以下为陈英提出的老旧房屋改造建议全文：
原题：发展产权出资租赁住房建设加快北京经济发展——破解中央核心区老旧房屋改造难题的解决方案
一、中央核心区老旧房屋改造难题的背景情况
改革开放以来，伴随国家经济的发展，首都北京各项事业欣欣向荣，现代化水平不断提高。然而，与国际化大都市不相匹配的是中央核心区的很多老旧房屋改造进度缓慢，这些“城市牛皮癣”不仅严重影响了首都的形象，也严重影响了政府“发展公租房建设”的工作。由于老旧住宅的大量存在和难于改造，很多房屋管理部门又不得不对房屋不断地进行维护和局部改造（比如加装电梯），而相对于城市环境的改善和居民全面改善居住条件来说，这些打补丁式的改造实际上无法从根本上解决问题，反而造成了大量的资源浪费。
分析中央核心区老旧房屋改造进度缓慢的根本原因，还是相关政府部门出台的政策已经无法适应和解决现实存在的问题。在目前形势下老旧房屋拆迁改造所面临的现实问题是：一是国家房改政策推行后很多土地使用权已经伴随房屋产权同时私有化了，政府部门通过简单的行政命令从原有居民手中获得土地已经是行不通了；二是中央核心区的房屋价格高企，政府部门无法承受高额的收购成本，也没有足够的理由从财政部门调出资金用于收购。
但是，由于中央核心区分布着许多中央国家机关，北京市政府承担的“服务于首都”任务中一项比较急迫的内容就是就近解决工作人员群体的居住需求，而在现实情况下如何既完成这项任务又确保首都的“和谐稳定”，同时带动北京市的经济发展和环境的改善就成为北京市政府相关部门必须认真思考和决策的重要工作。
二、中央核心区老旧房屋改造难题的方案分析
1、“棚户区改造”已成为“推进改造的死结”
近年来北京市依照国务院关于棚户区改造的一系列政策相应启动了一批“棚户区改造与环境整治”项目，初衷良好却行不通，根本原因还是与实际相脱节，政策和可行的方案不对路。一方面原因是被拆迁居民的利益无法得到充分保障，居民们不买账；另一方面的原因是在法治化的市场环境下，政府部门作为拆迁主体无法取信于民。
2、政府“货币化征地”难度较大
也有方方面面的呼声认为政府可以用“货币化收购”的形式重新获得土地，然后再根据需要尽情发挥、开展建设。但是在目前居民们要求“依据市场价格进行收购”的情况下，政府怎样落实资金进行收购？由谁进行收购？除了这些难于回答的问题外，收购资金的压力也是显而易见的。比如在中央核心区收购10万平米，收购价格若以20万元一平米计算就得200亿元。若改造成50万平米，每平米成本就得4万多元一平米了，按照十年收回公租房租金的话，在政府补贴利息的基础上，每平米租金就得4000多元；只能无限期地延长政府补贴年限和投资回收年限才能保障租赁人租得起。因此说“货币化征地”不可行。
3、“产权出资建设”的方式探讨
由于历史原因和房改政策的推行，中央核心区内的老旧房屋的产权基本分为这样五种形式：（1）机关和单位用于办公等用途的公有资产，（2）机关和单位用于宿舍的公有资产，（3）房改后持有可进入市场流通的私有房产（成本价售房），（4）房改房进入市场交易后形成的商品房产权，（5）还有少量私有产权。
政府部门在这样不同的房屋所有制形式面前搞统一的“租赁住房建设”，可以探索采用“产权出资建设”这种形式的方案：首先，对于项目改造建设方案所涉及的房屋进行确权，确定所有房屋所有者在项目建设中的权属份额；其次是由政府组织征招既具有法人资质又具备足够经济实力的建设单位，督促其做好项目建设方案；第三是通过建设单位与产权所有者依据其拥有的实际面积（或者空间）签署包括办理其商品房属性权属文件的相关合同；第四是通过建设单位与产权所有者依据其权属份额对于项目增加用于公租房面积签署包括的其租赁所有权属文件的相关合同；第五是由建设单位组织所有产权单位和产权所有者依据其权属份额对于项目建设所需要的成本落实资金并办理相应的“权属出资协议”，对于出资困难的单位或者个人应由建设单位考虑垫资或权属转让等形式落实资金。
三、中央核心区老旧房屋改造难题的最终解决方案
通过上述的方案分析可以看到，“产权出资建设”是中央核心区老旧房屋改造难题的最终解决方案。可以期待取得的效果是：
1、化解了政府“服务于首都需求”的资金难题。通过这种形式，若改造10万平米老旧住宅和重新建设50万平米住宅等房屋，可出资到20—30亿元即可启动完成，在缓解政府资金短缺矛盾的同时新增了32—35万平米的公租房面积(64—70%用作公租房)，从而可有效地解决工作人员群体在中央核心区就近居住的问题，实现北京市“服务于首都需求”的重要功能之一。
2、促进了北京市的经济增长。通过10万平米老旧房屋的加速改造为北京市建筑业直接提升产值20—30亿元，若按照北京市每年改造3000万平米的计划，拉动北京市建筑业的产值规模将达到6000—9000亿元，从而显著地促进北京市的经济增长。
3、改善了居民和工作人员群体的居住条件。通过拆迁改造，居民以及工作人员群体的居住条件都将显著得到改善，同时也让租赁人租的起，直接提升了基层民众的幸福指数和获得感。
4、抑制房价上涨。通过老旧房屋的拆迁改造直接增加了中央核心区租赁房屋的数量，从而降低购房的需求和达到抑制房价上涨的效果。
5、加快老城区的环境改善。由房屋产权人等比例出资的形式落实建设资金快，从而直接加快老旧住房的改造，可以切实有效地加快老城区的环境改善。
6、改善地面交通拥堵状况。由于改扩建后的房屋配套建设了地下停车等服务设施，从根本上解决了汽车乱停乱放的问题，也就切实改善了中央核心区地面交通的拥堵状况。
7、减少局部改造产生的资源浪费。从根本上改造老旧房屋，就避免了房屋的修修改改和只配套安装电梯等短期行为带来的资源浪费。
8、有助于社会的和谐稳定。以往政府部门在拆迁改造时维稳任务都是最艰巨的。由于“产权出资出资形式改造老旧住宅”的方式充分考虑了居民的利益，因此也就自然地化解由于拆迁产生的冲突和矛盾。
（作者陈英，系原国家发展改革委原材料司干部）
閱讀更多 中宏網 的文章
