大批前往雲南麗江的遊客，是想體驗北窗高臥、喝茶賞月的悠閒避世生活。不少像阿玲這樣外來的客棧老闆，決定移居麗江的初衷也是如此。沒想到，伴隨著麗江旅遊生態的變化，阿玲不僅沒有守住這份情懷生意，還被拖進了一場歷時4年的房租官司，身心俱疲。
2006年，阿玲以每年租金5萬元的價格跟束河古鎮的房東簽下20年期限的房屋租賃合同，開始經營一家客棧；從2012年開始，房東多次要求加租，一度要價50萬一年，並干擾客棧經營；2014年，束河古鎮發生火災導致客棧被燒燬，房東上訴至法院要求解除合同；一審二審阿玲敗訴，阿玲不服，向雲南省高級人民法院申請再審；2018年5月10日，麗江市中級人民法院（下稱麗江中院）終審判決維持了合同的有效性，雙方將繼續履行合同條款。
上個月在慶祝官司結束的小型聚會上，見證阿玲的堅持、深知這場勝訴來之不易的朋友們都哭了，阿玲卻沒有哭。經歷了這一系列的變故，阿玲的心態變得平和、坦然，但最初的“麗江夢”也蕩然無存。她沒想到當初滿懷期待在麗江紮根，最後卻無處落腳。
累並快樂著
2006年，阿玲從成都出差來到麗江，和很多文藝青年一樣，來到這裡之後被白雪、古村落、少數民族的風土人情以及溫和的氣候所迷住，於是辭去穩定工作決定長住。 “當時滿心想的都是小橋流水，花前月下，聊著人生，吃著土雞。”阿玲回憶說。
為了謀生，阿玲想到開一家客棧，雷厲風行的她很快找到了位於束河古鎮的一處民居，第一天看房，第二天做下決定，第三天就簽了合同。2006年3月14日，阿玲跟房東簽訂了為期20年的房屋租賃合同，房租每年5萬元，3年一付，並且約定除不可抗力因素，房東不能單方面解除合同。
麗江雖然早在1997年就被聯合國教科文組織列入世界文化遺產名錄，但是由於交通不發達，服務設施配套不完善，當時還是一個偏僻的世外桃源。2000年時麗江只有290萬的客流量，且大部分集中在大研古鎮，位於玉龍雪山下的束河古鎮相比之下顯得更冷清。
麗江大研古鎮 攝/唐俊
束河，納西話叫“紹塢”，意思是“高峰之下的村寨”。2003年前，到束河旅遊的遊客每天不到200人。2003年5月12日，“麗江束河-茶馬古鎮保護與發展”項目啟動後，束河才逐步開發。2004年春，束河有了第一家客棧“5596客棧”。等到阿玲2006年開客棧時，束河也只有幾十家客棧，生意也比較寡淡。
當時，當地人主要還是以務農為生，生活過的並不富裕，人均年收入只有4000元左右。根據《雲南日報》2006年的一篇報道，束河當地1000多戶百姓中有220戶出租房屋，低的一年租金2萬元，高的一年8萬元。
阿玲租下的房子共有三棟，一棟臨街，一棟在院落中間，一棟是最後面的豬圈房。在麗江市古城區公證處，阿玲把租金交到房東手上。“當時房東連銀行卡都沒有，還是我帶著他們去銀行辦了卡。”阿玲說。
2006年房屋原貌，上方兩張圖為臨街商鋪，下方兩張圖為豬圈房
合同簽完之後，阿玲開始改造房屋，自來水、排汙、衛生間、電力、隔音、消防等問題需要一一處理，整個過程房東也在現場監工，並且跟阿玲一起溝通改造方案。全部工程下來一共花費100多萬元，雙方在合同中約定這些裝修及重建的房屋在期滿後歸房東所有。
開業初期，經常有各種設施出現問題，因為找不到工人，修屋頂、修水電這樣的體力活阿玲也要自己動手。那段時間雖然身體上疲憊，但是勞動所帶來的充實感、鄰里之間的守望相助讓她覺得累並快樂著。
“那時候沒什麼遊客，周圍十幾號人都聚集在店裡，自己拿著自己的茶杯，一起聊天、玩遊戲。雖然經營上困難一些，也賺不到什麼錢，但是過的很開心。”阿玲回憶起那些日子時感慨道。
