“法官在線”網絡訪談第十八期上線
3月8日下午，蘭山區人民法院與大眾網臨沂頻道聯合開展的“講述法治好故事 傳遞法治好聲音”——蘭山法院“法官在線”網絡訪談活動第十八期上線。蘭山區人民法院民事審判團隊主審法官喬麗做客本次訪談。
訪談視頻，點開看！
我是法官喬麗
喬麗，中共黨員，2010年考入蘭山法院工作，多次被評為先進個人、優秀法官，並榮立個人三等功，現為蘭山區人民法院民事審判團隊主審法官。
【視頻】2017年蘭山法院頒獎典禮之喬麗頒獎詞
網絡互動訪談進行時
Q&A
喬麗法官接受大眾網記者專訪
主持人好，各位網友好！非常高興來到大眾網與廣大網友進行在線交流。
我本科畢業於山東政法學院法學專業，後進修於中國政法大學民商法專業。大學畢業後，一直從事法律工作，於2010年通過山東省初任法官考試進入蘭山法院，先後任職於立案庭、審判監督庭和民事審判第一庭。2016年7月，我院率先在全省範圍內實行審判團隊改革，由我擔任民事審判團隊的主審法官，從事民商事案件的審判工作。
喬法官，請您簡單介紹一下民事審判團隊審理的民事案件的類型有哪些，以及蘭山法院對這類案件的審理情況。
我所在的民事審判團隊主要審理房屋買賣合同糾紛類案件。隨著市場經濟的發展，城市化進程的推進，房地產業迅速發展，人民法院受理的房地產糾紛案件數量也逐年增加，案件類型除傳統的二手房買賣合同糾紛、農村房屋買賣合同糾紛外，商品房預約合同糾紛、商品房預售合同糾紛、商品房銷售合同糾紛、商品房委託代理銷售合同糾紛等新類型案件不斷出現，案件審理難度增加。
蘭山法院近三年受理的房屋買賣合同糾紛類案件的數量呈現持續增長態勢。2015年至2017年，蘭山法院共計受理房屋買賣合同糾紛類案件1523件。三年間，蘭山法院受理的該類案件數量一直在高位運行，呈現三連升態勢。值得注意的是，近一年，該類案件更是呈現爆炸式增長。2016年，蘭山法院受理該類案件366件，而2017年卻高達了879件，遠遠超越2016年的受理案件數。
喬法官，您能向網友介紹一下該類案件的基本情況和特點嗎？
根據我院的審理數據可以看出，房屋買賣合同糾紛類案件審理中常見的主要是二手房買賣合同糾紛和商品房預售合同糾紛，我主要跟大家交流這兩類案件的基本情況吧。
二手房合同是指購房者和售房者在平等協商的基礎上，就房屋的買賣所簽訂的協議。是一方轉移房屋所有權於另一方，另一方支付價款的合同。特點主要有買賣合同簽訂不太規範、共有權人一方出售房屋、買賣合同常與居間合同重疊、買賣雙方分歧較大等。
近幾年，臨沂市房地產市場較為活躍，人們對房屋的需求也在不斷增長。與房地產市場的發展相伴而生的，是商品房預售糾紛的日益增多。
商品房預售合同，是指開發商將尚未建成的房屋預先出售給買受人，買受人支付價款，開發商在未來確定的日期將預售房屋交付給買受人時簽訂的書面協議。商品房預售合同的內容複雜，履行期限長，這類糾紛具有標的金額大、涉訟人數多、對立情緒嚴重、法律政策性強等特點。
喬法官，現在房產買賣雙方在交易過程中發生了那麼多的糾紛，那麼您認為是由哪些原因造成的呢？
二手房買賣合同糾紛案件多的原因主要是以下三點：
第一、房價上漲過快。之所以案件數量會劇增，房價上漲過快帶來的違約利益誘惑是一個關鍵因素。
第二、賣家違約成本低。大部分房屋買賣合同，都是基於房價相對穩定的背景下設定的，對於違約的懲罰，大部分是雙倍返還定金或者是按照合同總價款的10%-20%承擔違約金，在房地產行業活躍的市場行情下，起不到違約懲罰或補償的作用。
第三、風險防範意識差。買賣雙方缺乏法律常識和風險防範意識也是引起糾紛的誘因之一。當事人在購買二手房的時候，有時根本沒有核實該房屋產權是否清晰，是否可以辦理過戶手續，也沒有核實房屋是否存在抵押、查封等情況。尤其是在簽訂約束雙方權利義務的房屋買賣合同時，往往只注意了其中關於價格、支付方式等合同條款，而對於如何適用合同違約條款來保護自身權益卻很少了解。
商品房預售合同糾紛案件增多的主要原因有以下幾點：
