股茂

現在的情況是，一二線房價受到調控政策的影響，而出現了價格失真的表現，但成交量大幅降低，甚至降至冰點。但是，對於三四線城市的房價，卻受到各種因素的影響，而出現了大幅補漲的表現。最近一段時期，對於新一線的城市，更是打著各種概念題材獲得價格的上漲。與此同時，在棚改貨幣化、舊城改造以及城鎮化的積極推動下，實際上也大大增加了各種需求，而老百姓手持大量補償現金，與其用來投資理財或投資股市，不如直接買房，實現資產增值。由此一來，房價上漲，卻迎合了多方的共同利益。房地產翻倍漲價，對於房地產子行業比較受益，但部分實體卻並不好做，甚至有的實體企業把資金投向房地產，加入到炒房大軍之中。很顯然，與踏踏實實做實業相比，炒房來錢更快、來錢更輕鬆，而這一種暴富逐利的現象，也逐漸成為了國內的一種共識。然而，這一強烈逐利的共識並不有利於實體經濟的發展，甚至加劇了投機色彩，但房價上漲，各種調控抑制了剛需，房價的上漲原動力依存，或許在民間資金多，投資渠道少的背景下，只有房地產投資最保值。

郭施亮

首席投資官：陶子

我經常看到這樣的故事，某人幾年前有一筆錢，可以選擇買房也可以選擇做實體經濟，他覺得人應該有自己的事業，自己的賺錢速度一定比房價漲得快，結果慘被打臉，創業小賠，房價大漲，與房子再也無緣，因此覺得房地產把他坑苦了，於是發出感慨“實體不興，房價誤國”，網上一堆人附和。

既然大家生意都那麼難做，自然沒有人高價租商鋪，沒人租就沒人買，這樣無論是房地產租金還是售價，不都下來了嗎？然而在生活中，我卻發現這樣一些現象，一些小鋪子雖然租金貴得離譜，但永遠不愁租，因為他們的商鋪地理位置好，帶來的收益遠高於租金帶來的成本。

因此，實體經濟不好做只是對於某些人不好做，對於另外一些人好做得很。這些覺得生意好做的人，能夠承受更高的租金，從而把收益率不高的生意人，從這個地理位置擠出去。

城市亦如此，觀察可以發現，越是發達的城市，第三產業往往佔比越高，因為第三產業利潤率高，能夠承受更高的租金，高租金就把其他利潤率低的產業擠出這個城市。被擠出的產業自然會覺得房地產損害了實體經濟，導致他們生意難做，其實擠出他們的不是房產，而是比他們更能承受高租金、高房價的行業。

當然了，我國房地產市場並不是沒有問題，房價漲幅確實太快，有一定負面作用，但高房價並不是個包攬一切的鍋，什麼都能裝，行業本身受限、經營不善等都是很重要的原因。

首席投資官

同學跟著他老闆在浙江一個縣城做針頭線腦類的配套，工廠每年要貸款千萬用於工廠週轉，每年能穩定的賺個百來萬，老闆的老婆拿著錢跟著溫州炒房團去全國炒房子，結果每年能賺千萬以上，相當於老闆累死累活幹上10年。

後來，老闆縮小了工廠規模，裁了不少員工，抽出流動資金去炒房，不幾年就賺了幾千萬，聽說前不久還去丹東買了幾套。

房子一買一賣之間，賺取高額差價遠比做工廠好多了，而且不用操心工人的待遇和管理，掙快錢早已成為全社會最大的“病”。

拋棄實業是有其他原因的，一是消費低迷，二是融資成本大，三是稅負重，四是地方政商關係複雜微妙，處理起來太耗費精力，這些原因擠壓了實體企業生存空間，即便做好實業，賺取的利潤也不多。

上述原因目前來看，得到改善的層面並不深入，那麼老闆們犯不著老老實實做實業，都去投機房地產了。

斑馬消費

此一輪漲價人為的痕跡太過明顯，民間有句調侃的話就是：我們漲價去庫存。但我敢打賭，這一輪漲價過後，必將陷入三到五年的滯漲、盤整和下跌。這是規律，任何違背規律的行為都將被規律所懲罰。

高房價對實體經濟造成了嚴重的戕害。

房地產不停地漲漲，將全民或主動或被動地被吸納進了房地產這個巨大的漩渦。一個殘酷的現實是：炒房是中國普通老百姓投資最靠譜的品種，所以大家都來買房投資；剛需不買房，老婆都娶不了，所以砸鍋賣鐵也要買一套。