頭三年，除去各種開支和人工成本，阿玲的客棧只賺了兩萬多塊錢，“三年時間，我去哪兒打工也不止掙兩萬塊。”她半開玩笑著說道。
在麗江管理十幾家店鋪的王力對此深有同感，2006年他剛來麗江的時候，房租不貴，有的房東為了確保收入，要求對方必須租20年。“那段時間到束河和白沙玩，村民會拉著你看他的院子，房租不貴，還不用立即交租，而當時在那裡開客棧的人多半是文藝青年，有的人還需要做其他工作來彌補經營客棧的損失。”
阿玲自己也說，當初第一批選擇在麗江開客棧的人很多都不是衝著錢來的，而是希望賦予其一定的精神和文化內涵，“市場終究是有風險的，沒有人可以準確預料未來的市場走向，如果市場不好，風險也是我們承擔的。”
早期，像阿玲這樣的外地經營者和本地房東們維持著一種穩定的關係，他們在這片世外桃源構築著自己的巢穴，試圖逃離都市的喧囂和功利，而當地老百姓把出租房屋作為改善生活的一種手段，雙方各取所需，互不打擾，但是沒過多久這種平衡因為大量資本的到來就被打破了。
“黃金時代”與毀約潮
從阿玲向房東交第二筆租金之後，麗江開始迎來它的“黃金時代”，遊客數量每年以20%以上的增速湧入。2011年，麗江接待的遊客數量突破1000萬，增速超過30%，而這種勢頭一直保持到2014年。
毋庸置疑的是，旅遊市場的火熱直接帶動了店鋪租金的上漲，投資者們前赴後繼進入麗江，熱錢的湧入攪動著人心，契約精神被拋到了腦後。之前和客棧經營者簽訂了長期合同的房東們發現，自己的租金遠低於市場價，毀約的事件開始頻繁出現。
2012年是阿玲租房第三個三年合約期的伊始，房東開始借不收房租要求提高租金。根據當初的合同要求，如果客棧老闆沒有按時交租，房東就可以租客違約為由向法院申請解除合同。王力當時手中十幾家店鋪幾乎也都遇到了不同情況的合同糾紛，他曾經通過郵件給房東匯款房租，結果被拒收退回。當時許多違約案就是這樣產生的，有的房東甚至註銷自己的銀行賬戶，從而避免租戶給他們轉賬。
“出現這樣的事，很大程度上是因為在合同訂立過程中條款的約定不完善，或者有約定，但在文字的理解上有偏差導致歧義。這些情況容易造成雙方在合同的履行過程中產生糾紛，各自按照自己的理解去主張自己的權利，以及當事人鑽法律空子或利用合同約定不明這一缺陷。”在麗江工作的律師呂江告訴界面新聞記者。
除了合同細節不夠清晰之外，毀約事件層出不窮還有很重要的原因在於違約成本。“一些商人為了租下房子，甚至會和房東商量，只要能解除合同，他們可以承擔由此產生的違約金，這也間接減少了房東的違約成本。”王力說。
由於房東拒收房租，阿玲能想到的辦法是把房租放到麗江市古城區公證處，這樣一來，房東不得不去公證處自取房租。但這之後，雙方的關係並沒有好轉，到了2013年11月，當客棧重新裝修之後，房東要求將房租漲到50萬一年未果，房東開始對客棧經營進行干擾，並且對她進行人身攻擊和威脅。
“他聲稱要斷水斷電，還問我想不想在麗江混了？”阿玲報警後得以制止。
房東的蠻不講理讓阿玲隱約覺得自己的“麗江夢”已經破裂，但是由於前期投入巨大，阿玲很難放棄。她把自己當時的處境比作麗江的一道菜——“火塘雞”，下面有火燒著，上面有鍋蓋蓋著，怎麼也跳不出這口鍋。
就在她進退維谷時，一場突發的火災激化了阿玲和房東之間的矛盾，也讓阿玲走上官司之路。
2014年4月6日晚間，位於束河古鎮街尾村65號的成都冒菜館內，未熄滅的蜂窩煤引燃了周圍物品，蔓延擴大成災，燒燬了10餘間鋪面，其中就包括阿玲的客棧。
