房價上漲的兩段邏輯：
一是順差和外匯佔款堆積國內，推高資產價格，過去十幾年人民幣實際購買力強於匯率估值，導致資金堆積國內不願意出去消費，從而推高了資產價格，這是14年前的地產邏輯。
二是14年後再次拿起地產夜壺，靠全民舉債推高現在價格，一二線居民家庭負債額都是一箇中小企業的規模，中國人從來沒這麼瘋狂過。
現在看兩個要素基本都消失了。第一個要素14年就消失了，外佔即使不降，現在也不增了，失去外部資金流入了。
過度舉債帶來槓桿過高，透支未來，擠壓了消費，手機汽車要麼大跌要麼小幅度震盪。過度舉債也給國家和個人帶來很大的風險，利率稍微一漲就受不了了。
所以未來房價即使不跌，也失去高成長性了。即使繼續放水貶值，也至多是房價不漲小漲，物價來追房價了。
最近看格隆匯在賣他們的地產講座門票，看了一些專家的觀點，觀點都是老一套，什麼大灣區，深港鐵路，經濟發展好之類的，都是太宏觀，缺乏細節和數據的支撐，這種宏觀的論調談一萬年都可以。
昨天那個管清友也是隨便拋出個趕緊買房的觀點，並無邏輯和數據支撐。這些所謂的大牌，投機和譁眾取寵很多，比如李稻葵，胡鞍鋼，管清友，高善文，並沒什麼真材實料。相對來說李迅雷，程定華，姜超等宏觀就務實深入的多。
最近北京和深圳的豪宅還是賣的很火，這有兩個因素，一是扭曲定價，豪宅價格低於二手房，深圳二手房價萎靡兩年了。
二是貧富差距帶來購買力差異，上海那個翠湖山莊，購買名單裡有陳思誠等明星，而且都是按公司名義購買的，和大部分老百姓關係不大。
總體財富失去增長後，內部會繼續分化，富有的更富有，貧窮的更貧窮。試圖通過債務槓桿來改變命運，逆勢而行，最終都是黃粱美夢一場空。
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