閱讀提示：寫字樓租賃中，招商是關鍵。承租商鋪做生意，獲取營業執照很重要，特別是欲經營餐飲及酒店等特殊行業，尚需要其他行政許可。實務中，寫字樓可能因不具備相關條件（違建，未完成竣工驗收）等，影響承租商鋪的營業執照及其他行政許可的辦理。
本案中，因案外公司的原因，導致承租商鋪無法辦理營業執照，租賃合同目的無法實現的，承租商鋪有權訴請出租人（合同相對性）解除租賃合同並請求其賠償相應損失。
裁判要旨
非因出租人原因導致承租商鋪無法辦理營業執照，租賃合同目的無法實現的，承租商鋪有權解除租賃合同並請求出租人賠償相應損失。
案情簡介
一、2013年8月1日，A公司（甲方）與L公司（乙方）簽訂《租賃合同》，約定將北京市通州區某樓整體租賃給乙方，租期共計20年，甲方負責向乙方及乙方招租商戶提供辦理經營、工商註冊等所需的或可能發生的環保、水、電、等申請報批手續等需甲方提供的資料，但具體的申報手續及因辦理報批手續產生的所有費用由乙方負責，如果以上政府相關證照手續無法辦理，所有損失由甲方承擔，相應免租期順延，乙方有權解除合同，並且全額退還乙方所交押金和已付租金。合同簽訂後，A公司向L公司交付了租賃房屋，此後L公司開始招商，部分商戶陸續入駐。
二、2014年5月12日，張某與L公司簽訂《租賃合同》，約定案涉某樓二層某鋪位出租給張某經營某甜品店。2014年5月5日，張某與某資管公司簽訂《某甜品合同書》，加盟並支付投資管理費服務費28800元。
三、2014年5月14日，L公司向A公司發出《告知函》，告知：1.由於A公司未提供綜合樓房屋產權證或規劃局的規劃驗收批文和建設部門的驗收批文，未提供綜合樓配套鍋爐房的規劃批文，導致招商客戶中餐飲、酒店不能辦理營業執照正常開業；2.A公司未辦理負一層備案手續，導致商戶超市無法辦理營業執照，面臨查封的問題。此後，因L公司與A公司之間的糾紛問題，商場至今未能全面正常營業，張某亦未能辦理營業執照。
四、2014年8月，張某向一審法院起訴，因該承租商鋪不能進行實際經營，訴請解除合同並由L公司賠償相應損失。一審判決：解除合同並基本支持了張某的賠償請求。經L公司上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
裁判要點
兩審法院認定合同解除且出租人承擔賠償責任的原因在於：
一、租賃合同目的不能實現，承租人有權解除合同
因出租人原因導致承租人無法辦理營業執照，對此，L公司雖提出抗辯，但與其向A公司發函所明確的內容相悖，故承租人有權根據合同法第九十四條第（四）項“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”的規定，行使法定解除權。
二、合同解除後，出租人賠償範圍的確定
出租人稱該樓目前存在的問題主要原因是由於案外人A公司的原因所導致，並申請追加該公司為被告的辯解意見，與本案不屬於同一法律關係，本案不予處理。
兩審法院均判決出租人退還押金、租金、賠償裝修及加盟費損失。至於承租人訴請出租人賠償承租人因無法經營造成的損失4萬元，因證據不足，不能支持。.
實務經驗總結
前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
承租人承租寫字樓，為做生意，獲取營業執照很重要，特別是欲經營餐飲及酒店等特殊行業，尚需要其他行政許可。實務中，寫字樓可能因不具備相關條件（違建，未完成竣工驗收）等，影響承租商鋪的營業執照及其他行政許可的辦理。因此，在租賃合同中，宜就此無法辦理的責任及違約責任予以明確約定，以更好地保護自身權益。
相關法律法規
《合同法》
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
第九十六條 當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律、行政法規規定解除合同應當辦理批准、登記等手續的，依照其規定。
第九十七條 合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。
法院判決
以下為該案在二審法院審理階段，裁判文書中“本院認為”就該問題的論述：
本院認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。L公司主張不存在L公司不能提供辦理營業執照材料的事實，張某對此不予認可，而L公司所持上述主張與其2014年5月14日向××公司發出的《告知函》的內容相悖，故本院對L公司的主張不予採信。L公司主張張某加盟瑪麗蓮甜品屬終身加盟，張某對此不予認可，因L公司未能對此進一步舉證，故本院對其上述主張亦不予採信。
當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。因L公司與××公司之間存在糾紛，致使商場至今未能全面正常營業，張某亦未能辦理營業執照，雙方簽訂合同的目的無法實現。故張某要求解除與L公司之間的租賃合同，理由正當，原審法院予以支持並無不當。
合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。張某與L公司所籤《租賃合同》關於租賃場地裝修問題的約定，並不能免除L公司因違約致使合同解除而應承擔的賠償責任。張某作為守約方，有權要求L公司賠償相應的損失。故張某要求L公司返還押金、租金、賠償裝修及加盟損失的請求，於法有據，原審法院予以支持亦無不當。
案件來源
北京立榮新天地商業管理有限公司與張某房屋租賃合同糾紛二審民事判決書[（2014）三中民終字第14257號]
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