撰文 | 地產毒舌哥
昨天下午，第八屆深圳房地產盛典城市更新專場論壇在深圳大中華喜來登酒店成功舉辦。此次活動在深圳市規劃和國土資源委員會指導下，由深圳市房地產業協會主辦。
會議請來了市規劃國土發展研究中心總規劃師、深圳市城市規劃協會會長鄒兵，鄒總作了《粵港澳大灣區背景下的深圳城市發展與規劃》主題演講。
作為多次參與深圳重大城市規劃的權威人士，鄒總的發言很接地氣，觀點既專業又極具前瞻性。
1）
粵港澳大灣區的實質是要幫香港，香港開始發展北部經濟帶，對接深圳。
2）
港珠澳大橋“雙Y”在經濟上、可行性上有很大的難度。
3）
深圳基本國情：經濟總量大城、人口規模大城、環境容量小市、空間規模小市。
深圳的開發強度已超過香港，很難解決居住、就業、交通問題。發展深圳+東莞+惠州的大都市圈已是大勢所趨。
4）
小東進：在龍崗、坪山、鹽田、大鵬四區加強公共服務水平，提升新的發展極。
大東進是什麼？在深莞惠、汕尾、河源“3+2”經濟圈內推進功能和公共服務的共建共享，高標準建設深汕合作區。
5）
大家不要總是覺得，到了南山、福田才是深圳，到了龍崗、坪山也是深圳，整個深圳的範圍都是大都市的核心區，這就是大東進的戰略精髓所在。
6）
落馬洲河套地是深港合作突破口，福田區政府將努力把它打造成，前海之後又一科技高地。
7）
未來可能沿著深圳河發展港深科技創新帶，可能出現新的自由貿易區或自由貿易港。
以下是淘房君整理的演講精華部分。
粵港澳大灣區的實質是要幫香港
香港發展北部主動對接深圳
很有意思的一個細節，大家去看看大會的報告，講粵港澳大灣區的時候不是放在區域的那一章，而是放在加強祖國統一，維護粵港澳繁榮穩定的部分。
它與京津冀戰略、長江經濟帶戰略不是放在一個地方。
粵港澳大灣區的實質是要助港澳的發展，特別是香港的發展面臨一個很大的困境。
大灣區的出臺是這樣很強的一個政治背景。這是和珠江三角洲區域性戰略本質的不同。
這是香港2030+發展策略的規劃示意圖，也很有意思，原來香港是不做發展策略結構圖的。
香港有這幾個發展帶：東部發展帶、北部經濟帶、西部發展經濟走廊，北部經濟帶是很不容易的事，香港新界的北部（深圳河南岸）一直是發展的禁區。
10年前才釋放出來，儘管有點慢，但是香港的思路開始向北了，主動對接珠三角的發展，首先是與深圳的對接。
港珠澳大橋雙Y難實現
深中通道、深茂高鐵連接西岸
一說到珠江口，深圳有很多遺憾的事情。
一個是深中通道，其實是耽誤了我們10年，不過現在好歹上馬了，2023年能通。
原來在2004年左右有港珠澳大橋的單Y和雙Y之爭，現在也有一種說法，是不是可以恢復到雙Y的一種格局，但是這個在經濟上、可行性上是有很大的難度的。
除了深中通道，現在做的是前海連接珠海，至於方式是海底隧道、還是架橋，還沒有定，反正是要和珠海發生聯繫。
因為原來深圳是經過虎門到中山，或者是從蛇口到珠海、中山，現在通過深中通道直接到中山，珠海也有了迫切的對接意願。
另一個是深茂高鐵，它經過南沙到我們的空港地區、深圳機場。是從湛江、茂名的高鐵過來，以後我們到湛江就是一個直達的通道。
它彌補了深中通道只是公路橋，不是鐵路橋的缺憾， 大家可以預計，深中通道開通後，是否會大大改善東西岸的交通呢，肯定有，但是它很難建立起深圳和中山的通勤聯繫。
如果大家住在中山，在深圳就業，每天開車上下班，你不知道橋的收費情況，另一個就是路況。所以要有大批量的快速軌道，才能解決深圳和西岸交通一體化的問題。