等到阿玲趕到現場時，她發現火宅已經燒燬了她租的最南端的兩棟房子，最北端那棟當初由豬圈房推倒重建的房子未受損。
在當初簽訂的合同中，雙方約定了阿玲需在承租期內對該房產購買保險，並享有對突發事件的保險索賠權利。此次火災，阿玲拿到了89.76萬元的保險賠償。此時，房東再次要求租金提高到50萬一年，並要求阿玲出資重建房屋。
阿玲開始與房東協商，同意自己出資新建被燒燬的房屋，同時提出後續租金方案建議——在剩餘的不到15年的租期內，每五年增加5萬元的房租，即第一個五年房租變為10萬，第二個五年為15萬，第三個五年為20萬，並通過公證郵寄的方式向房東送達了三套重建方案，表示願意繼續履行合同。
但是，房東並沒有同意這個方案，2014年6月9日以租賃合同的標的物（出租的房屋）被燒燬已不存在為由將阿玲告上法庭，要求解除合同，雙方對簿公堂。
2015年3月13日，麗江市古城區人民法院（下稱古城區法院）一審判決認為，因不可抗力因素導致房屋損毀，合同標的物大部分滅失，合同目的不能實現，解除了雙方的合同。阿玲不服，上訴至麗江中院，認為這不是不可抗力，而是人為導致的火災。
2015年7月9日麗江中院二審維持原判。不過法院提出，最北端阿玲自建的未被燒燬的房屋爭議應另案解決（對此事單獨再上訴）。
9月9日，房東帶著挖掘機要來拆除阿玲自建的房屋。此前，阿玲收到房東發給她的短信，要求她搬出去。但阿玲認為法院已經提出了另案解決，因此並未理會，但是最後的結果是遭遇房東的強拆。對阿玲來說，那是她的“至暗時刻”，而房子被強拆之後，她也開始了過起了一段時間顛沛流離的生活，酒店、朋友家，居無定所。
2015年拆除房屋時場景。受訪人供圖
在經歷房東毀約、火災以及房屋被拆除等一系列事情之後，性格積極樂觀的阿玲也難免流露出一些悲觀的情緒，她說：“當時對於還有沒有信心繼續生活下去，都心存疑問，想要再回到成都也不可能了，沒有了心氣。”
好在法律途徑還沒有結束，阿玲向雲南省高級人民法院申請了再審，省高院指令再審給了她很大的信心。
而這場官司一打就是四年。
2016年1月19日，阿玲拿到雲南省高院指令麗江中院再審的民事裁定書，麗江中院撤銷此前判決，發回古城區法院重審。2017年11月21日古城區法院再次對此案審理後宣判，法院認為在房屋租賃合同中，房東的目的是收取租金，阿玲願意重建並履行合同，房東並不存在合同目的不能實現的問題；並且，因非承租人事由致使租賃物滅失或損毀的，享受合同解除權的是承租人阿玲，而非房東，判決駁回了房東解除合同的請求。房東不服上訴，2018年5月10日，麗江中院二審維持原判。
此外，阿玲在2015年還對房東拆除她自建的房屋進行了起訴，要求房東賠償她的財產損失。2018年5月10日，麗江中院二審判定，房東需向阿玲賠償共計40萬元的經濟損失。
雖然法院判決維持了合同的有效性，但房東已將房產轉租給他人，如何履行判決仍是問題。目前判決書生效已超一個月，但房東不願將房屋收回交給阿玲，法院仍在進行調解。另外，法院判處房東賠償阿玲40萬元經濟損失，但房東銀行賬戶上只有被凍結的20萬元。
在阿玲打官司的過程中，她發現房租合同違約事件比她想象的要多。根據澎湃新聞此前的報道，2013年麗江古城區法院受理的房屋糾紛案件為100多起。“一開始我還糾結在個人得失，但後來我發現還有這麼多類似的案例。所以不僅要保證我個人能夠拿回合同，還要保證其他人手上合同的穩定性。”阿玲說，希望通過自己的案子能夠給現在和以後的客棧投資人一定的信心。
