導讀：
夫妻一方無權處分共有房產被認定違約，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。
案情簡介：
2012年11月，趙某通過中介購買閆某房屋。閆某收取5萬元定金後反悔。趙某與中介公司自行依之前所籤授權網上籤約手續辦理了網籤，隨後訴請繼續履行，閆某反訴撤銷合同，閆某配偶出庭。2013年，法院判決認定合同有效、無法履行、閆某違約，駁回雙方訴請。2014年，趙某訴請解約並賠償。此時房價已上漲100萬元左右。
法院認為：
①生效判決已認定閆某未取得配偶同意即出售房屋，且其配偶拒絕履行房屋買賣合同，最終導致合同無法履行，其行為已構成違約，應承擔合同解除違約責任；而守約方可主張損害賠償範圍既包括實際損失，亦包括可得利益損失。關於實際損失，其主要指守約方為履行合同所積極支出費用，若合同因對方違約而解除，該費用支出即轉化為守約方實際損失。本案中介行為已完成，趙某為此支付中介費5.6萬元即屬因合同解除導致的實際損失。關於可得利益損失，此係保護守約方履行利益，在合同因出賣人一方原因無法履行而導致解除時，一旦標的物價格上漲，該標的物漲價預期利益不能為買受人所享有，其損失即屬可得利益損失。②最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第29條規定，買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據當事人的主張，依據合同法第113條、第119條，本解釋第30條、第31條等規定進行認定。本案趙某主張的預期利益損失屬於可得利益損失範疇，在計算和認定時，應綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則及過失相抵規則等，從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見損失、守約方不當擴大損失、守約方因違約獲得利益、守約方亦有過失所造成損失以及必要交易成本。③自減損規則而言，買受人趙某在明知或應知房屋買賣合同因共有產權人異議而無法繼續履行情況下，應及時採取措施防止損失擴大，否則，不得就擴大損失要求賠償。在第一次訴一審開庭時，閆某配偶到庭明確表示不同意履行合同，在法律明確規定當共有人拒絕轉移房屋所有權時合同繼續履行不能情形下，趙某作為理性購買人，應對合同無法履行的訴訟結果具有合理預期。在此情況下，趙某可通過解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償並進行替代房屋購買方式維護自己合法權益，而趙某未在合理期間內購買替代性房屋，其對於此後房價上升風險與損失應自行承擔。本案中，趙某與中介公司在出賣人明確拒絕履行情況下，自行依據之前所籤授權網上籤約手續辦理了網籤，對自身後續購房造成了實際影響，對房價上漲風險應承擔主要責任。④房屋價格在訴訟期間已有較大幅度增長，而訴訟週期與此間房屋價格漲幅均非當事人所能合理預見，即使違約方應承擔違約責任，但對於其不能控制、不能預見風險與損失應合理限制。而在第一次訴訟一審開庭時，閆某配偶已明確表示合同未經其同意從而拒絕履行，導致合同不能履行，此時點應作為合同無法履行確定時點，法院應以此時點作為評估房屋價值時間，判斷房屋價值，對買受人可得利益損失予以賠償。而本案評估公司作出房地產估價報告時，距離前案一審開庭時間已兩年有餘，房屋價格大幅上漲已超出一般人合理預期。考慮到訴訟週期及重新鑑定時間成本，在認定預期可得利益損失時，對涉案房屋價值及合理升值部分不再予以重新評估鑑定，而是參考合理的鑑定時點房屋升值具體情況，綜合考慮合同履行不能的過錯及風險負擔、損失的可預見性及減損規則等因素，結合當事人合同違約及履行具體階段，以及趙某為合同履行僅支付了5萬元定金客觀情況，判決解除合同，閆某協助註銷網籤手續、閆某雙倍返還定金並賠償趙某預期利益損失30萬元。
實務要點：
夫妻一方無權處分房產被認定違約，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。計算房屋差價損失時，應綜合考慮出賣人可預見程度和買受人對訴訟結果合理預期，以不同意一方配偶到庭作出拒絕轉讓房屋之表示的時間為節點計算房屋差價損失。
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