1
引言
5月16日，天津发布人才落户新政，一时间大街小巷人人谈论房产。
天津房地产市场从近半年的沉寂中苏醒过来，不仅房产中介人气上涨，新房上市更是销售火爆，深夜排队抢房现象再现天津。
▲晚上十一点钟，天津滨海新区某售楼处门口排队排卡的人群
地方政府一边为了卖地想尽办法，一边又不能让房价涨的太快被中央约谈，在房地产市场蠢蠢欲动的同时，官媒则连连发声，高呼限购的政策不放松。
近日天津日报撰文指出房地产市场稳定，文中称“上市房源量的大幅增加，将充分满足市场购房需求，当前房价不具备持续上涨动力，有望在较长时期保持稳定”，并强调“天津房地产市场也将坚持调控政策的连续性、稳定性，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，让房子回归居住属性”。
新房销售现场的火爆和官方严肃的表态让市场的真实销售情况扑朔迷离，那新政以后房地产市场到底成交如何呢，滨海大大带你一起从统计数据中一探究竟。
2
新建商品住宅
根据统计数据，2018年第21周（5.21-5.27），天津新建商品住宅新增供应量约28.7万㎡、2298套，成交面积约40.2万㎡，3679套，供求皆环比大涨，涨幅均在100%以上；全市备案均价16475元/㎡。
从整个5月份来看，新增上市供应商品房140万平方米、1.2万余套，供应量比三、四月分别增长400%和185%，成交价格整体保持平稳。
从成交区域来看，市内六区成交占比为7%，其中，河东区成交1.7万平米，占市内六区的66%。
环城四区成交量占据成交主力位置，占全市45%。其中，津南区成交量为6.4万平米，占环城四区的36%。
远郊区县成交量占比31%，其中，武清区成交量均为5.2万平米，占远郊区县的41%。滨海新区成交量占比为17%。其中，中新天津生态城成交量为1.7万平米，占滨海新区的25%。
从数据中我们可以看出，由于市内六区后备土地资源有限，现在环城四区是销售的主战场，环城四区也是新政颁布后供应量增加最多的地区，相比之下，滨海新区的供应则相对平稳，这导致在最近一周中滨海新区的供应占比有了下降。
在滨海大大看来，虽然新建商品住宅的供应量和成交量数据是准确的，但新房的价格仅是备案价格，备案价格受到政府的严格监控，新房项目销售许可一经备案，价格就不能再有任何改变，并且在备案时同区域同类型产品的新房项目价格都有最高限价，不能突破限价。
在实际销售中，开发商想出各种办法对抗最高限价，有些楼盘要高价买车库，有些楼盘则推出精装修产品，在装修上尽量加价。
当然，也有部分楼盘存在新盘价格比周边二手房明显价格更低的情况，这种楼盘自然是一房难求，要通过摇号，坊间则流传各种要托关系的小道消息。
也有个别因条件不好（比如位置太偏缺少配套）而滞销的楼盘，也乘机在营销中营造出房子短缺的态势，引诱购房者赶紧下手，在实际买房中大家一定要注意甄别，不要慌乱。
3
二手房市场
相较于新房备案价格，二手房交易价格更能真实反映市场的成交价格变化。
二手房市场的数据我们选取了链家最新二手房交易数据。 下图中的红线是挂牌均价，蓝线是成交均价。
从表中可见，从去年6月到今年4月份，天津市的整体二手房交易均价是缓慢下跌的，今年的4月份是价格的谷底，但在5月份，房价则有了上涨趋势。
▲天津二手房价格走势
▲当前天津市部分行政区二手房均价
根据最新数据，5月份的链家成交二手房参考均价是27239元/平，4月份是26378元/平，环比增长了3.3%，由于5月份的统计数据包含16日新政颁布之前的成交数据，因此新政之后的增长幅度应该比这个数据稍大些。
从我们实地走访来看，新政之后房屋挂牌价格普遍每平米上涨了1000元到2000元左右。
从成交量上来看，新政颁布之后，成交量有了成倍的增长。
5月20日是新政之后的第一个周日，成交量几乎是之前日均交易量的4倍，接下来的周一，日交易量创下了近年来天津市二手房交易的纪录。
在随后的一周中，交易量逐渐平衡，但仍然比新政发布之前有着大幅增长。
4
天津楼市后续走势判断
目前，成交量的逐渐平稳预示着买方和卖方开始进入博弈阶段。
由于天津市受理落户的速度有限，目前成功办理落户的人群还是少数，最近这一周成交量的暴涨其实是早就有购房资格的群体买房所致。
新政一出，原本处于观望状态的买家担心价格上涨，立即出手。
从长期来看，北京限制人口的政策很难放松，而天津出于教育和医疗等综合条件的优势，无疑是无法落户北京的北漂们的最佳选择地。因此天津会有年轻人口不断的流入，房价会有持续上涨的动力。
从短期来看，政府对房价的暴涨是严防死守，房价如果出现大幅波动，政府也会出手控制。
因此，我们建议，虽说买房时要理智镇静，但挑选的时间也不宜太久，政府对房价的严控也是留给刚需上车的时间窗口。
如果遇到新房价格比周边二手房明显低估的情况，果断入手，买到就是赚到。
区位仍然是购房时要考虑的最重要的因素，具体的楼盘选择，请参考滨海大大之前的推文：
原文中此处为链接，暂不支持采集
原文中此处为链接，暂不支持采集
由于新流入人口很多都有子女教育的需求，短期来看学区房的需求会有上升，长期来看学区房则面临政策变动、私立教育的竞争，有很大的不确定性。
最后，我们列出5月21日至27日天津市楼盘成交金额和成交量排行榜，供大家参考。
▼商品住宅成交金额排名
▼商品住宅成交量排名
閱讀更多 TOP房產 的文章
