件，只不過是通過棚改貨幣化，幫助了一些庫存量較大的城市消化了多餘庫存。
既便是庫存週期回到了正常水平，存在大量棚戶區的城市還是需要繼續實施棚改計劃，而不是退出。
Q30 新聞報道中說是要減少貨幣化安置，貨幣化安置與實物安置，這兩者對於房價、誰的影響更大一點？在三四線城市中，貨幣化安置的比例大概有多大呢？
答：過去，棚改主要實行實物安置，地方財政投入有限的土地資源並沉澱大量資金，但沒有經濟回報，同時棚改住房對商品房市場有所影響，導致銷售不暢、地價下降、房價滯漲，地方政府債務沉重、苦不堪言。
如果地方政府因此而大量負債，棚改積極性會受到很大挫折，棚改的速度也會大幅下降。
利用中央抵押補充貸款進行貨幣化安置，既消化了三四線城市的庫存，又騰挪了商品房開發土地，還推升了地價和房價，提高了住房品質和城市環境。
雖然房價上漲，大家多花了錢、改善了住房條件、增加了財富，只要房價不降，大家反倒怨言更少。
在三四線城市，棚改貨幣化安置比例不一，大多在50-80%之間，也有更高的。
Q31 三四五線城市棚改還要三年，這個有相關佐證嗎？
答：一是今年國務院政府工作報告宣佈：未來三年再完成1500萬套棚改房，其中計劃今年完成580萬套。
二是住建部今年工作計劃提出“縣城去庫存”，繼續推動棚改貨幣化。
三是今年上半年央行已經發行4976億元抵押補充貸款用於棚改項目，預計全年發行將超過6000億元，有力支持三四線城市棚改。
Q32 國開行的一系列動作，在您看來背後的原因是什麼？是為了控制地方負債？還是說抑制地方房價上漲？
答：三四線城市棚改用力過猛，國開行基層前期放款把控過鬆、放款速度過快，放款進度超預期，總行適度收緊乃情理之中。
貨幣化安置比例過高，帶動了三四線城市樓市過熱，有關部門提出異議，因而國開行上收審批權、放緩放款速度。
棚改戶面積較小，棚改貨幣化每戶大致需要30-40萬元，中央扶持抵押補充貸款每戶10萬元，不足部分，地方政府通過收回棚改房用地轉為出讓用地的收益部分彌補，因此對於地方負債影響不是很大。
放緩抵押補充貸款放款速度，調整貨幣化安置比例，間接放緩了棚改進度，減少了棚改戶入市需求，對抑制棚改城市樓市火熱、房價過快上漲有一定的降溫作用。
Q33 最近，因棚改傳聞使得資本市場“戰戰兢兢”、跌跌不休，您怎麼看當下的棚改政策走向呢？是收緊的信號嗎？對於地方三四線樓市的影響有多大？
答：目前中美經濟關係的不確定性，對中國經濟具有極大的負面影響，不僅是出口會下降，而且嚴重打擊國內出口企業。
在此背景下，房地產不能拖經濟的後腿。
一二線城市供應不足、投資難以增長，唯有靠三四線城市和縣城去庫存。
三四線城市政府財政匱乏，棚改實物安置難以為繼，如果無法依靠中央支持、棚改貨幣化來撬動市場，樓市就會萎縮，就會拖累房地產投資、進而拖累經濟增長。一旦經濟增長不足，社會矛盾就可能凸顯。
我曾經在《歐陽先聲》3月11日微信文《歐陽捷：今年，三四線城市仍將是房企增長的最強引擎》中提出：“如果地方政府沒能抓住這三年棚改的央行定向放水，就會錯失城市改善的最後機遇”。
按照全年棚改計劃580萬套，今年上半年，央行發行抵押補充貸款發放進度已經超過全年計劃的80%，顯然是超預期了。
因此，國開行上收抵押補充貸款審批權限、稍微控制一下放款進度是很正常的，並非收緊信號，棚改計劃也不會受到顯著影響。
從地方政府來說，也不會放棄爭取棚改資金的機會，也不會放慢棚改的腳步，三四線城市樓市的影響是微調性質的。
資本市場的反應過度了，主要是受美國特朗普的反覆無常以及中央應對策略被動調整的影響，有些杯弓蛇影、驚弓之鳥之感。
其實，棚改還會按計劃進行，三四線城市房地產不會受到明顯影響。
Q34 三四五線城市的風口下半年會消失，您認為呢？
答：三四五線城市的風口不會消失，住房市場還會此起彼伏。
一方面是源於棚改還有三年時間，在棚改全部完成之前，三四五線城市的風口輪動是必然趨勢。
另一方面，三四五線城市的質量型改善需求依然龐大，很多城市政府領導、企業高管住的仍然是以多層住宅為主，沒有電梯、沒有車庫、沒有大堂，當然也談不上景觀小品。
三四五線城市房地產市場更少受到中央政府的約束，更多取決於當地政府的發展思路和推動意志，比如招商引資與基建投資、供地強度與地價訴求、棚改力度與貨幣化比例，也取決於當地住房結構與改善型需求、城鎮化進程與農村可轉移人口餘量。
只要地方政府的政績觀不改變，城鎮化還在路上，三四線城市還是大有可為的。
Q35 三四線城市的房價還會上漲嗎？
答：很多在一二線城市掙錢的“漂族”對房價之高且持續上漲看在眼裡、急在心裡，他們現在已經買不起或買不到住房了。
他們在一二線城市掙錢，看到三四線城市房價之“便宜”，於是毫不猶豫購房，而且“大方”出手，他們也把還在農村的孩子和老人安置在城裡，吹動了三四線城市的需求放大和房價上漲。
四年前，常州的新城郡未來項目房價只有5千多元/平米，很多打工者覺得貴。
現在，馬路對面的新項目房價1.2萬元/平米，很多人還覺得好便宜，因為旁邊的二手房已經1.5萬了。
房價泡沫不是算出來的，是比出來的。
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