在高房價和全民焦慮的背景下，沉下來搞創新的越來越少，不可否認高房價已經嚴重影響了中國企業的創新精神。曾經那些自以為上市是最好的融資模式的上市公司，都紛紛加入到了炒房的大軍，甚至出現了上市公司為了保殼，只需要賣掉北上廣深的一套房子即可，上市公司幹一年不如買一套房子賺的多的現象。

據不完全統計，全中國的蓋的房子大概價值300萬億元甚至更多，如此巨大的資金佔用量對其他的實體經濟來說，就是意味著投入的減少，從而導致實體經濟越來越難做。

最明顯的一點就是，幾乎全中國都可以看到的一種現象是，大量的商場冷冷清清，專業市場被棄用，樓盤底層的商鋪租不出去，原因就是租金太貴。

專家能不能講點良心？

磚家們在唾沫橫飛的論壇上，談到房地產的發展時，很喜歡搬出了中國城鎮化的比例來說事。磚家們認為，中國的城鎮化才50%，離目標80%還有一大段距離，不能停，繼續大幹快上。

先不說這個80%的比例，是歐美的經驗於中國是否合適，就說這個實現的時間，我認為就是有問題的。我們必須看到，歐美的城市化進程花了多少年？而我們在短短的二三十年時間就要實現這一目標，是否有點大-躍-進的味道。

再從中國的國情來說，再過十年左右時間，農村的田地將無人耕種，這就需要一批人返回到農村去從事農業工作。再加上中國的地區發展不平衡問題，沿海地區和東部地區，早已經完成了城鎮化了。

盲目的以城鎮化為理由，繼續擴大房地產的投資，而不去解決眼下的諸如房價管控的政策制定，飲鴆止渴的結果將是未來更大的麻煩。杜絕炒房，已經到了刻不容緩的地步，只有控制好中國的房地產價格，中國才會有更好的未來。

布穀視界

投資是一場旅行，在旅途，遇見您。

我是雄風投資，20年投資實戰經驗的老司機，在亞洲最大證券公司--中信證券工作期間，榮獲騰訊2012中國最佳投資顧問。

一，房價的上漲。

2017年之前，房價整體是持續上漲的走勢，曾經發生兩次下跌，下跌時間都很短暫。2017年到現在，房價上漲的走勢不明顯，也被控制住了。未來房價，我認為不會大漲，也不會大跌，穩定在一個價格區間，就如現在的股票指數一樣。

二，房價對實體經濟的影響。

房價的上漲和房價太高，對實體經濟有較大的影響，主要表現在：

1，實業成本高。房價決定房租，很多實體企業都是租廠房或租房子，房租太高會增加愜意經營成本，從而降低企業利潤。

2，員工壓力大。企業的員工都需要買房子，這是消費者的消費傳統，但是，面對高房價的時候，必然讓員工感受到壓力很大，很難買得起房子。

3，金融資源分配。由於房地產一直火爆，銀行的貸款資源都是支持房地產，這樣就對實體經濟企業支持很少，不利於實體經濟的發展。

三，實體經濟不好做。

除了房地產對實體經濟的影響之外，實體經濟不好做的原因，還有幾個方面：

第一個方面是，很多企業的管理水平低，自身沒有競爭力，所以效益不好；第二個方面是，傳統實體經濟已經到了瓶頸期，大部分實體產業是產能過剩，競爭很激烈，所以不好做；第三個方面是，整個經濟從高速增長變為低速增漲，整體水平都降低，所以生意不好做了。

四，實體經濟與人生。

馬雲曾經說，不是實體經濟不好做，而是你的實體經濟不好做了。因此，在人生之中，雖然我們身處大的環境之中，但是生意是否好做，還是要看自己的能力和水平。就如高考，再難的試卷，也有滿分，再容易的考試，也有很低的分數。

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雄風投資

都說實體經濟不好做，房地產翻倍在漲價，開工廠不如炒房子，現實中，確實有不少在這類的案例，其中最為經典的應該是2016年的ST寧通B：為了保住上市公司資格，2016年ST寧通B公告要賣掉手上兩套北京小學的學區房，套現2000多萬的收入，實現扭虧為贏，保住上市殼子。

房價高的原因？

高房價除了大家所熟悉的地價高、投資客炒房、貨幣貶值物價上漲、城市化進程（這些之前的問答都有分析過了，此處不在分析）之外，我認為還有個很關鍵的原因：可售住宅太少，供不應求。或許我這麼說很多人不信，我們看圖說話：

