1
焦慮寫在每個人的臉上
“運氣也是實力的一種。”
這是深圳華潤城三期第一位選房的90後小夥，在選到中意戶型後的感慨。
雖認籌需要200萬誠意金，但8.5萬的備案價相比周邊11萬的房價，還是吸引6700組客戶爭搶700多套房，“選到即賺到”，90後小夥資產立馬“浮盈”500萬。
這麼一看，那句話更像是勝利宣言。
從深圳到成都，從杭州到瀋陽，“打新搶房”“抽獎買房”成為上半年樓市最常見的場景。
▲瀋陽一樓盤開盤選房現場
這僅僅是2018上半年，中國地產大勢下的一個縮影。
越是被打壓的，越是頑強。
歷經2015-2017的房價暴漲、限購政策頻出，官方數據逐漸冷卻，部分區域甚至出現下跌，但房產在百姓心中的地位，越發變得不可替代，看房客依然熱情地湧向每一個售樓部。
而關於房子的焦慮，寫在每個人的臉上。
與開頭那位90後小夥相比，老方就沒那麼幸運了。
身處二線城市的老方，看著飆漲的房價終於扛不住家人的壓力，準備下手看中的一個樓盤。
“全款優先選房，60%首付其次，最後才輪到30%首付選，所有房源綁一個22萬的車位。”
拿著攢了多年的老本和朋友親戚借來的十幾萬，老方只能湊夠30%首付。
“這下徹底方了。”
限購政策導致的買房門檻，也在不斷提高。有錢的很難再有房票，有房票的卻沒有錢，有錢又有房票的，成為稀有動物。
上文提及的華潤城，僅200萬誠意金就凍結了135億，剛需客只能當吃瓜群眾，在網上圍觀那些在大雨中排隊的千萬富翁，順手在鍵盤上敲一句：
“中國哪來這麼多有錢人？”
2
調控無死角
一邊是市場火熱，一邊是幾乎“每日一道”的調控政策，形成一道扭曲的風景線。
從2016年到2018年5月，有99個地級以上城市出臺近320項調控政策，有43個縣市出臺43項政策。
到了今年上半年，調控力度並未減弱，截至6月底已有50餘個地級以上城市和10餘個縣市出臺調控政策。
從調控區域來看，一二線城市是重中之重。京津冀、東南沿海、山東半島等地區，以及重慶、成都、武漢、長沙、鄭州等中西部熱點城市政策調控力度較大。
全國一盤棋的形勢下，哪兒的樓市一出現熱氣，便會被立馬按住。
比如海南，全島建設自貿區的政策利好落地後，買房大軍即刻前往，各個售樓部熱火朝天一房難求，於是“4·22”全島限購出臺，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調控手段，炒房大門被關。
▲2018上半年調控政策不完全統計
在一眾調控的城市中，深圳再次充當了“房住不炒”領頭人，啟動“二次房改”：
6月5日，深圳發佈徵求意見稿，明確未來18年提供170萬套住房，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。而人才住房租售價為市場價的60%左右；安居型商品房租售價為市場價的50%左右。
或許這就是長效機制的樣本，但多數人還活在當下。漲價預期難以打破，他們只關心自己能不能搶到房。
3-5月這波搶房潮，讓國家層面也意識到了市場的危急：
6月28日，住建部聯合中宣部、公安部等七部委下發通知，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，重點包括投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。
但這一幕，似乎有些眼熟。
真正的效果呢？大家也都看到了。
3
房價漲跌心理戰
與90後小夥同樣幸運的，還有老梁。資金稍微寬裕的老梁，想入一套改善房。
他所在的中部城市，由於政府限價，新房價格比周邊市場價低了20%左右，這讓他看到了機會。
最終，依靠託關係、找黃牛多種渠道的嘗試，60%首付搶到了一套中意房源。
“買到就是賺到，折騰這一圈值了！”
這就是搶房潮的根源——限價，導致一二手房價倒掛。在此影響下，大多數城市的房（guan）價（fang）數據變得很穩，甚至開始下跌，尤其是一線城市。
1-5月份，百城住宅均價漲幅只有2.16%，環比漲幅更是連續19個月控制在1%以內。
更過分的是深圳，18年開始連續下跌，但3月下跌6元/平米，4月下跌16元/平米，這種毫秒級的控制，可見功力之深。
這半年來，誰漲的最猛呢？
是西安，半年漲幅達到了40%！
而漲幅前幾名，均是過去兩年房價有些沉默的城市，重慶、太原、大連、青島和成都，漲幅都在10%以上；像北上深廈這些早已在高點的城市，出現略微下跌；而合肥、鄭州這類去年猛漲的城市，也有點乏力了。
“我看吶，這房價還得漲，城市化才到啥地步，還要引進幾十上百萬人，哪有不漲的理由？”老梁看起來有點嚴肅，語氣中又帶著點得意。
控制房價容易，控制預期難。如今的房價調控，更像是一場心理戰。
政府：防止房價過快上漲，嚴厲打擊炒房團……
剛需客：別漲了，最好再跌點，我要上車……
投資客：漲的有點慢啊……
炒房團：走，下一個城市……
實體企業：@#￥%&*……
但無論暴漲，抑或下跌，這場大戰恐怕都沒有贏家。
4
麵粉貴了，麵包不漲？
麵包貴了，還得看麵粉的價格。更多人看到是房價不斷的漲，而沒看到背後土地市場的反彈。
2018年上半年，全國300個城市共推出各類用地10.8億平方米，同比增長34.2%。其中住宅用地推出5.0億平方米，同比增長30.4%。
各線城市的住宅推地速度也在加快，一、二線城市推地量分別同比增長12.6%、29.5%，三四線城市更是大增32.9%。
同樣增長的還有地價。上半年，300個城市住宅用地成交樓面均價3907元/平方米，同比上漲4.4%。
於是，在上半年多項宏觀數據萎靡的情況下，土地出讓金繼續走高。
截至6月25日，全國50大城市合計土地出讓金高達17019億元，同比2017年同期的12179億元上漲幅度高達40%，多賣了4839億元。
唯一一個土地出讓金超1000億的，是杭州，達到了1469億元，同比119%。重慶、蘇州、北京等城市超過500億，另有31個城市土地出讓金額超過200億元。
而城市之間的分化已經很明顯，三四線城市異軍突起成為一大亮點。
上半年，以碧桂園、恆大為首的眾多進入三線、四線城市，甚至五六線的縣城拿地，推動三四線土地出讓金增長超60%。
但房企整體的拿地態度更加謹慎。上半年，中國房企前20名累計拿地量增長13.8%，但拿地金額下降了12.4%。
碧桂園以645億元拿地總額重奪拿地榜榜首，勢頭很猛；
萬科以496億元拿地總額躍居第二；
保利以453億元穩居第三位，土地市場發力顯著；
陽光城、金茂、融信等房企的拿地金額佔銷售額比重超過了100%。
土地財政，是房企的生存之本，是地方政府的救命索，也是架在脖子上的一把刀，橫亙在房企、地方和中央之間，進退不得。
縱觀這半年樓市，平穩表象下是焦慮與亂象齊飛，是調控與搶房同存，是炒房與反炒房矛盾激化的半年。
在投資、出口、消費三駕馬車都增長乏力的背景下，這把夜壺，是該打碎，還是接著用？
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