第一、開發商行為不規範。有的是因為建設工程施工過程中的延期交工、支付工程款糾紛等情形的發生導致了延期交房，有的則是因為沒有取得土地使用證，沒有完成竣工備案等原因導致無法按期辦理房產證。
第二、購房人維權意識高漲。隨著經濟社會的快速發展和普法宣傳活動的深入開展，人民群眾的維權意識愈發高漲，遇到矛盾糾紛，往往會拿起法律的武器去維權，積極尋求司法救濟。
第三、開發商存在一定程度的虛假宣傳。有的開發商採取的廣告宣傳方式中，難免存在一些誇大或不實的信息。
喬法官，房產作為大宗消費品佔用的是一個家庭尤其是普通家庭的大部分積蓄，是影響居民幸福感的主要因素。那麼您審理過那麼多的房屋買賣合同糾紛類案件，您能跟廣大網友詳細的談談在房產交易過程中應注意哪些事項嗎？
首先，與大家交流一下二手房交易時應注意的事項：
二手房是相對於開發商手裡的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房等。二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行的交易。那麼二手房交易應該注意什麼呢？
第1步：買賣前的產權審核環節。首先，要看房屋手續是否齊全。房產證是證明房主對房屋享有所有權的重要憑證。其次，要看房屋產權是否明晰。有些房屋會有多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應儘量和共有人協商簽訂房屋買賣合同的事宜。再次，要看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。最後，要看交易房屋是否在租。有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。在這個環節最大的風險就是產權瑕疵問題，所以買受人在交付定金之前，應儘量查詢房產檔案並得到確定答案。因為你看中的房屋有可能處於抵押狀態，也有可能因為有債務糾紛而處於查封狀態，而一旦房屋產權有問題，可能就會面臨交易失敗的風險。
第2步：交付定金與簽訂預約合同。看好房子，審核好房屋產權後，交付定金就是順理成章的事。如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，最好交由第三方來監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽訂一個簡單協議，再交付定金給出賣人。一般來說，在交定金的時候會籤一份預約買賣合同。合同至少約定房屋基本情況、成交金額、交房時間、違約金數額和違約責任等。在這個環節，很多人總是分不清“定金”和“訂金”的概念。由於“訂金”與法律規定中的“定金”屬兩個概念，“定金”是規範的法律概念，是一種擔保形式;而“訂金”並非法律語言，沒有明確的法律規定，在審判實踐中一般被視為預付款。兩者的法律效力也是不同的：如果買方交付的是“定金”，那麼買方違約則定金將被賣方沒收，賣方違約則必須向買方雙倍返還定金;如果買方交付的是“訂金”，那麼不論哪一方反悔，賣方都只須原數退還“訂金”。這個環節需要特別注意的就是：無論是買房者還是賣房者，均應在訂立合同時對“定金”和“訂金”兩個概念予以區分，明確自己的權利和義務，避免後續造成不必要的經濟損失。
第3步：支付首期款及辦理資金監管。除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上，資金監管目前已成體系，買賣雙方按照既成規定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款儘量還是放在資金託管中心來監管。
第4步：簽訂房屋買賣合同。簽訂房屋買賣合同時，最主要要關注的是產權情況、房產總價、付款方式、交易稅費、交房及辦證時間、違約責任等條款。其中特別要注意的是：如果房產有共有權人，要儘量與共有權人一同簽署合同，避免後面出現共有權人不同意出售房屋而導致交易存在失敗的可能。買賣合同裡面要明確交易稅費雙方如何分擔，交定金、過戶、交房的時間應明確約定，才能夠保證交易順利進行。如果房產有較為貴重的傢俱家電，最好在附表中對傢俱家電的情況加以詳細描述。最後一定要明確違約責任，才能保障自己的權益，特別是在目前房價上漲的情況下。