上圖是湖南省住建廳的上週的發文：首先我們來了解什麼是“去化週期”，去化週期是指以當前銷售速度，“辦理了預售證或現房銷售的商品房”多少個月才能賣完。

我們先看圖二表格的“住宅”一欄，就會發現：很多城市都出現了“房子不夠賣”的情況，如果沒有限購政策，房價可能在搶購潮中失控。這也是為何各地出臺嚴厲的限購、限貸、限價、限售政策。

按照國家住建部的標準，“去化週期”（或消化週期）12個月到18個月，是正常情況。如果去化週期位於“6到12個月”之間，需要增加土地供應，如果小於“6個月”，則需要亮起紅燈，意味著供不應求。這時候，需要加快供地節奏。

再來看看“非住宅”，非住宅主要包括商鋪、寫字樓、公寓。在湖南這些城市裡，沒有一個城市的非住宅去化週期小於12個月的。甚至有高達100個月以上的。

這是非常令人恐懼的數字。這不僅僅是湖南的情況，也是全國的情況。比如北上廣深，住宅非常稀缺，但“非住宅”尤其是寫字樓去化週期也長達數年。

為什麼會出現住宅稀缺、非住宅供應嚴重過剩的情況？這是因為住宅能給ZF帶來的收入，主要在賣地、賣房階段，持有階段不產生稅收。但“非住宅”就不同，進駐的是商家，會帶來持續的稅收。故而土地拍賣中，商業用地一直佔據著不小的比例。

可供出售的住宅少，需求的人多，這就造成住宅房價的進一步上漲，而房價的上漲只會促進更多的熱錢流入房地產市場，畢竟資本是趨利的，熱錢多，商品少，進一步推升商品價格的上漲，這些都是互相作用的，最終的結果就是房價一路高歌猛進。

實體經濟不好做的原因？

實體經濟並非都難做，比如華為，也是做實體經濟的，但根本不受影響，這幾年依舊高歌猛進，盈利秒殺BAT三家之和。我認為實體難做最主要的因為有以下幾個：

一、居民消費度飽和以及惡意競爭激烈

說到這裡，不得不說一個現實的原因，就是國人的經營思路，舉個例子：猶太人在一個地方開了一個加油站，生意特別好，然後第二猶太人來了開了一個餐廳，第三個猶太人就開了一個超市，這片就很繁華了。但國人開了一個加油站生意特別好，第二個中國人肯定開第二個加油站，第三個、第四個接著加油站，最後惡性競爭，看誰先撐不住的先掛。再比如我們比較常接觸的奶茶店，現實中常常可以看到，路邊開了一家生意很好，馬上第二家第三家第四家....都來了。

這種情況在早期可以存活，因為早期我國國民經濟處於快速發展階段，人均生活水平不斷提高，但這個最終是有限度的，當達到限度後增長就緩慢了，但是新開同類型的店鋪仍然不斷增加。兩者的不平衡最終只能優勝劣汰，所以很多人會覺得實體實際似乎沒有以前好做了，以前隨便開家商店都賺錢，現在一步小心就倒閉了。

二、缺乏核心的競爭力

華為不是中國第一個做手機，但是目前確實中國手機銷售量第一，世界第三，僅次於三星及蘋果。這與華為技術研發投入不無關係，根據PatSnap智慧芽專利數據庫檢索數據顯示，目前在專利申請上，華為共有11.39萬件、愛立信14.5萬件、中興通訊8.1萬件、蘋果4.2萬件、聯想2.22萬件、小米6919件。一個華為可以抵上前6家中其他三家中國手機商的專利數量總和了，更別說還有其他幾十款雜牌手機。故而不是實體難做，是缺乏自己核心競爭力，只要有核心競爭力的企業，基本經營都不會太差。

往前20年，對於大部分來說，只要有東西可用就不錯了，但隨著生活水平的提高，大家的追求也跟著提高，故而如果沒有好的產品，仍然只想忽悠，最後只會被人們拋棄，因此實體越來越不容易。

三、成本的上升

對於製造業而言，主要的生產要素都在漲價，唯獨是出廠價格持基本不漲，特別是網絡網商的興起，實體行業的利潤進一步攤薄，小老闆可謂是欲哭無淚。現在中小企業的生存現狀是：**兩道的壓迫，銷售冷到冰點，知識產權保護低，合同無法履行，到處都是收費站。故而實體經濟如何不困難。

當然實體經濟的困難不僅僅上述原因，還有稅負、融資難等等各種因素，此處不再一一分析了。