深圳開發強度已超香港
未來深圳都市圈大構想
深圳基本國情：經濟總量大城、人口規模大城、環境容量小市、空間規模小市。
因為深圳就是從寶安縣的基礎上發展起來的，現在成為了超大型的城市。
那麼超小的地盤、超大的城市，空間資源的短缺和發展需求的旺盛，面臨巨大的矛盾，城市更新如火如荼的根本原因，是因為這個現實的約束所在。
對比其他城市，北京、上海都在控制人口，深圳實際人口已經2000萬。
東京有首都圈、都市圈，東京都市圈面積16380平方公里，大概3760萬人，東京都面積2188平方公里，人口1313萬人。
東京都的面積、人口和深圳相似，它的輻射範圍可以到筑波科技城等。
我舉這幾個例子是想說，深圳目前的空間格局很難解決我們的居住、就業、交通問題，也不符合世界超大城市的發展規律。
大家看這個數據，深圳的開發強度是1.09，香港是0.97，深圳超過了香港，而很多人認為香港是開發強度最大的城市。
交通擁擠的根源是中心城區功能過於集中，職住分離加劇。
國際大都市以50公里輻射
深圳大都市圈覆蓋東莞全部、惠州部分
按照國際大都市的發展規律，在區域空間擴張和功能組織過程中，高效經濟的時空距離是50公里。
我麼可以構想下深圳大都市圈，是以深圳為核心。深圳本來就是從惠州劃出來的，寶安縣最初就是從惠州來的，所以深惠同根。
深圳+東莞+惠州面積是15800平方公里，與東京都的面積驚人的相似，實際人口約3300萬，這可能是未來大的都市圈構想。
深圳大都市圈如以50公里劃範圍，可以涵蓋東莞的全部，和惠州的部分地區，服務人口2500萬人，面積7000平方公里。
東進不只是龍崗坪山
深圳每塊土地都是核心
所以為什麼要東進？東進戰略是拓展多向“東進”軸帶，疏解人口、產業和城市功能。
很多人認為東進是僅僅發展龍崗、坪山、鹽田、大鵬四區，那是沒有意識到深圳是要發展大都圈的主題戰略精神。
小東進：在龍崗、坪山、鹽田、大鵬四區加強公共服務水平，提升新的發展極。
大東進是什麼？在深莞惠、汕尾、河源“3+2”經濟圈內推進功能和公共服務的共建共享，高標準建設深汕合作區。
這個是什麼概念呢？大家不要總是覺得，到了南山、福田才是深圳，到了龍崗、坪山也是深圳，整個深圳的範圍都是大都市的核心區，這就是大東進的戰略精髓所在。
深港進入深度融合期
落馬洲港深科技園是重要突破口
深港共建世界級國際都會，我們有很好的基礎，無論是高鐵、軌道、發展軸線等，都和香港聯成一個整體。
羅湖-福田中心有廣深港高鐵，東部的通道和香港核心區聯繫，西部繼續和東大嶼都會區構成重要的發展走廊。更重要的是香港在發展北部經濟帶。
現在的重要突破口是，深圳和香港共建落馬洲港深科技園，這是達成高度共識的深圳重要的發展階段。
對深圳來說，廣深港創新走廊最重要的一點，就是和香港聯繫了起來，深圳的戰略地位提高了，重要的節點就在落馬洲河套地區。
福田區政府積極在和香港更緊密的合作，希望打造成為前海之後新的科技創新地，為商家帶來很好的發展機會。
可以進一步設想，落馬洲港深科技園只是一個序幕，沿著整個深圳河“一河兩岸”發展港深科技創新帶，是我們更大膽的暢想，可能有新的自由貿易區或者自由貿易港。
沿著深圳河，在粵港澳大灣區大框架下，有所突破有所創新，構築一個新的市場合作重要機制。
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