▲专注石家庄每一个楼盘的兴衰成败，#小磊说房给你更详细的解答#
作者 | 小磊
小磊听说最近石家庄楼市又火爆了一把！
缘由就是两个项目，一个是西三环区域的花语原乡，另一个则是东三环区域的润江熙园项目，两个项目产品都有一个共同点：毛坯房源，只绑定车位（约12万左右）。
第一个项目花语原乡，朋友圈转发的全是抢房的场面，感觉场面又回到了2016年下半年石家庄火爆的楼市现场，其实在小磊看来，这就是一种炒作罢了，尽管你看到的是“台前”真相，但是“幕后”真相你又了解多少呢？
假设开发商一次性放出大量房源、售楼处开放多条有序的购房通道，还会造成这种“抢房潮”的现象吗？据从业者透露，该售楼处抢房潮背后放出的房源极为有限。
在楼市调控依然收紧，金融政策没有利好的情况下，“抢房潮”的到来，多少感觉有点儿假。
第二个项目润江熙园，位于太行大街和金沙江道交口，房源只有三室，没有两室，均价12600元/平方米，距离地跌3号线330米。
很多网友都在问，这两个项目可以买吗？小磊认为，刚需购房者可以入手，考虑自己居住需求，“一个东方位，一个西方位，哪个方便买哪个”。投资的话购入“地铁盘”，鹿泉地铁处于蓝图阶段，东三环地铁已经进入实质建设阶段，投资自然看润江熙园。
但是小磊买房，则不会选择这两个区域，小磊只会跟着党走，跟着政府走，一路向北……
正文开始
“停车免费，吃喝不贵，转一转荣国府，看一看正定古城，带着家人游玩一天。”2017年下半年的周末时光大都给了正定，一周总有两三次去正定游玩。
“除了游玩的目的外，去正定还有一件要事：投资买房。”在2017年年末终于定了一套房子，感觉价格还可以，品牌房企的高端新楼盘，13000元/平方米的均价。
唯一不满意的就是：前八年的还款压力有点儿大，都是正定楼市限价给闹得，限价7190元/平方米 ，从目前通货膨胀的大背景（钱越来越不值钱）来看，能贷款就贷款，于是后来走了8年的装修贷款。
尽管还款压力大点，但是还能接受，赌一赌未来正定的发展，胜算还是比较大。
房子没有买多久，石家庄人就开始自己“炒作正定”了，一遍遍的朋友圈推广，让正定在这个春节火了一把！“游园灯会”、“电子烟花”、“常山战鼓”等春节表演节目还没有来得及上电视新闻，就已经被网友刷屏了朋友圈，经过网友的这一波炒作，感觉年前买了这个区域的楼盘，还是可以的。
对于正定楼市而言，其实小磊一直想年前就写，但是由于时间不充裕，一直拖到现在。
1这个春节，正定人气大增！！
其实对于正定春节期间的火爆，小磊也始料未及，“电子烟花秀”“正月游园灯会”，在正定古城背景的衬托下，正定一下子被“拔高”不少。
这个春节，正定带走了石家庄的大量“人气”。对于前几年的肖家营庙会热闹的场景，今年肖家营庙会显得很萧条，而正定则表现的无比强势。根据燕赵都市报全媒体报道，“央视直播3次！一天游客超20万！正定今年彻底火了！”据统计，仅在正月初一当天，正定旅游接待总量达20.17万人次。
在小磊看来，这样的成绩，都是用“真金白银”砸出来的，根据小磊从政府官方网站了解到，此次“正定古城实施了一大批改造提升工程，初步测算投资40亿元以上”，40亿元砸出的成绩，而根据官方的数据来看，春节七天假期，正定全县旅游总收入3.029亿元。投资40亿元，收入3亿元，这是亏本的买卖吗？
相比实际的“投资盈亏”，正定更在意的是“人气的聚集”。从春节除夕那天到初六，正定吸引了大量的游客，根据正定政府官方统计，这春节七天假期，正定县旅游总人数133.84万人次，足足是正定总人口的两倍之多（2017年正定地区总人口50.8万），那是什么场面，人山人海！
2正定聚集人气 瞄准石家庄副中心
对于石家庄人来讲，往年春节的记忆,有栾城灯会以及肖家营庙会，而2018年春节，石家庄人都会选择去正定古城转一转，看一看，拍拍照，发发朋友圈。对于今年政府政策对于正定的力度，小磊也未预料到。
肖家营庙会的资源和人气更是完全被正定打败，有图有真相，看一下下面两张图的对比。
正月十五的肖家营庙会
正月十五的正定古城
正定距离石家庄真正的副中心越来越近，因为zf的力度很大！城市区域的发展离不开5个因素：自然环境、人口、经济、政治及思想文化，正定自然也是这样的：
★自然环境：几大公园加上旅游景区，正定有底气。
★人口因素：正定正在聚人气，七天假期一百多万人次，力度很大；
★经济因素：优惠招商，宝能中心入驻正定，低价地皮是原因；