在經歷這一系列事情之後，阿玲對投資和人生狀態都沒有了安全感。“等房子收回之後，也不會再開客棧了，可能還是會在麗江，也可能遠離一點。”阿玲說。
麗江重生記
就在阿玲跟房東打官司的這幾年，麗江的遊客數量雖然不斷創出新高，但是旅遊形象卻不斷跌落。
2016年，主持人朱丹和作家鄭淵潔等社會名人公開質疑麗江80元古城維護費的合理性；2017年1月，雲南省副省長以遊客身份在麗江視察時遭遇了強制購物；2017年2月，媒體曝出一女遊客在麗江被打致毀容。公眾和媒體開始質疑麗江的服務品質。
麗江旅遊過度開發，市場繁榮背後缺乏商業規範，是導致此類現象發生的根源。在2008年之後，麗江吸引了大批投資者（包括投機者）、大量資金湧入，一方面完善了基礎設施，提高了麗江的遊客接待能力，但也成為麗江過分商業化的主要推手。
麗江束河古鎮 攝/唐俊
在經營客棧的朵朵看來，高昂的租金是導致麗江旅遊市場不規範的重要原因，因為這部分的成本最終會以各種形式轉嫁到遊客身上，這也為之後出現的一系列惡性事件埋下隱患。用一位客棧老闆的話說就是：房東拿著刀“宰”我們，我們拿著刀“宰”遊客。
也有本地村民之前接受媒體採訪時認為，租金違約是因為物價上漲。古城的村民把房屋低價出租，旅遊發展帶動物價也漲了幾倍。“以前一年五六萬的租金，放在現在根本無法生存。”村民表示。而以前靠種地為生的村民，目前除了靠出租房也沒有謀生手段。
麗江的旅遊形象一度跌倒谷底，甚至影響到了國家5A級景區的地位。
2015年國家旅遊局的嚴重警告並沒有改變麗江的旅遊生態，遊客投訴率居高不下，遊客人身財產安全事件頻發，古城內原住居民與旅遊經營人員矛盾突出等問題依舊存在。不到一年半的時間，2017年2月國家旅遊局再次對麗江嚴重警告，並表示，如果整改不到位，將取消麗江的5A景區資格。
隨後雲南全省進行了旅遊整改，2017年4月推出了被稱為“史上最嚴”的22條旅遊市場秩序整治措施，包括取消旅遊定點購物，禁止不合理低價遊，建立旅行社黑名單制度等；雲南省工商局也出臺了16條措施，整治市場違法和欺詐行為；麗江取消了80元的古城維護費。
雖然目前遊客數量仍然在以每年15%的增速增加，但是客棧行業卻明顯感受到了的經營壓力。根據中商產業研究院發佈的報告，雲南省是全國擁有客棧民宿量最多的省份，有6000多家，其中麗江就佔到一半，超過3000家。 麗江市政府提供給界面新聞的數據顯示，目前全市賓館（飯店）、客棧等各類住宿設施床位數已達20多萬，住宿行業存在很大競爭壓力。
過去兩年，當初願意為房東支付高昂“違約金”的投資者們發現客棧生意並沒有想象的那麼好做，陸續有人撤出這個市場。根據古城區人民法院向界面新聞記者提供的數據，2016年-2018年4月，辦理涉及束河、大研古鎮房屋租賃合同糾紛案件共計48件，分析發現發生糾紛的主要原因在於承租方無力按約支付租金。
“租賃市場迴歸理性水平有助於提升麗江整體的旅遊生態。”朵朵說。
隨著這兩年的整改，朵朵明顯感受到了旅遊市場變化，服務變得更規範了，市場也逐漸迴歸理性，麗江原本的個性又漸漸開始顯現。
此外，政府對客棧的要求更嚴格了。從今年4月1日起，《麗江市旅遊星級飯店、特色民居客棧經營與服務自律管理積分量化考核細則（試行）》開始正式施行。5月份，麗江又發佈“2018年麗江旅遊誠信指導價”。
短時間之內出臺如此密集的舉措目的只有一個，那就是幫助麗江重新找回它那份丟失已久的初心。
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