以下為陳英提出的老舊房屋改造建議全文：
原題：發展產權出資租賃住房建設加快北京經濟發展——破解中央核心區老舊房屋改造難題的解決方案
一、中央核心區老舊房屋改造難題的背景情況
改革開放以來，伴隨國家經濟的發展，首都北京各項事業欣欣向榮，現代化水平不斷提高。然而，與國際化大都市不相匹配的是中央核心區的很多老舊房屋改造進度緩慢，這些“城市牛皮癬”不僅嚴重影響了首都的形象，也嚴重影響了政府“發展公租房建設”的工作。由於老舊住宅的大量存在和難於改造，很多房屋管理部門又不得不對房屋不斷地進行維護和局部改造（比如加裝電梯），而相對於城市環境的改善和居民全面改善居住條件來說，這些打補丁式的改造實際上無法從根本上解決問題，反而造成了大量的資源浪費。
分析中央核心區老舊房屋改造進度緩慢的根本原因，還是相關政府部門出臺的政策已經無法適應和解決現實存在的問題。在目前形勢下老舊房屋拆遷改造所面臨的現實問題是：一是國家房改政策推行後很多土地使用權已經伴隨房屋產權同時私有化了，政府部門通過簡單的行政命令從原有居民手中獲得土地已經是行不通了；二是中央核心區的房屋價格高企，政府部門無法承受高額的收購成本，也沒有足夠的理由從財政部門調出資金用於收購。
但是，由於中央核心區分佈著許多中央國家機關，北京市政府承擔的“服務於首都”任務中一項比較急迫的內容就是就近解決工作人員群體的居住需求，而在現實情況下如何既完成這項任務又確保首都的“和諧穩定”，同時帶動北京市的經濟發展和環境的改善就成為北京市政府相關部門必須認真思考和決策的重要工作。
二、中央核心區老舊房屋改造難題的方案分析
1、“棚戶區改造”已成為“推進改造的死結”
近年來北京市依照國務院關於棚戶區改造的一系列政策相應啟動了一批“棚戶區改造與環境整治”項目，初衷良好卻行不通，根本原因還是與實際相脫節，政策和可行的方案不對路。一方面原因是被拆遷居民的利益無法得到充分保障，居民們不買賬；另一方面的原因是在法治化的市場環境下，政府部門作為拆遷主體無法取信於民。
2、政府“貨幣化徵地”難度較大
也有方方面面的呼聲認為政府可以用“貨幣化收購”的形式重新獲得土地，然後再根據需要盡情發揮、開展建設。但是在目前居民們要求“依據市場價格進行收購”的情況下，政府怎樣落實資金進行收購？由誰進行收購？除了這些難於回答的問題外，收購資金的壓力也是顯而易見的。比如在中央核心區收購10萬平米，收購價格若以20萬元一平米計算就得200億元。若改造成50萬平米，每平米成本就得4萬多元一平米了，按照十年收回公租房租金的話，在政府補貼利息的基礎上，每平米租金就得4000多元；只能無限期地延長政府補貼年限和投資回收年限才能保障租賃人租得起。因此說“貨幣化徵地”不可行。
3、“產權出資建設”的方式探討
由於歷史原因和房改政策的推行，中央核心區內的老舊房屋的產權基本分為這樣五種形式：（1）機關和單位用於辦公等用途的公有資產，（2）機關和單位用於宿舍的公有資產，（3）房改後持有可進入市場流通的私有房產（成本價售房），（4）房改房進入市場交易後形成的商品房產權，（5）還有少量私有產權。
政府部門在這樣不同的房屋所有制形式面前搞統一的“租賃住房建設”，可以探索採用“產權出資建設”這種形式的方案：首先，對於項目改造建設方案所涉及的房屋進行確權，確定所有房屋所有者在項目建設中的權屬份額；其次是由政府組織徵招既具有法人資質又具備足夠經濟實力的建設單位，督促其做好項目建設方案；第三是通過建設單位與產權所有者依據其擁有的實際面積（或者空間）簽署包括辦理其商品房屬性權屬文件的相關合同；第四是通過建設單位與產權所有者依據其權屬份額對於項目增加用於公租房面積簽署包括的其租賃所有權屬文件的相關合同；第五是由建設單位組織所有產權單位和產權所有者依據其權屬份額對於項目建設所需要的成本落實資金並辦理相應的“權屬出資協議”，對於出資困難的單位或者個人應由建設單位考慮墊資或權屬轉讓等形式落實資金。
三、中央核心區老舊房屋改造難題的最終解決方案
通過上述的方案分析可以看到，“產權出資建設”是中央核心區老舊房屋改造難題的最終解決方案。可以期待取得的效果是：
1、化解了政府“服務於首都需求”的資金難題。通過這種形式，若改造10萬平米老舊住宅和重新建設50萬平米住宅等房屋，可出資到20—30億元即可啟動完成，在緩解政府資金短缺矛盾的同時新增了32—35萬平米的公租房面積(64—70%用作公租房)，從而可有效地解決工作人員群體在中央核心區就近居住的問題，實現北京市“服務於首都需求”的重要功能之一。
2、促進了北京市的經濟增長。通過10萬平米老舊房屋的加速改造為北京市建築業直接提升產值20—30億元，若按照北京市每年改造3000萬平米的計劃，拉動北京市建築業的產值規模將達到6000—9000億元，從而顯著地促進北京市的經濟增長。
3、改善了居民和工作人員群體的居住條件。通過拆遷改造，居民以及工作人員群體的居住條件都將顯著得到改善，同時也讓租賃人租的起，直接提升了基層民眾的幸福指數和獲得感。
4、抑制房價上漲。通過老舊房屋的拆遷改造直接增加了中央核心區租賃房屋的數量，從而降低購房的需求和達到抑制房價上漲的效果。
5、加快老城區的環境改善。由房屋產權人等比例出資的形式落實建設資金快，從而直接加快老舊住房的改造，可以切實有效地加快老城區的環境改善。
6、改善地面交通擁堵狀況。由於改擴建後的房屋配套建設了地下停車等服務設施，從根本上解決了汽車亂停亂放的問題，也就切實改善了中央核心區地面交通的擁堵狀況。
7、減少局部改造產生的資源浪費。從根本上改造老舊房屋，就避免了房屋的修修改改和只配套安裝電梯等短期行為帶來的資源浪費。
8、有助於社會的和諧穩定。以往政府部門在拆遷改造時維穩任務都是最艱鉅的。由於“產權出資出資形式改造老舊住宅”的方式充分考慮了居民的利益，因此也就自然地化解由於拆遷產生的衝突和矛盾。
（作者陳英，系原國家發展改革委原材料司幹部）
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