新浪樂居訊 《我不是藥神》裡，警察把買藥的人帶回警察局，讓大家交代藥販子到底是誰。沉默了一會，一位老太太站了出來，握著警察的手說：“別再追查印度藥了，行嗎？ 我不想死，我想活著。”

最近，一位購房者李先生跟筆者說，買了一套超低價的新房，身邊不少同事也買了。雖然有瑕疵，但現在深圳房價這麼貴，“我們有房住就好。” 這讓筆者想起了那位老奶奶。

在深圳，這類“超低價”房更多是通過“以租代售”籤長期租賃合同的形式進行銷售，且並非只有少數民企在操作。無論是央企還是國企，無論是商業用地、工業用地，還是旅遊用地，不同的土地性質，同樣的做法普遍存在。

純粹的租賃合同，對於小業主而言，有三個隱患：一、沒有學位；二、無法融資進行抵押貸款；三、退出機制不明確。另外，租戶沒有所有權，購房者無法享受房產增值帶來的收益。小開發商存在跑路風險，那有央企背書的大開發商是否就能一本萬利了呢？

觀瀾一新房均價2.5萬/平 周邊在售新房均價4.5萬/平

這套“超低價”房位於龍華觀瀾。“我們7棟樓，有6棟商務公寓是一棟樓一本房產證，戶型為67-139平1-4房，約745套商務公寓。單間物業沒有產權，現在賣40年使用權，籤租賃合同，單價2.5萬/平，如果有證就不是這個價格。”現場銷售跟樂居表示，該地塊屬於商業服務業設施用地，應當年土地出讓合同要求，項目無法分割轉讓，只能籤租賃合同。

據現場算價，83平三房折後總價約217萬，首付五成，貸款五年，只能做信用貸款，年費率6.69%，即年利率接近12%，月供2.4萬元/月。

鴻基新都相關負責人表示，“租賃合同籤20年，剩下20年免租到土地屆滿，合同裡會明確購房者對房子的權益，包括未來房價增值收益與萬一遇到拆遷獲得的補償都是給業主，租賃合同可以拿去備案獲得積分入學。未來轉讓只需要給原始合同2%更名費即可。”

據深圳市規劃和國土資源委員會公開信息可知，該項目地塊宗地號為A924-0165， 位於觀瀾街道觀光路南側。深圳市政府於2010年12月30日以掛牌形式出讓，中國長安汽車集團股份有限公司以底價3.55億元競得，樓面價2817元/平方米。

時隔7年（2017年首次開盤），鴻基新都正式進入市場交易。原本樓面價不到3000元一平方米，最後以2.5萬/平方米的價格出售40年使用權。截至2017年7月8日，營銷中心在售3、5棟，戶型為99-131平。

圖片來源：市規劃國土委龍華管理局關於鴻基新都商務大廈A924-0165項目總平面圖修改公示

當年，同和名車觀瀾繽紛城與鴻基新都兩宗地均屬於定向出讓，對競買申請人主體資格要求：一是企業法人，註冊資本45億元人民幣以上；二是具有生產汽車整車資質的企業。

深圳市土地房產交易中心在公示的深圳市土地使用權出讓合同書【深地合字(2010)1093號】中明確，土地使用權不得分割轉讓。

圖片來源：深圳市土地使用權出讓合同書【深地合字(2010)1093號】

因此，該項目受限於出讓合同，不得分割轉讓。但這40年租賃合同實際上得不到法律保障。按我國《合同法》第214條規定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”也就是說中國的租賃備案合同最長只有20年，後20年無法得到保障。

不少購房者認為，項目40年到期後，土地可以有償續期，房子也可以繼續續租。實則該地塊土地出讓合同中明確：除法律法規另有規定外，本合同書規定的土地出讓年限屆滿，甲方無償收回出讓地塊的土地使用權，本地塊上的建築物及其他附著物也由甲方無償取得。這也就說明，租約到期，土地與項目均歸甲方所有，即歸還政府。

當初的產業配套用地，設計成商品房入市，甚至是通過“以租代售”的身份進入市場。鴻基新都這種通過“以租代售”形式入市的，並非深圳首例。

業內：賣使用權項目 一般低於市場價40-50%

除目前在售的鴻基新都外，寶安的寶星智薈城也屬於此類案例。過去較為典型的平湖康利城、中海信眾創城、海源城、拾樂府、樂年廣場、華南城等均有部分業態“以租代售”。

2015年11月29日開盤的中海信眾創城，就是其中一個典型代表。該項目位於龍崗布吉街道布瀾路，開發商為中海信科技開發(深圳)有限公司，總建面47萬平，包括32萬平甲級寫字樓、7萬平精裝公寓、2.8萬平購物中心、6000平美食廣場。

該項目屬於一類工業用地，單一產權，產權年限2012-2062年，共50年。價格僅為周邊住宅價格的1/3，公寓為1.4-1.5萬元/平，寫字樓為1.1-1.2萬元/平，以長租約轉讓模式售賣，籤租賃合同年限15年，補充合同籤32年。

中海信眾創城通過國際級科技企業孵化器概念獲得土地。該項目前期規劃建設已按公寓產品進行設計，因產權問題最終以租代售的形式進行銷售。因價格低，要求客戶一次性付款，一次性付款享受98折；首期7天內付50%，交樓前付剩餘50%；實在需要貸款，可在農商銀行做個人信用貸，不超過三年。