★政治因素：一座政府行政办公大楼在这个方位矗立，这就是很明显的标志，更何况还有其他省直单位办公楼作为陪衬，这就是政治实力，也是其他三个区域没有的实力；
★思想文化 ：这个正定古城有自己的历史底蕴。
其实对于正定的自信，主要源于政治因素，政府办公楼以及省直单位的办公楼这只是一个开始，目前后续的一些政策也在落实中，例如2017年4月，运河桥客运站搬迁正定已经开始实施，原运河桥客运站发往石家庄市域以北的长途班线将全部迁入正定枢纽客运站；2017年年末，权威媒体发布未来还将在石家庄正定新区建设一个新火车站，规模仅次于现在的石家庄站。
3正定：身价倍增 房价在涨
这里谈的是正定区域楼市和房价，在讲之前，小磊讲一下正定楼市的发展过程：
★正定楼市的崛起，有个先后顺序：
先正定新区楼市，再正定老县城楼市。
★正定房价的上涨自然也是这个顺序：
正定新区土地价格上涨 →正定新区房价上涨→正定老县城地价上涨→正定正定老县城房价上涨，如今正定房价全面上涨。
正定的资源越来越丰富，间接的推动了正定的“身价倍增”。其实在小磊看来，正定“身价倍增”，直接的因素就是“正定的地铁”。根据小磊说房查阅官方资料发现，2020年石家庄郊县首条地铁线将要通车，注意这里，不是规划中，而是实实在在的地铁通车，这无疑对于正定楼市是一个巨大的助推，此外，石家庄2号线2期工程规划线路也已经被公布，一个区域，规划两条地铁线路，除了石家庄主城区有着待遇，鹿泉、栾城、藁城三个区域有这待遇吗？
“地铁一响，黄金万两”，正定也是一样，正定地铁消息一出，地价房价紧随其后。正定房价，在小磊看来，应该分为两个区域：一个区域是正定县老县城，另一个区域是正定新区，尽管后者作为一个新兴区域，但是作为政府推崇的一个新区，加上大房企入驻，正定新区房价“一路高涨”，而正定县老县城房价也受其影响，也涨了不少，这其中的功劳应该归结于“县区合一”。
2015年至2018年正定古城房价走势
2015年至2018年正定新区房价走势
根据小磊统计调查，以下两张图为正定县老县城和正定新区的房价，其中正定新区的房价只是参考个别项目的价格，原因为正定新区楼市起步只有几个项目，屈指可数。从2015年开始，正定新区的正定天山熙湖、旅投10号院、宝能中心、众美凤凰府、恒山天成项目不断推出，拉起了正定新区楼市的新局面。
4看完房价，再来看地价！
谈起正定土地市场，首先要看的就是正定新区这个区域。怎么说呢？因为正定新区，所以房企和购房者才开始关注这个区域，关注这个区域的初心就是投资心理。
说起这个区域的土地市场，主要经历了三个阶段：
★无人出价的(流拍阶段) ：
（2012年-2014年）
2012年，多宗土地因无人竞价而遭遇流拍；2014年，正定新区地块终于未达保底价而导致流拍，土拍无故撤销与流拍成为了见怪不怪的事情，尤其对于正定新区而言，已经是一种“常态”。
★政府进驻的（摘牌阶段）:
（2015年-2016年 ）
2016年，正定新区成交的6宗土地中，其中3宗地块[2016]004号、[2016]005号和[2016]006号地块的受让人为石家庄浩运建设投资有限公司和石家庄正塬房地产开发有限公司，而两家房地产公司背后真正大股东为“石家庄正定新区建设与房管中心”
★房企聚集的(竞拍阶段):
（2017年）
2017年，正定土地市场实现了真正的火爆。20余家大型房企齐聚正定新区土拍现场。
这
20家房企基本都是大型实力房企，有碧桂园、万科、金科、华润、金辉、合景泰富、保利、旭辉与中粮联合体、金地、恒大、国瑞、正荣、润江、北京城建、智高、天山、恒山、鸿坤、秀兰、中铁与中铁建联合体和亨伦。“僧多粥少”的局面，只能竞价，一次次的竞拍，把正定的地价托起，随之而来的就是房价。
2013年至2017年正定土地均价走势
注意1：2015年正定新区土地单价164万/亩，地价低廉的原因：宝能和天山拿了很便宜的地块，他们是被招进来的，有优惠政策加身。
5如今的正定城今非昔比！央视3天连续播报
2018年正定古城的宣传力度不断加大，央视新闻的三天连续播报，着实让正定火了一把，注意这里指的是正定古城，接下来看图吧，正定要上天了！
3月24日的央视新闻
3月23日的央视新闻
3月22日的央视新闻
看完三张图，小磊想说：正定，你火了！
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