第5步：辦理過戶及繳納稅費。產權轉移前房地產的風險責任由轉讓人承擔，產權轉移後由受讓人承擔。也就是說過戶後房屋出現損害等風險，買受人承擔風險的責任會加大，所以買方需要在過戶前仔細確認房屋是否存在質量問題。
第6步：後續事項的交割。交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有傢俱家電，還要核實清楚是否被更換或搬走。在這個環節裡，戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。
下面，我再與大家交流一下商品房預售合同簽訂過程中應注意的事項：
商品房預售作為買賣雙方當事人廣為採用的主流市場模式，事關千家萬戶的安居樂業。商品房預售的房屋尚未建成竣工，買受人對買賣標的難以作出直觀判斷，且買受人一般在房屋竣工前已通過一次性付款或銀行按揭付款等方式將購房款全部支付給了開發商，開發商的開發經營風險在一定程度上轉移給了買受人；因此，相比現房和二手房，買受人承擔了更大的交易風險和不確定性。商品房預售合同是確定買賣雙方當事人權利義務的主要依據，簽好合同，合理降低和防範交易風險對買受人尤為重要。在簽訂商品房預售合同過程中應注意以下事項。
1、要確認開發商是否已經取得商品房預售許可證。為保護購房人的基本權利，我國對商品房預售實行許可制度，起訴時沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同。因此，購房人在簽訂預售合同前，應當首先查驗開發商的商品房預售許可證，確認自己擬購房屋在預售許可的範圍內，避免不必要的法律風險。
2、要認真閱讀開發商制定的格式條款。開發商就商品房預售的通用條件，一般都會制定針對大多數購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預售合同的依據。購房人應事前認真閱讀，不瞭解的地方需及時與開發商進行磋商。
3、要明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金和購房人解除合同的權利兩個層次。
4、要儘可能明確面積誤差的處理結算辦法。預售合同約定的面積多為按圖紙測算的預測建築面積，難免與最終實測建築面積有誤差。我市商品房銷售主要採用按建築面積計價的方式，因此面積誤差直接影響雙方當事人的經濟利益。
5、要重視前期物業管理和臨時管理規約。在業主委員會成立前，商品房交付後的物業服務通常由開發商選聘的物業服務企業負責，小區的公共秩序由開發商制定的臨時管理規約予以規範。前期物業管理的好壞和臨時管理規約的執行情況直接決定房屋的使用質量和使用成本，甚至對商品房的保值增值有重要影響。
6、要及時辦理相關登記手續。商品房預售合同簽訂後，從合同信息網上備案到購房人領取房產證、土地證，前前後後有很多法定手續需要辦理。這些手續既是購房人的權利，也是購房人的義務，對保護雙方當事人的合法權益具有重要作用。購房人自覺並督促開發商按照合同約定的時間和順序，及時辦理相關登記手續，是有效利用預售合同保護自身合法權益的必要手段。
最後，如果買賣雙方在交易過程中發生糾紛，不能通過協商解決，導致發生民事訴訟時，要增強收集保存證據的意識，並對案件結論做出合法合理的預期。只有如此，才能更好的維護自身的合法權益。
上述這些在工作中總結的經驗，希望能給廣大網友帶來一定的幫助，避免一些當事人在房產交易過程中發生的糾紛。
這期“法官在線”訪談節目就到這裡了，非常感謝喬法官針對房屋買賣合同糾紛類案件給予我們的耐心解答，真心希望您有時間再次做客我們的節目。
謝謝主持人，感謝各位網友對蘭山法院工作的支持。
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