位於下李朗平吉大道2號的百分百創意廣場也極為類似。項目佔地22萬平，建築面積55萬平，屬於工業用地（倉儲用地），也是單一產權。

項目共規劃1棟高層公寓及3棟寫字樓，主力戶型為30-60平1-2房公寓，總戶數達1260套，於2017年全面交付。購房者籤租賃合同年限15年，剩餘10年為贈送（出售時過5年）。

位於龍崗區平湖片區華南大道一號華南城項目，項目面積佔地100萬平、建築約面積260萬；其中公寓面積佔地4萬平、建築面積16萬平。西區的華南西苑、東區酒店式公寓，主力戶型以38平1房、73平2房、111平3房為主，共1560套，其銷售模式均為簽訂“以租代售合同”、“有償使用合同”。

市場熟悉的品牌開發商在龍崗的樂年廣場，銷售形式也是出售40年使用權。項目於2015年12月開盤，研發用房價格3.8萬-4.0萬元/平，公寓2.5-萬-2.8萬元/平。項目用產業研發指標打造5.8-6米層高的複式產品，設有陽臺，可通燃氣，可滿足基本的居住功能。

另外，還有還被評為深圳市重大項目（ 2013-2015年）的深圳市現代物流項目平湖海源城，最終也以出售使用權的形式入市。無論是過去還是現在，市場上以租代售的項目均未能實現較高的售價，“一般是同期周邊市場價的40-50%，也有更低和更高，看項目具體情況。受其產權性質的影響，客戶量及銷售量均比較有限。”房地產代理商陳先生表示。

律師：不違法但違規 業主權益無法保障

“以租代售”房與同期商品住宅相比，相當於市場價的3-4折。但這世間，哪有免費的午餐。

“租賃合同的最長時間，依據合同法是20年，超過部分不受法律保護。名義上是租賃，實質上是買賣。有糾紛的時候，究竟按照買賣合同來處理還是按照租賃合同來處理，會有不同的結果。如果是租賃關係，

“以這種形式銷售的項目，當初拿地時都有特定背景，要求不能分割。即使是品牌開發商，房產證在開發商手上，項目被再次抵押融資，小業主也無法得知。未來開發商破產，購房者沒有保障。另外，改變功能結構，存在消防等諸多安全隱患。”業內人士陳先生直言。

既然存在違規與風險，又為何有不少“以租代售”項目進入市場？

對於這一疑問，手機數據線生產商張老闆回答了一半。“我手上的地20年前買的，現在建廠做實業很難賺錢，深圳人工成本太高，我為什麼還要去建工廠？現在政策也不鼓勵，賣房肯定賺錢多了。”

據瑞信行顧問董事總經理許新分析，深圳“以租代售”項目分為被動與主動。被動方是受土地出讓條件限制、產權單一，不能分割交易；主動方則覺得補地價成本過高，而工業產品溢價能力有限，於是選擇出售使用權回籠資金。

有人賣，必須有人買才能流通。買家李先生直言，“現在深圳房價這麼貴，‘小產權房’不是也大把人買？挑一個你信得過的開發商，熟悉開發商不會跑路，而且價格低，我們有房住就好。”

與小產權房一樣，這類房產並非三言兩語就能判斷是非功過。

在經濟增長的早期階段，深圳是經濟全球化過程中產業分工的重要基地。“當初政府招商引資，對辦廠企業給予大力的政策支持，我們只要三萬平，最後給我們五萬平，希望我們擴大規模招人、招企業進來。” 張老闆回憶道。

從“三來一補”到OEM代工模式，從原來的代工製造階段，到現在的產品創新、組織創新乃至產業創新的階段，深圳的產業結構體系一直在升級與進化。過去以製造業名義拿地的企業主們發現世界變了，而且變得太快，原來的產業模式已經不適合現在的市場需求。

“一方面，確實存在過去土地性質不滿足於目前市場要求的現實。為獲得較好的投資收益，業主確實存在通過改變土地性質實現開發效益的期盼。如果滿足各種政策和規劃，也存在改變的可能性，特別是近期深圳市規土委也發佈了《關於規範已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法（徵求意見稿）》。”合一集團董事總經理羅宇回應樂居。

但在羅宇看來，市場有一些企業在拿到土地後，進行多年的閒置。有的企業一次閒置2-3年，有些經過兩次甚至三次閒置被處罰後再開發，這就存在捂地的嫌疑了。“擅改功能、以租代售”這種形式，一來實現了土地違規“變性”的同時還避開了變性的土地費用，二來在不允許銷售的情況下實現變相銷售、避開稅費且同時坐收多年來的土地增值收益。

這個生意邏輯其實簡單，住宅市場太好，產業發展難且慢，改變性質太貴，又想要快速變現，於是改變使用功能，“以租代售”的模式就此產生。“這樣會給市場一個不理性的預期，認為這樣做是可行的，結果地皮越炒越高，最終導致政策監管越來越嚴。其實產業需要寬鬆的大環境支持，合法合規做產業的園區開發商反而很吃虧。”羅宇直言。

這世間有黑、有白、也有灰。如果你瞭解深圳的房地產市場，會發現認知一直被顛覆。過去被唾棄，如今成為香餑餑的不只是“以租代售”房。供給與需求，逐利與道德，沒有完美的是非界線，作為個體的我們要做的是儘量保護自己，少受傷害。

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